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2021年10月22日，鄭州-CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2021年三季度鄭州房地產市場回顧與展望》，解析鄭州商業(yè)地產市場最新發(fā)展狀況與趨勢。

作為國家中心城市，鄭州立足中原經濟發(fā)展的戰(zhàn)略支點，2020年實現(xiàn)GDP 突破萬億、人口過千萬，昂然晉級特大城市行列。在持續(xù)推進招商引資和質效提升下，鄭州商業(yè)地產迎來新一輪升級。2021年三季度，鄭州寫字樓市場凈吸納量顯著提升，北龍湖寫字樓有序入市;零售市場迎來更多城市首店，新能源汽車、特色餐飲拓展強勁;加快構建數(shù)字經濟發(fā)展新生態(tài)，聚力打造中部地區(qū)數(shù)字“第一城”，推進數(shù)字、產業(yè)、城市融合發(fā)展。

優(yōu)質寫字樓市場：全市凈吸納量顯著提升，北龍湖寫字樓有序入市

2021年三季度，鄭州共錄得高鐵商務區(qū)的海匯中心5號樓、新發(fā)展科創(chuàng)大廈，龍子湖區(qū)的金潮大廈、清華華商大廈、豫鹽大廈，以及CBD區(qū)域的鑫苑國際中心6個新項目入市，總計新增供應量25.71萬平方米。

三季度全市凈吸納量顯著提升，共錄得14.26萬平方米，從租賃交易的行業(yè)分類來看，生物醫(yī)藥、專業(yè)服務及保險行業(yè)表現(xiàn)活躍。整體空置率較上半年小幅上升1.99個百分點至18.1%，各商務區(qū)的空置率對比發(fā)現(xiàn)，高鐵商務區(qū)、中央商務區(qū)、龍子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新項目入市，大量新增房源待去化;花園路片區(qū)及金水路片區(qū)的供需相對平衡。全市平均租金報價錄得每月每平方米103.7元，較2021年上半年上漲2%，其中甲級寫字樓的租金水平有4%的降幅，乙級寫字樓有5%的增幅。

世邦魏理仕鄭州分公司顧問及交易服務 | 辦公樓部經理王磊表示：“未來，鄭州寫字樓市場的新增供應量將會持續(xù)增長，由于政府招商引資政策的引導及寫字樓辦公的集聚性，新增供應將主要集中在鄭東新區(qū)，常西湖新區(qū)因其定位也承接了部分定向產業(yè)的轉移和搬遷。而隨著龍湖副CBD、運河兩岸、鄭州東站東廣場、龍子湖、中原科技城等區(qū)域新建寫字樓的持續(xù)入市，鄭州寫字樓市場的租金價格差將會持續(xù)縮減。從租賃類型來看，未來企業(yè)搬遷和新進所占比例較大，且隨著經濟發(fā)展的持續(xù)性和多樣性，專業(yè)服務類企業(yè)、高新技術產業(yè)持續(xù)進入鄭州市場，搬遷和新進的占比將逐漸趨于平衡。”

優(yōu)質零售物業(yè)市場：奢侈品牌加碼鄭州市場，新能源汽車、特色餐飲拓展強勁

2021年前三季度，鄭州零售物業(yè)市場累計新增39.5萬平方米，僅第三季度便實現(xiàn)新開5個項目，主要分布于鄭州周邊近郊(滎陽、中牟、鞏義)，如首次進入鄭州市場的新城吾悅廣場，引進的206個品牌中有近150個為區(qū)域首進品牌，“三首層”的商業(yè)規(guī)劃也為項目的后續(xù)經營注入更多新鮮活力。此外，在本季度開業(yè)的鄭州杉杉奧特萊斯購物廣場二期，犧牲部分商業(yè)面積改為停車場功能的舉措，也體現(xiàn)出在購物體驗等環(huán)節(jié)對顧客的關懷。

受“7·20特大自然災害”及新冠疫情的二次反復，使得市場在第三季度經受了較大考驗，加之“雙減”政策的發(fā)布，社區(qū)型/區(qū)域型購物中心均受到不同程度的影響。市場整體空置率上升至9.6%。租金方面，得益于新能源汽車的開店迅猛及奢侈品、化妝品等高端品類銷售的持續(xù)升溫，使得本季度核心商圈的首層平均租金上升至45.2元/平方米/天，季度同比上升17.1%。

