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成都二仙橋蜀龍路5期被機車廠隔斷。

宜賓“萊茵河畔”業主：小區開放后，購物休閑更方便。

公攤面積30%的哭暈在小區，花了錢現在說上交就上交？

小區開放了，大家以后都能去隔壁小區擺燒烤攤了嗎？我家小區里那點路，拿出來“塞牙縫”都嫌窄吧？真能緩解交通擁堵嗎？

探尋進一步新聞深一度

中共中央、國務院日前下發意見，稱為節約利用土地空間，將“推動街區化，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化”。

23日，本報關于開放小區的報道見報后，收到讀者的諸多反饋和疑問。華西都市報記者通過專訪成都規劃局政策制定者、專業律師和實地走訪，對四大誤讀進行釋疑，來看一看你關心的話題吧。

誤讀

1

所有小區的圍墻都得拆？

小街區現有圍墻，尚未考慮拆除

“成都現行的9個‘小街區’示范片區，目前并沒有考慮過要拆除已有的圍墻。”成都市規劃局詳規處副處長劉鵬表示，中央的《意見》提出的是“逐步打開”。也就是哪些建筑先打開，圍墻如何打開，打開后如何運行等系列問題，都將是一個漸進的過程，而不是“斷崖式”的展開。

比如也許會有試點城市，也許會先在商業、特殊形態的建筑上落實開敞等。在這個過程中，住建部、省住建廳等國家和省上層面，都會有相應的細則指導。成都將結合這些細則和實際，再作研究。而在目前階段，還談不上要拆圍墻。

那么，成都的“小街區”試點，什么時候能看到成效呢？劉鵬介紹，9個示范片區的規劃已經制作出來了，成都計劃用三年的時間，完成示范片區的建設。

同濟大學副校長、中國城市規劃學會副理事長吳志強在接受本報采訪時表示，此次中央文件提到的“封閉住宅小區”并非指所有的城市社區，而是指綿延數千米甚至面積超過幾平方公里的“超級單位大院”和“超大小區”或者“超大樓盤”，關鍵是它們的超大封閉尺度影響了整個城市道路交通結構體系，造成主干線打斷，形成大量丁字路。通過發展都市中心地段街區制，暢通城市毛細血管，使城市路網稠密，四通八達，從而達到治堵的目的。

誤讀

2

花錢買的公攤要“上交”？

物權界定等基礎性工作有待解決

我國物權法中規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

當年買這些公攤面積都是花了真金白銀的，不少網民吐槽：“現在大家都來用，業主能設閘收錢嗎？”

對此，上海交大社會認知與行為科學研究院教授蔣宏認為，首先不必斷章取義，文件里提到的是“原則上”等于設置了邊界，為可能引發的沖突和矛盾留足了緩沖時間。其次，實踐還要經過檢驗，在小區開放的過程中，涉及很多物權界定、管理權限、資金來源等問題，這些都需要有大量基礎性工作墊底，很難“一刀切”解決。

上海交通大學城市科學研究院院長劉士林表示，開放小區的問題要分類處理，比如文保單位、大學、醫院等機構的道路能完全開放嗎？一旦實施，交通問題可能解決或緩解，但隨之而來的其他問題也必須配套解決。

誤讀

3

建好又拆費力又費資源？

地塊上市前已規劃成“小尺度”

在超大小區修好之后“拆圍墻”，費時費力浪費資源。如何從根源上杜絕“超大小區”？在“小街區”規制推行之路上先行先試的成都，出臺辦法規定在地塊上市之前，把規模調整為適合“小街區”規格的地塊，避免了拔地而起的“超級小區”。

“成都從2015年下半年開始明確，開發商要建房子，只能在200米乘以200米的范圍內建，周邊要把市政道路留出來，還給公眾。”劉鵬介紹，2015年9月，成都市政府出臺了《關于加快推進“小街區規制”規劃建設管理工作的通知》。

《通知》提出，小街區由若干個街區單元組合而成，根據功能需求，街區單元尺度不宜大于200米×200米，街區單元規模50畝左右。除了具有特殊功能的建筑用地，比如醫院、工業、倉儲等，其他的建筑所用土地，在上市之前，就已經按規定劃成了50畝左右。

也就是說，開發商要修樓，買到的地塊已經是“小街區”規格的土地了，這個地塊周邊需要把市政道路的位置留出來，供其他市民經過，避免“繞樓盤遛彎”的無奈。

誤讀

4

以后小區可以隨便擺攤？

拆墻同時也要強化樓棟安全性

現在有圍墻有些小區都會被小偷光顧，如果沒有了圍墻，老人、小孩的安全問題怎么辦，防盜問題怎么辦？有網友說，這是號召大家以后都去隔壁小區擺燒烤攤，去政府大院上廁所的節奏嗎？

