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核心觀點：中國經濟網專欄作者李寧認為，所謂市場規律，首先就是要運用稅收、金融等手段，特別是要運用個人所得稅、房地產有關稅收等杠桿來調控市場，調節購房者的消費需求。比如降低房地產市場流轉環節稅負，降低房地產企業融資成本等，以引導二三線城市房地產商主動降價，讓有資金的農民工等群體按照自身的資金實力來購房。

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近期，地方兩會相繼召開，最引人注目的房地產去庫存問題，被許多省市列入議事日程，進行了專項討論，很多地區更是拿出了具體的政策措施。（1月29日《證券日報》）

數據顯示，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。這是目前我國房地產市場庫存的基本情況。但是我國人口分布不均、城鎮化水平不同等特點，決定了我國房地產市場庫存不均衡，呈現出中大城市庫存較少、需求旺盛，中西部和市縣城市庫存較多、難以消化等特點。

那么，如何去房地產庫存呢？

大城市的土地是稀缺資源，商品房存在上漲的預期。即使在目前全國房地產市場整體產能過剩的情況下，大城市，特別是學區附近的房價仍然在上漲。限購與否，大城市中位置好的商品房始終存在上漲預期。實施限購，短期可能產生抑制作用，但是改變不了資源稀缺性。

教育、交通、醫療等因素的地區差異，導致有錢人到二三線城市購房的不多，市場當前還沒有建立起向二三線城市購房的激勵機制。二三線城市中的本地有錢人早已購房，剩下的潛力消費群體就是農民工，但是農民工的收入又不穩定。最近有的地方政府補貼農民工買房，行政手段再次干預市場，這不可取。化解二三線城市和縣城的房地產庫存，還是按照市場規律進行為好。

所謂市場規律，首先就是要運用稅收、金融等手段，特別是要運用個人所得稅、房地產有關稅收等杠桿來調控市場，調節購房者的消費需求。比如降低房地產市場流轉環節稅負，降低房地產企業融資成本等，以引導二三線城市房地產商主動降價，讓有資金的農民工等群體按照自身的資金實力來購房。

其次，要通過財稅政策手段，鼓勵機構投資者購房出租，大力發展房地產租賃市場。比如有資金實力的企業從事購房出租業務，可以免征或者減征企業所得稅等有關稅收。金融政策方面，對企業融資購房出租也可以實施較低的利息，或者房地產開發企業將開發產品轉為租房產品，按照租房情況降低融資成本。還可以鼓勵企業購房出租或者房地產企業出租代售商品房，降低租金價格，在化解房地產產能過剩的同時，為租房者提供價格較低的租房產品。

最后，對于一些房地產企業，如果依靠市場手段化解庫存不可行，就要按照市場規則淘汰落后產能，實施市場出清。政府絕不能為這些企業再融資提供便利，甚至用行政手段加以干預，讓銀行向這些企業貸款，因為那只會令問題越積越多，最終累及銀行甚至整個金融體系。（中國經濟網專欄作者 李寧）