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拿那些置于任何時(shí)期和場(chǎng)合都成立的觀點(diǎn)來(lái)解釋近期房?jī)r(jià)暴漲不僅站不住腳，而且有害。事實(shí)上，2015年以來(lái)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，首要?jiǎng)右蚴恰叭?kù)存”政策的溢出效應(yīng)。若樓市繼續(xù)狂飆突進(jìn)，有把創(chuàng)業(yè)激情、實(shí)體資金引向樓市和資產(chǎn)泡沫上的危險(xiǎn)。重點(diǎn)城市樓市亟須適當(dāng)?shù)恼咭种啤?/p>

⊙李宇嘉

丙申春節(jié)前后，樓市直接從往年的“倒春寒”變?yōu)椤案邷靥臁保鸨闹行脑诰肷罴皩幒嫉戎攸c(diǎn)城市。狂奔了一年的深圳樓市也并未放緩節(jié)奏，最新均價(jià)正在向每平方米5萬(wàn)元邁進(jìn)。2015年創(chuàng)造全球第一成交量、房?jī)r(jià)漲幅緊隨深圳的上海，似已接過(guò)了跳漲“接力棒”；北京又催生一連串“面粉貴過(guò)面包”的地王，直接引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，二手房單日成交創(chuàng)2010年以來(lái)新高。央行昨天的超預(yù)期降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)也多以利好重點(diǎn)城市樓市視之。

值得注意的是，對(duì)近期重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，業(yè)內(nèi)有一種很有分量的聲音，即這些城市的宏觀經(jīng)濟(jì)基本面支持樓市的火爆行情，例如對(duì)資源的吸附能力很強(qiáng)，人口凈流入是長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)；土地供給緊縮，中心區(qū)無(wú)地可供，供求矛盾長(zhǎng)期難以緩解；還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，收入水平較高；高凈值人群、高收入居民集中，投資需求強(qiáng)烈等等因素。歸納起來(lái)，重點(diǎn)城市的樓市是較為健康的、有基本面支撐的。

近期重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲確有基本面因素的作用，但筆者認(rèn)為，此類(lèi)置于任何時(shí)期和場(chǎng)合都成立的觀點(diǎn)不無(wú)迷惑性，用來(lái)解釋近期房?jī)r(jià)暴漲不僅站不住腳，也是有害的。事實(shí)上，2015年以來(lái)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，首要?jiǎng)右蚴恰叭?kù)存”政策的溢出效應(yīng)。2014年以來(lái)，盡管樓市“去庫(kù)存”堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、因城施策，但客觀上重點(diǎn)城市是最大受益者。首先，2015年以來(lái)“降準(zhǔn)降息”、稅收減免對(duì)需求集中的重點(diǎn)城市惠及面最大，利率降至歷史最低，疊加交易成本降低，提高了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下的買(mǎi)房收益。其次，2014年“9·30”新政放松了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，盡管能支持部分改善型需求，但“先還再貸”的首付比例從7成降至3成，也極大提高了投資投機(jī)需求的杠桿水平，投資炒房的門(mén)檻降低了。再加上2015年5次降息后，融資成本降至歷史最低水平，低利率環(huán)境下互聯(lián)網(wǎng)金融和消費(fèi)貸款等場(chǎng)外融資紛紛涌現(xiàn)。平安好房、搜房網(wǎng)、世聯(lián)行和五花八門(mén)的P2P平臺(tái)均推出類(lèi)似金融產(chǎn)品。因此，購(gòu)房者實(shí)際杠桿水平被抬升了。上海鏈家事件僅是“首付貸”市場(chǎng)亂象的冰山一角而已。

