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諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國學(xué)學(xué)院院長，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授姚樹潔撰文指出，差別化的生活空間最好的表現(xiàn)形式就是小區(qū)，當(dāng)然也有別的形式。但是，小區(qū)為什么風(fēng)靡全國，千篇一律，就是因?yàn)橹袊鞘械碾A層非常清楚，而且每個階層的人群比較愿意集聚。這篇文章具有一定參考意義。

經(jīng)過37年的改革和開放，20年的城市大發(fā)展，2月21日，新聞媒體報(bào)道了《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，該意見主要的焦點(diǎn)是倡導(dǎo)街區(qū)建設(shè)，原則上不再提倡“小區(qū)”建設(shè)，并且，有計(jì)劃地打通封閉式小區(qū)和單位大院。

一時間，網(wǎng)絡(luò)的評論非常熱鬧。一些獨(dú)立評論員說政府如果打通現(xiàn)在已經(jīng)形成的小區(qū)，可能對已有的住戶不公，因?yàn)樗麄冊谫I小區(qū)房子的時候，小區(qū)內(nèi)部的所有土地成本、設(shè)施、綠化和其它方面的成本，都已經(jīng)加進(jìn)了昂貴的房價之中。有些人抬出了法律的武器，希望政府在今后拆掉小區(qū)“圍墻”的時候，能夠認(rèn)真考慮小區(qū)居民的切身利益。

20多年來，無數(shù)小區(qū)的開發(fā)、建設(shè)和服務(wù)，是中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色。在其它國家的城市，小區(qū)建設(shè)也是有的，普遍存在的，但是，像中國城市這樣以小區(qū)為核心的建設(shè)，確實(shí)比較少見。

小區(qū)與街區(qū)有兩大差別。首先，小區(qū)實(shí)行封閉式管理，物業(yè)往往與開發(fā)商商定好了，或者，開發(fā)商自己兼顧物業(yè)。因此，一旦入住小區(qū)，居民一輩子都擺脫不了與開發(fā)商的密切聯(lián)系。這樣“一條龍”的服務(wù)，也就是說從賣房子到管房子的服務(wù)，為開發(fā)商提供了一個長時間的賺錢渠道。所以，開發(fā)商之間的競爭，不僅是小區(qū)的品質(zhì)、房子的質(zhì)量，也還包括物業(yè)的管理效率和質(zhì)量等方面。這樣的開發(fā)與管理模式，適應(yīng)于中國的國情，因?yàn)橹袊鞘械纳鐓^(qū)管理，從來就不是靠政府，或者某個企業(yè)來完成。

小區(qū)與街區(qū)的第二大區(qū)別，就是單位土地面積所能容納的人口數(shù)量。一般來說，以街區(qū)建設(shè)為主的城市，單位面積所能容納的人口，要多于以小區(qū)為主的城市。就拿上海的浦西和浦東來說吧。浦西基本是改革開放前延續(xù)下來的城市建設(shè)模式，它以街區(qū)建設(shè)為主，因此，人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于浦東，單位土地面積上面所創(chuàng)造的GDP也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于浦東。

浦東是以小區(qū)和寬街道建設(shè)為主的城市代表，曾經(jīng)有經(jīng)濟(jì)學(xué)者對浦西和浦東城市建設(shè)特點(diǎn)的利弊做了比較，結(jié)論是生活在浦東可能有更廣闊的空間，但是，從土地的利用效率，人民生活的方便程度考慮，浦西有明顯的優(yōu)勢。

如果我們暫時不考慮街區(qū)式城市與小區(qū)式城市的效率和方便差別，我們先考慮中國城市為什么最近20年來的發(fā)展，為什么一直都在追求以小區(qū)為核心的城市發(fā)展模式？

首先，從上世紀(jì)90年代中期開始，中國城鎮(zhèn)化與住房建設(shè)出現(xiàn)了兩大變化。一個是國有和集體單位，逐步取消福利住房政策，鼓勵商品房的大開發(fā)。這一改革，使中國城市居民的住房條件發(fā)生了翻天覆地的變化，極大促進(jìn)中國住房建設(shè)和城市的快速發(fā)展。例如，1978年，中國城市人均住房不到4平方米，上海一個小閣樓，住一家三代人，比比皆是。那個時候的上海灘，一間不到10平米的房子，不得不住5口人的情況很普遍。家里的床是雙層的，下床住著小叔子，上床哥哥和嫂子結(jié)婚。

