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一邊是難以去化的樓市，一邊是高漲的土地，鄭州房地產(chǎn)市場陷入膠著。

“從去年開始，我們店主營業(yè)務(wù)就轉(zhuǎn)為新房銷售，結(jié)果今年新房賣得也不行。”8月26日，鄭州管城區(qū)一家二手房門店負責(zé)人陳康向中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州表示，“盡管統(tǒng)計出來的銷售數(shù)據(jù)在上漲，但據(jù)我所知同行里兩個月沒開一單的大有人在。”

陳康說的銷售數(shù)據(jù)是二手房交易。今年鄭州整體成交量較去年同期均有所下降，其中2月份二手房銷量僅34套;截至8月底前，鄭州二手房掛牌總量為10.4萬套，7月份鄭州二手房共成交7246套，按目前去化速度，鄭州二手房去化周期大約超過18個月。

新房市場也沒有出現(xiàn)往年“金九”之前的火熱。8月17日至21日這周，鄭州一共有6個住宅項目開盤，共推出房源1380套，整體去化率約70%;其中位于港空港區(qū)恒大未來之光去化率不足10%。

“就現(xiàn)在市場情況來看，今年的‘金九’估計是2016年以來最慘淡的一年。”某TOP10房企鄭州區(qū)域負責(zé)人表示，促銷未必能促活鄭州樓市。

不過，鄭州房地產(chǎn)市場銷售疲態(tài)并未影響土地市場。克而瑞發(fā)布的《2020年500城土地供應(yīng)動向研究》顯示，鄭州是突破2016年以來新高的城市之一。研究稱，目前鄭州土地價格此前多還處于相對低位階段，市場發(fā)力較晚，近兩年受“人才政策”利好影響，土地價格上漲動力強勁，上半年成交的土地價格對比過去幾年均有大幅提升，地價正值高位。

一邊是難以去化的樓市，一邊是高漲的土地，鄭州房地產(chǎn)市場陷入膠著。

二手房市場：降價20萬元仍難出手

“往年二手房賣不動了，可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房，今年做分銷項目也不多了，很多同行都開始做回二手房了。”在七里河路一家中介門店工作的小鐘表示。

每天下午，他和同事們都會拿著二手房掛價牌去到一些人流量大的路口發(fā)傳單，期望招攬些生意。

小鐘所在的門店主營小區(qū)為美景鴻城、陽光城等，“美景鴻城一期有一套89平方米三房，掛了半年，從155萬元降到了139萬元，至今沒有出手，周邊的幾家門店已經(jīng)不再推這套房子了。”小付表示。

這并不是個例。小付說，往年這種戶型是最受歡迎的，只要價格相對合適，基本上掛牌時間不會超過2個月，成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。

據(jù)他介紹，附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費。“在房價和新房相差不多的情況下，有的二手房不是滿五唯一，交易中會多出一部分稅費，導(dǎo)致二手房最終成交價甚至高于同區(qū)域新房，所以客戶為什么要買二手房?”

無獨有偶，鄭東新區(qū)東風(fēng)南路一家房產(chǎn)中介工作人員也表示，他們門店今年3月份正式復(fù)工之后，業(yè)績一直處于不上不下狀態(tài)，“市場受疫情影響實在太大了，有不少房源是從去年就掛牌出售，掛到今年都無人問津。除非降價才會有意向購房者去看看房。”

但降價并不意味著就會成交。“像東風(fēng)南路沿線原來89平方米戶型相對熱門，最近好多套總價都降了10多萬元，但整體來說還是比較貴，不太好賣。”該工作人員表示，航海路沿線也有那種不帶電梯的小區(qū)，一次性降價20萬元房源也有，但帶看量依然不高。

據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近3個月鄭州市累計有16245套二手住宅調(diào)價，其中漲價房源2715套，平均漲價幅度5.68萬元/套;降價房源13530套，平均降幅4.55萬元/套，降價房源占比超過83%。

