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03月04日訊

摘要：外來人口凈減少的背景下，大幅增加土地供應(yīng)，僅依靠本地的內(nèi)生人口增長，無法支撐如此高的房價。

深圳將多出1.3個福田

廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞3月2日表示，深圳空間非常小，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里。

填海55平方公里，《美人魚》的現(xiàn)實版。而劇中地產(chǎn)富豪要填海的青螺灣，取景地就在深圳（大鵬新區(qū)）。

作為一個海濱城市，深圳過去多年一直在填海。這次增加的土地供應(yīng)，按福田區(qū)總面積78.04平方公里算，填海+陸上整備的面積，約相當(dāng)于1.3個福田。

對于可能填海的區(qū)域，網(wǎng)友也給出了猜測：

105平方公里，可以接納深圳20年的新增人口

深圳市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳常住人口數(shù)為1077.89萬人，人口密度為每平方公里5398人。

若按平均人口密度來算，105平方公里也就不到60萬人。但深圳大量的未開發(fā)區(qū)域拉低了平均值。而填海和陸上整備的土地，利用率不可能太低。以福田區(qū)的人口密度來算，可承載約180萬人。

要知道，北京西城區(qū)的人口密度近3萬人/平方公里，廣州的越秀區(qū)甚至超過5萬人/平方公里。

180萬人是個什么概念？

數(shù)據(jù)顯示，2011年-2014年，深圳全市常住人口每年約增加10萬人。以此測算，105平方公里、180萬人口約可滿足近20年的新增人口需求！

外來人口？別瞎想了，那根本不存在！

看看目前深圳人口狀況：上表中，2012、2013年每年新生兒約6萬人（但這是戶籍人口）。

若以常住人口*出生率計算，每年新生嬰兒約20萬。這也與媒體報道的深圳每年新生兒數(shù)據(jù)吻合。

如果不考慮本地的新生兒，深圳常住人口實際上是凈減少，也就是說，外來人口，從2010年起，已經(jīng)停止了凈流入！

人口凈流入=京滬深永遠漲？上海的常住人口已經(jīng)在凈減少了，深圳的外來人口也在減少。永遠漲的邏輯，還存在嗎？

背景則是，深圳房價2月再創(chuàng)新高

3月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布深圳2月份樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環(huán)比增長3.40%。

不到一年的時間，深圳部分區(qū)域的房價甚至已經(jīng)翻番。

看看深圳房價的瘋狂程度吧。

2015年一季度，深圳房價只是小幅上漲。2015年3.30新政后，深圳房價加速上漲，媒體上也不斷曝出深圳樓盤熱銷情況。數(shù)據(jù)顯示，2015年6月、7月深圳住宅價格環(huán)比漲幅高達6.58%和9.73%，漲幅遠超一線城市總體水平，同期一線城市環(huán)比漲幅僅有2.49%和3.55%。

經(jīng)歷一輪暴漲后，深圳房價自8月份開始出現(xiàn)量縮價滯的現(xiàn)象。但隨著央行降準(zhǔn)降息，深圳房價四季度繼續(xù)加速上漲，截至2016年2月，深圳住宅價格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)5個月超過2%。

與深圳高房價一直如影隨影的還有“寬信貸”。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月末，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發(fā)放個人住房貸款3408億元，同比增長2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達到65%，遠高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個百分點。而這還只是表面，部分業(yè)內(nèi)人士甚至支出，眾籌買房、場外配資等亦參與其中，將杠桿幾乎利用到了極致。

實際上，深圳此次宣布要填海之前，已有重量級媒體聚焦深圳房價。

3月2日，新華社發(fā)表《深圳房價持續(xù)領(lǐng)漲全國 杠桿推手開始顯現(xiàn)》一文，文章提到，業(yè)內(nèi)人士認為，深圳樓市火爆行情下涌動的投機暗流，給當(dāng)前一些房價過快上漲的城市發(fā)出了警示。

央視也對深圳房價進行點評，稱深圳房價持續(xù)領(lǐng)漲中國。視頻指出，深圳貸款杠桿用到極致，投機需求入市推高房價。

而深圳政府層面，也不斷有政策鋪墊。

早在2月4日，春節(jié)前夕，深圳兩會閉幕之際，市長許勤就表示，“我們認為房價的上漲確實過快”，他認為深圳去年暴漲的房價一方面源于剛需，一方面源于土地供應(yīng)有限。為了調(diào)控房價，許勤承諾政府將加大供應(yīng)保障房、人才安居房，并研究將房價維持在一個合理的區(qū)間。

3月1日，深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心網(wǎng)站發(fā)布消息稱，將“根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，我市將于4月1日起對房產(chǎn)評估價格進行例行更新。”這是近3年來深圳首次僅隔半年時間即調(diào)整房產(chǎn)評估價格。業(yè)界分析，評估價格調(diào)整將大幅提高交易環(huán)節(jié)稅費，將顯著抑制投機性需求。

3月2日，廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞在參加節(jié)目時表示，對于外界關(guān)注的深圳高房價問題，要采取增加供應(yīng)、加大保障和打擊炒房等措施進行應(yīng)對。

“我們將在政策法規(guī)上禁止炒賣、倒賣房子。”馬興瑞回答網(wǎng)友提問時表示，“在尊重市場規(guī)律的前提下，也要出手解決市場失靈的問題。”

PS：連稻草都能壓死駱駝，何況那可能根本不是駱駝。