這樣的情況不服存在了，目前，中國城市人均住房面積已經(jīng)超過30平方米。

住房政策改革的第二大變化，就是高度不均衡的發(fā)展，促使有產(chǎn)階層和無產(chǎn)階層的形成。例如，上面所說人均住房面積超過30平米的數(shù)據(jù)，卻隱藏著兩極嚴(yán)重分化的殘酷現(xiàn)實(shí)。有錢人的人均住房面積一般超過100平方米，沒錢的普通老百姓(603883,股吧)，一家人擠在了一個不到40平方米村中村黑暗的小屋子里面。

也就是說，改革開放，是解決了許多城里人的居住問題，但是，因?yàn)檎疀]有花多大的力氣去解決低收入人口的住房問題，使中國城市住房的兩極分化，大大超過收入的兩極分化。衡量人均收入差別的基尼系數(shù)是0.47（官方數(shù)據(jù)），而衡量人均住房差別的基尼系數(shù)可能超過0.7。

城市里有錢人、普通人、低收入人和外來農(nóng)民工，使城市居民分為四個檔次。有錢人占一般城市人口的10%，而占有的房子面積應(yīng)該不少于40%。普通人占城市人口的40%，這部分人占有房子的比例應(yīng)該是40%左右。剩下來50%的低收入人群和農(nóng)民工只占有20%的住房。

就是因?yàn)橛懈蝗说拇嬖冢写罅康褪杖牒娃r(nóng)民工的存在，有錢人特別希望住上大的、安全的、服務(wù)周到的、環(huán)境優(yōu)美的住房，不希望與那些低收入、衛(wèi)生條件不好的人群混居在一起，開發(fā)商們，根本就不需要任何教育，就知道只有通過不同品位的小區(qū)，才能滿足不同人群的需要。

在巴西的里約熱內(nèi)盧，高檔小區(qū)也是很普遍的。那些小區(qū)里住的都是富豪和官員，他們非常需要安全。因?yàn)椋臀鞯纳鐣軄y，有錢人不小心，就要遭人搶劫或者槍殺。

中國的城市也有富人遭到搶掠的情況，但是，這樣的情況沒有巴西嚴(yán)重。所以，中國的小區(qū)，主要不是防止富人遭窮人搶掠，而是為了給富人提供一個有別于他人的生活空間。

這樣有差別化的生活空間，最好的表現(xiàn)形式就是小區(qū)，當(dāng)然也有別的形式。但是，小區(qū)為什么風(fēng)靡全國，千篇一律，就是因?yàn)橹袊鞘械碾A層非常清楚，而且每個階層的人群比較愿意集聚。

小區(qū)型城市是有代價的，其最大的代價就是土地浪費(fèi)，就是交通效率低下。用街區(qū)替代小區(qū)的城市建設(shè)，肯定可也緩解這兩個問題，但是，改革很難。

改革的第一個困難，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的收入分化差別，在短期內(nèi)無法解決。所以，有錢人，甚至是比較有錢的人，都習(xí)慣于住小區(qū)的模式。如果非要把小區(qū)打通，就有許多人的利益受到損害，需求得不到滿足。

第二個難題是，打破小區(qū)分割，社會治安問題將無法確定。有錢人和沒錢人住在一起，往往因?yàn)樯盍?xí)俗不一樣，會造成一些意想不到的沖突和矛盾。這樣的矛盾可能不普遍，但是，中國的城市各種人群復(fù)雜，一旦出現(xiàn)這樣的問題，解決起來就很難。

從長遠(yuǎn)的角度來看，街區(qū)建設(shè)是個好主意，但是，如何考慮不損害已有業(yè)主的利益，如何完善社區(qū)服務(wù)質(zhì)量和居民區(qū)的治安管理，確是新政策最難破解的兩大命題。