“其實，鄭州市場目前不乏降價幅度在10萬元以上房源，但一般不會直接掛牌降價，只有購房者意向確定得差不多了，在看房過程中房東才會表示價格可議。”一位不愿透漏姓名的從業(yè)者告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，為了“自救”還有的小區(qū)業(yè)主會在群里商量主推房源順序，“比如張家急著出手，如果其他出售同戶型的小區(qū)業(yè)主同意，大家的掛牌價就都比張家高出一部分，然后下一次輪到王家。不過這種情況比較少見，一般是小戶型老小區(qū)鄰里之間比較熟。”

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至8月26日，鄭州二手房整體掛牌已達到10.4萬套，7月份鄭州全市二手房共成交7246套(間)，6月份成交7222套(間)。

超過10萬套的庫存，月均7000套銷量，按照目前去化速度鄭州二手房大約需要18個月才能清完，當(dāng)然，這還是在沒有新增掛牌出售的假設(shè)情況下。然而真實情況是，新房不斷開盤，新增二手房掛牌并未停止，從2019年10月起鄭州二手房供應(yīng)量每月都維持在17000+套高位。

目前，鄭州二手房房源可選擇空間很大，市場上已經(jīng)有不少小區(qū)庫存量達到了2017年的2—3倍，成交量卻不及往年同期水平，不難預(yù)見未來很長一段時間內(nèi)，二手房市場會進入買方市場。

“促銷未必能促活鄭州樓市”

新房銷售的日子也不好過。

上周鄭州一共6個住宅項目開盤，共推出房源1380套，整體去化率約70%，其中位于港空港區(qū)的恒大未來之光去化率不足10%。二七區(qū)千畝大盤鄭州華僑城推出房源16套，仍未售罄。華僑城最近幾次推盤均為“擠牙膏式”，每次推盤幾乎都在20套以內(nèi)。

另一方面，7月份鄭州全市商品房銷售21659套(間)，較去年同期下降了28.08%;商品房銷售面積235.53萬平方米，較去年同期下降了25.5%。

據(jù)前段時間國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，7月份，鄭州商品房住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上月持平，與去年同期相比下降了0.7%。其他一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.6%和5.7%，漲幅比上月分別擴大0.3和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

跟去年同期比起來，鄭州是全國70個大中城市中為數(shù)不多出現(xiàn)價格下跌的城市，且是3個月以來連續(xù)下降(5月下降0.2%，6月下降0.4%)。

“我們這兒現(xiàn)在1萬元可以定房，等首付款補齊后，就可以簽訂購房協(xié)議。”濱河國際新城經(jīng)開十五大街某項目置業(yè)顧問告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州，目前項目預(yù)售證還未辦下來，但所剩房源已經(jīng)不多，“等到預(yù)售證下來后就可以立刻簽購房合同。”

該項目目前在售均價16000元/平方米，去年該片區(qū)新房在售均價約為18000元/平方米。在售樓處，中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州看到待客區(qū)只有一組客戶在洽談，正中央沙盤圖沒有開燈，整個售樓部僅有3名工作人員，“同事們基本都出去拓客了，不過，我們項目銷售情況挺好的。”負責(zé)接待的置業(yè)顧問一再強調(diào)，房源所剩無幾，可以盡快交1萬元定房。

此前“8 18購房節(jié)”，濱河國際新城片區(qū)內(nèi)不少新房項目推出優(yōu)惠活動吸引購房者，某國企項目恰逢15周年慶，開盤當(dāng)天推出多重優(yōu)惠，但去化率僅為36%。

“今年優(yōu)惠活動是真金白銀回饋，最高可以在優(yōu)惠后總價上再優(yōu)惠2個點，但是去化結(jié)果并沒有達到預(yù)期。”該項目營銷總監(jiān)表示，駐扎濱河近一年時間明顯能感覺到鄭州購房者對這個片區(qū)熱情在逐漸消退。

不僅僅是濱河片區(qū)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州2019年整年項目開盤平均去化率是72%，但2020年上半年平均去化率只有42%，銷售難以打開局面、購房者觀望情緒加重等特征在鄭州市場逐漸顯現(xiàn)。