深圳鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳二手房市場(chǎng)45%的購(gòu)房者以離婚（提供虛假離婚證明或“真離婚”）獲得購(gòu)房資格或享受首套房高杠桿、低成本優(yōu)惠。2015年，深圳個(gè)人住房貸款平均成數(shù)為6.5成，難道都是首套房嗎？據(jù)深圳鏈家的數(shù)據(jù)，2015年四季度，深圳二手住房投資客（明確表示買(mǎi)房非自住）占比從三季度的20%上升到了30%，是2011年的3倍多，出于投資目的買(mǎi)房者占比遠(yuǎn)高過(guò)30%。很多中介從業(yè)人員告訴筆者，據(jù)他們的測(cè)算，二手住房實(shí)際投資比例在40%至50%，新房投資客占比在60%左右，一些熱點(diǎn)區(qū)域（如前海）的投資客占比在80%以上。

防止房?jī)r(jià)大起大落，是政府樓市調(diào)控的一貫指向。根據(jù)百城房?jī)r(jià)指數(shù)，今年2月，深圳、上海、北京三城的二手房?jī)r(jià)指數(shù)同比分別上漲52.6%、23.3%和12.8%，均價(jià)水平上漲更多，深圳很多區(qū)域房?jī)r(jià)已翻了一倍，北京和上海的房?jī)r(jià)水平同比分別上漲38.8%和24.9%。數(shù)據(jù)顯示，上海主城區(qū)套均價(jià)格一年來(lái)上漲了100萬(wàn)左右，春節(jié)前后一套房漲個(gè)20萬(wàn)已是稀疏平常之事，近期甚至出現(xiàn)了“一天一價(jià)”。

樓市源頭的土地、規(guī)劃在政府手里，信貸和政策在政府手里，因此，筆者認(rèn)為，對(duì)公共色彩濃重而又具有要素管制的樓市，在發(fā)揮“市場(chǎng)決定資源配置”作用的同時(shí)，該強(qiáng)化政府的積極作用了。

因城施策，發(fā)揮地方主體責(zé)任，這已說(shuō)得很清楚了，主政者不能被基本面迷惑。人口流入推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，但我國(guó)在多年的“二元”體制管制下，外來(lái)人口就業(yè)地購(gòu)房?jī)H占1%，整體不具備購(gòu)房能力；而眼下特大城市人口流入在減緩，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中低速階段，人口推動(dòng)說(shuō)短期內(nèi)并不成立；眼看人民幣匯率升勢(shì)結(jié)束，貨幣增量會(huì)造成過(guò)度炒作，此時(shí)尤須高度警惕日本、我國(guó)香港的前車(chē)之鑒；供求緊張說(shuō)也值得商榷，一旦預(yù)期逆轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市二手房供應(yīng)很多，行情立馬會(huì)變。對(duì)去庫(kù)存而言，樓市是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的安全墊，對(duì)城鎮(zhèn)化而言，樓市是“促轉(zhuǎn)型”的發(fā)動(dòng)機(jī)，重視樓市無(wú)可置疑，但炒作風(fēng)險(xiǎn)和高房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生對(duì)資金的虹吸效應(yīng)，不僅不利于全國(guó)“去庫(kù)存”，而且可能造成大起大落。

從2016年開(kāi)始的“十三五”，我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入最艱難的時(shí)期，也到了非轉(zhuǎn)型不可的時(shí)刻，通過(guò)“三去、一補(bǔ)、一降”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是不可動(dòng)搖、不能動(dòng)搖的戰(zhàn)略目標(biāo)。在這盤(pán)大棋中，樓市的作用僅僅是“托而不舉”。需要強(qiáng)調(diào)的是，重點(diǎn)城市也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的“領(lǐng)頭羊”。近期，對(duì)重點(diǎn)城市樓市或現(xiàn)泡沫、炒作、風(fēng)險(xiǎn)，已是鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)。同時(shí)，脫實(shí)入虛、全民炒房之勢(shì)再度涌動(dòng)，若樓市繼續(xù)狂飆突進(jìn)，有把創(chuàng)業(yè)激情、實(shí)體資金引向樓市和資產(chǎn)泡沫上的危險(xiǎn)，這將使經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型“領(lǐng)頭羊”地位失色，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之窗錯(cuò)過(guò)。地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊無(wú)須贅述，重點(diǎn)城市樓市亟須適當(dāng)?shù)恼咭种啤?/p>

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）