文/瞭望智庫研究員于春美、胡雯
在12月21日閉幕的中央經濟工作會議上，化解房地產庫存被列為2016年中國經濟社會發展五大任務之一。這是史無前例的。
會議明確提出，將采取包括在需求端落實戶籍制度改革，加快農民工市民化，促進農民購房；在供給端鼓勵房地產開發商適當降低房價，促進房地產開發企業兼并重組等政策。同時明確表態，要取消“過時的限制性措施”。
如何理解這些政策？它們釋放出哪些信號，又會對房地產市場產生怎樣影響？尤其大家最關心的是，中央政府旗幟鮮明地鼓勵降房價，“我的房子會貶值嗎？”
1“去庫存”為何會上升到國家高度？
本次中央經濟工作會議，對房地產去庫存的闡述與措施，多達325個字，把“去庫存”上升到國家高度。主要是因為：目前，我國整體房地產庫存水平較高，尤其是三、四線城市去化壓力很大，地產企業投資意愿不斷下滑，已經成為拖累中國經濟最大的風險。
中金公司最新數據顯示，我國一線城市的平均去化時間為8.8個月，二線城市為11.2個月，三線城市為21.5個月。因此，化解房地產庫存，既是當前的現實問題，也是供給側結構性改革的重要方面。
2中央鼓勵“降房價”，我們的房子會跌嗎？
這一次中央經濟工作會議鼓勵開發商降價，并不是試圖用行政手段限制開發企業提高房價，而是用引導的方法讓開發企業對市場未來產生合理預期。
當然，并不是每一個城市的房地產都需要降價，例如北京等一線城市的房價就不太可能下降。這樣的表態，核心目的是為了避免開發企業誤判去庫存的形勢，避免土地市場競爭過于激烈。在執行上，具體的政策措施仍然會是市場化手段。
當然，企業作為市場主體，也會有自身的考慮，例如上市公司降價可能帶來盈利下滑、小開發商降價可能就面臨破產，更不用說降價可能導致群體事件等等。所以，降價不降價，企業會根據自身情況來做決定。
政府還應該考慮，實施全方位的去庫存方案，市場上呼聲較高的是：讓政府與銀行及稅務局三方都加入進來，切實降低開發商的稅費負擔，改變房地產開發總成本逐年增長的勢頭。
同時最大程度地釋放出首次、改善和投資性需求。例如，房貸首付與利率下調，繼續實施降準、降息等寬松貨幣政策，實施買房財政補帖和房地產稅費減免等優惠政策。
3一線城市的限購算“過時的限制性措施”嗎？
考慮到目前一線城市的供求形勢，2016年特大城市限購應該不會放開。更何況，一線城市還需要通過限購、限貸政策來調控人口規模。
所以，“過時的限制性措施”是在一些供大于求的地方，取消不合理的限購、限貸和限價等政策。但是，從全國范圍來看，對二套房、三套房的高利率和首付等政策可能調整或者取消。
總的來說，去庫存不可只依賴政府，更需要房地產企業齊心協力。
未來不會有類似四萬億的大規模刺激政策，更不會有兇猛的去庫存超強政策出臺，不能心存僥幸。本屆政府更加強調固本培元，著眼中國房地產市場中長期的穩定和發展。
4農民可以進城落戶了？制度改革總要個三、五年
會議中提出的要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。這一個政策是在試圖抵消人口拐點對房地產市場的負面影響，利用人口紅利繼續支撐樓市發展，釋放更多的住房需求。
據統計，中國三、四線城市當中約有三四成購房需求是來自于周邊中小城鎮和農民，政府如果能夠在信貸、稅收和宅基地流轉（或質押）等方面加大政策支持力度，的確能釋放出大量新增購房需求。
但是參照美國次貸危機的教訓，不能過度鼓勵支付能力較弱的農民購房，否則可能出現還貸困難，不良貸款率上升的現象。
在深化住房制度改革方向，會議提出“以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度”的主要方向，意味著將來可能收購商品房庫存轉為保障房，將農民納入住房保障體系，并在公積金與社保等方向進行改革。
舉例來說，包括打破城鄉二元制、建立政策性住房銀行、推進房貸資產證券化、允許異地貸款、實施公積金房貸資產證券化等等。
農民工市民化等措施的確是化解樓市庫存的一條途徑，但這屬于中長期政策，需要戶籍制度改革等一系列改革組合拳落地，至少要等兩三年才能見效。
總體來看，長、短期去庫存措施應該多項并舉，協調進行。
5投資性購房竟然受到政府鼓勵，租房將成大市場？
本次會議提出“鼓勵買房，發展租賃市場”的行業管理思路，這是一個巨大的、徹底的轉變，過去一直把“多買房”看做投資、投機活動，是政策嚴厲打壓的對象。
這一改變說明，政府承認中國房地產市場進入存量房時代，即商品房直接轉變成二手房，形成住房租賃市場。
但是，目前，我國的住宅租金回報率比較低，三、四線城市尤其低。
顯然，政府不會只靠預期指引來發展租房市場，更可能出臺實實在在的政策鼓勵措施。
這樣的政策將著眼于降低住房的持有成本。當然，由于稅率改革的復雜性，房地產行業營改增很難在近期出臺。
這里尤其要提醒是，
開發商作為市場主體，應該有一個基本的認識，去庫存絕不是政府兜底托市，趁機漲價不明智。（文章來源：《瞭望智庫》公眾號）
瞭望智庫：中央鼓勵“降房價” 開發商會聽話嗎
來源：和訊網
發布時間：2015-12-24 10:36:03
PPI 45個月負增長 貨幣寬
日本天皇再次呼吁國民牢記二
不光是科技 VR正在入侵時尚
房價暴漲下的燕郊暴力強拆：
寶能系一年內或難進萬科董事
“招商銀行-招商自貿商城”
山西一醫院治骨折致老人失生
北汽新能源榮獲“產業生態大