整體新增需求方面，服飾(40%)和美妝個護(30.3%)表現(xiàn)突出。奢侈品牌加碼鄭州市場快速擴張，LVMH、Kering等已進駐鄭州市場的奢侈品集團開始在本地納入更多品牌，同時加大了線下渠道投入，快閃店、時裝秀和社群活動等多樣化形式備受青睞。餐飲業(yè)態(tài)方面，外來餐飲首店更加青睞核心商圈項目，海底撈旗下新創(chuàng)子品牌苗師兄鮮炒雞開出2家門店，來自西安的餐飲品牌“太食獸”、“蘭湘子”開始布局鄭州市場，網紅茶飲和咖啡品牌也持續(xù)加碼，深圳精品創(chuàng)意咖啡Akimbo首進鄭州，星巴克和奈雪開店持續(xù)加密。體驗業(yè)態(tài)方面，作為疫后重建末端，體驗業(yè)態(tài)復蘇壓力較大，新增需求以新穎娛樂類的夜店、酒館及Live House為主，而新能源汽車前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6個新能源品牌合計8家店，預計下半年將向次級商圈拓展。

新能源汽車品牌選址主要有三個考量因素：可視性強、試駕方便、市中心位置。世邦魏理仕建議，行業(yè)內領先的新能源汽車企業(yè)仍具備提升商場科技感、吸引年輕消費者和承租能力相對更高等優(yōu)勢，建議業(yè)主將其視為租戶首選。而對于尚處概念階段或尚未實現(xiàn)穩(wěn)定營收的新興品牌則應審慎決策。若無法尋得理想店鋪，尚未實現(xiàn)較高或穩(wěn)定銷量的新品牌可以考慮開設快閃店，該模式租賃成本較低且具有靈活性，容易獲得關注從而打開市場。

世邦魏理仕鄭州分公司副總經理，鄭州及西安顧問及交易服務|商業(yè)部董事張桐表示：“預計今年第四季度鄭州商業(yè)市場將有36.7萬平方米新增供應，主要聚焦在成熟區(qū)域存量改造。未來，隨著城市的進一步發(fā)展和頭部商業(yè)運營商的進入，將大幅提升鄭州商業(yè)的綜合開發(fā)及運營品質。同時，市場平均租金水平也將有序回落至合理水平。”

加快構建數(shù)字經濟發(fā)展新生態(tài)，聚力打造中部地區(qū)數(shù)字“第一城”

在數(shù)智化浪潮中，鄭州市提出了城市發(fā)展新戰(zhàn)略，力求加快構建數(shù)字經濟發(fā)展新生態(tài)，聚力建設中部地區(qū)數(shù)字“第一城”。

世邦魏理仕河南區(qū)域戰(zhàn)略顧問部負責人宗長浩表示：“鄭州應以國家中心城市建設為統(tǒng)攬，以中國(河南)自由貿易試驗區(qū)鄭州片區(qū)、鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)等國家戰(zhàn)略和載體平臺為支撐，積極布局數(shù)智產業(yè)，打造‘數(shù)字鄭州’產業(yè)生態(tài)聯(lián)盟，推進數(shù)字、產業(yè)、城市融合發(fā)展。”

世邦魏理仕認為，鄭州數(shù)智經濟發(fā)展的重點內容將主要涵蓋新型智慧城市建設、產業(yè)數(shù)字化轉型、樓宇示范及數(shù)智服務。在城市區(qū)域規(guī)劃布局上，應發(fā)揮優(yōu)勢因地制宜，形成錯位發(fā)展、相互支撐的數(shù)智經濟格局。其中，高新區(qū)定位數(shù)智經濟創(chuàng)新發(fā)展區(qū)，大力發(fā)展人工智能、云計算、工業(yè)互聯(lián)網等產業(yè);南部片區(qū)定位特色數(shù)智產業(yè)集聚區(qū)，聚焦于數(shù)字建模、軟件研發(fā)、智能建筑、智慧工地、智能終端等;鄭東新區(qū)定位數(shù)智經濟發(fā)展核心區(qū)，集中建設大數(shù)據(jù)分析與應用、人工智能、信息安全、數(shù)字治理、智慧城市等。

與此同時，數(shù)智經濟的發(fā)展也將推動鄭州打造樓宇經濟發(fā)展樣板體系，這要求各區(qū)域板塊在發(fā)展樓宇經濟中，應充分契合數(shù)智經濟企業(yè)的核心需求，滿足數(shù)智企業(yè)健康、靈活、場景化訴求，推進樓宇的整體數(shù)字化和智能化升級，聚焦樓宇運營的智慧化升級服務配套，構建“數(shù)智化+物業(yè)服務”、“數(shù)智化+樓宇設施”、“數(shù)智化+節(jié)能”、“數(shù)智化+安全”的綜合管理技術體系。

世邦魏理仕鄭州及西安分公司董事總經理李健表示：“世邦魏理仕認為，數(shù)智經濟的本質是以數(shù)字技術為核心驅動，數(shù)字產業(yè)化與產業(yè)數(shù)字化相互耦合協(xié)同下，加速社會經濟智能化的新型經濟形態(tài)。在時代發(fā)展與政策利好的推動下，積極以‘數(shù)字鄭州’建設推進經濟社會發(fā)展的‘數(shù)字蝶變’，高質量建設‘強富美高’新鄭州。”