為了吸引購房者關(guān)注刺激成交，不斷有房企釋放層出不窮的“花式”營銷。上述某TOP10房企鄭州區(qū)域負責(zé)人介紹，為了獲客，目前大多數(shù)營銷主要采取高傭金、高折扣方式，部分項目會給到拓客人員高額傭金，以提高拓客人員積極性和帶客效率。然后在銷售節(jié)點配合高折扣促成成交;還有低首付、首付分期，努力爭取每一位潛在購房者，降低購房門檻以緩解購房者暫時購買力不足問題;特價房團購，一些尚未進入節(jié)點或者銷售不理想的項目，推出少量特價房源或者低于市場價團購房源，聚攏人氣，提升市場影響。

7月底，就有部分開發(fā)商推出了一批特價房，其中萬科大都會125平方米戶型特價10500元/平方米;富田九鼎華府特價12000元/平方米起;萬科溪望此前高層12000元/平方米，推出洋房特價10000元/平方米起;碧桂園西湖約123平方米房源，特價12000/平方米起。

這其中不乏品牌房企，甚至有二環(huán)內(nèi)樓盤加入促銷隊伍，且從目前市場反應(yīng)來看，8月中旬的“促銷戰(zhàn)”只是一個開始，9月才是真正的“主戰(zhàn)場”。“就現(xiàn)在市場情況來看，今年的‘金九’估計是2016年以來最慘淡的一年。”這位區(qū)域負責(zé)人表示，促銷未必能促活鄭州樓市。

市場需求穩(wěn)中有降

“面包”不好賣，“面粉”市場也很安靜。

2020年前7月，鄭州成交了上百宗土地，大多數(shù)為底價成交，其中最貴當(dāng)屬鄭州市1月成交經(jīng)開區(qū)“福塔三兄弟”，區(qū)域內(nèi)3塊稀缺土地分別被保利、華潤等高價拍走，其中鄭政經(jīng)開出[2019]025號(網(wǎng))地塊以溢價率50.25%、9798元/平方米樓面價成為了當(dāng)月NO.1。

一直到7月8日，主城區(qū)才又迎來一場“搶地大戰(zhàn)”，位于楊金片區(qū)的鄭政出〔2020〕23號(網(wǎng))地塊出讓，吸引了超過50家房企參與競拍，最終被碧桂園以8.42億摘得，溢價率70.6%，樓面價7670元/平方米。

但是，鄭州今年前7個月土拍市場基本上有且僅有這兩宗“圈地運動”引起了一些水花，其他地塊出讓幾乎沒有掀起波瀾。說起來，鄭州房地產(chǎn)市場今年最受關(guān)注的動作當(dāng)屬契稅補貼。

6月以來，鄭州市以部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處為發(fā)布方，陸續(xù)印發(fā)了關(guān)于該轄區(qū)內(nèi)商品房契稅繳納補貼辦法通告，涉及區(qū)域包括二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)等主城區(qū)，8月26日起鄭東新區(qū)也跟進了補貼辦法，稅補最高可達20%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，鄭州此次跟進出臺契稅補貼政策，影響還是比較大的。“此前出臺契稅優(yōu)惠政策多為中西部城市，但鄭州作為樓市熱度一直較高的新一線城市，給出較大補貼力度，從政策層面考慮確實是有鼓勵、刺激住房消費等作用。”

嚴躍進表示，目前“房住不炒”的大方針不會放松，但類似“契稅補貼”等一些寬松條件的提出有助于增強市場信心，從而有助于鄭州房地產(chǎn)市場去庫存，同時，也要防范部分投機者趁機炒作房價。

不過，樓市調(diào)控自2016年以來一直沒有放松，鄭州“限購”“限貸”并行，購房門檻一直沒有下降，一部分改善用戶除非賣掉手里的房子否則都沒有購房資格。在平穩(wěn)房價環(huán)境下，炒房客基本全部離場，市場需求穩(wěn)中有降。

整體環(huán)境造就資金緊張已成共識，未來兩三年內(nèi)鄭州房價很難再次暴漲，從目前市場情況來看，鄭州新房供給和銷售持續(xù)增加，轉(zhuǎn)機要再待時日。(馮子雍)