清華大學教授沈陽認為，歐美的大學、小區基本都沒有圍墻，這一方面是思想開放的體現；另一方面是他們的樓棟安保比較到位。比如一些國外大學，進樓上幾層全由你的ID卡決定，你的權限只能到二層，則三層的門就沒法刷開。中國小區是大門看得嚴，里面松得很。所以，要拆墻，需要優先強化建筑物進出的安全性。

中國城市規劃學會秘書長石楠認為，開放小區涉及小區業主權益的維護、物業管理的升級、治安與配套設施的跟進等問題，需在制度與法律上出臺配套政策，也需要根據小區所在地段特征妥善處理開放方式。

記 者 觀 察

開放

宜賓萊茵河畔小區

當初也“舍不得”現在覺得“更方便”

小區開放以后，如何保障安全成了居民最關心的問題。事實上，宜賓萊茵河畔小區，早已成半開放式“范本”。2011年，在本報評選的“四川十大最美街道”中，萊茵香街以第二名的成績（第一名為春熙路）獲得“四川十大最美街道”的美譽。這條最美街道正是萊茵河畔小區的重要組成部分。

宜賓市城鄉規劃局副局長陳經緯認為，“開放式小區”的開放和封閉是相對的，在大的居住小區尺度上，萊茵河畔是一個開放式小區。而“萊茵河畔”開發商董事長馮濤則介紹，萊茵河畔屬于半開放式小區，小區部分區域實行了對外開放。一個爭議

開放式小區還是半開放？

“我們小區出入都需要門禁，小區樓下都有外人不能隨意進出的區域，不能算開放式小區。”小區住戶楊雪琴說。

“小區內有可以共享的電影院、商場等各類公共資源，還有任何車輛均可以開進開出的街道，各類商鋪，就是一個開放式的小區。”業主王端對此有相反的看法。

萊茵河畔究竟是不是開放式小區？業內人士也道出自己的觀點。

“目前，還沒有達到將小區全開放的城市條件，只能做到盡可能的開放。”馮濤說，開放部分主要包括內街、主題廣場等，實現了資源共享。“萊茵河畔小區是半開放式小區。”

“在大的居住小區尺度上，萊茵河畔小區呈開放式街區，通過‘窄路幅、高密度’的內部路網解決內部出行交通問題。”陳經緯說，當初在設計這個小區時，考慮到該地塊規模大且不規則，就對地塊內外的交通組織統籌進行分析考慮。小區內部對外開放，算是相對的開放式小區。

不管是半開放還是相對開放，事實上，萊茵河畔小區的開發商在實際行動中，的確將小區的部分用地作為公共資源，并對開放的區域進行了管理、維護。一次挑戰

“占用”小區公共區域

“舍得與不舍得的挑戰、業主接受度的挑戰、政府是否開明的挑戰。”馮濤說，從11年前提出小區內部分區域開放的理念時，挑戰就隨之而來。

“一般來說，價值心理是開發商開放小區的大障礙。”馮濤介紹，在開發時，公司拿出了近50畝地開放為城市公共資源，建成后，道路上的路燈、保潔等各類費用開支巨大，舍得與不舍得成了企業面臨的巨大挑戰。

占用了公共區域，業主干不干？業主王端說，他曾經也對小區開放有顧慮，實際入住后，感覺開放的小區部分并未對生活帶來困擾，相反，使日常生活購物、出行、休閑變得更加方便。一個方案“三包”政策運行開放區域

得知小區開放部分由物管進行維護時，業主汪先生提出了疑慮，“在日常維護中，物管是否對業主所繳的物管費也進行了共享，間接抬高了業主的生活成本？”

馮濤回應：“開放區域的維護費用來自商業物管費，居住業主所繳納的物管費僅用于居住組團內的維護。”

“為了打造開放區域，公司在開發時硬生生多花了4000多萬的建設成本。”馮濤表示，包建設、包運行、包包裝的“三包”政策讓開放區域得以運行。 通過各種協調機制，保證開放區域與業主間不矛盾。

封閉

成都機車車輛廠

成都機車廠“城中城”想繞過，多跑四五公里

在成都，就有一處類似“城中之城”的封閉社區存在造成斷頭路的典型案例。位于成都二仙橋北路的成都機車廠是一個大型封閉廠區，內部設有工廠、宿舍，占地數萬平米，恰巧位于城北出城通道。

華西都市報記者23日下午驅車進行了實地探訪，沿蜀龍路方向進城，駛入物流大道后就進入了一條死路。有著工廠、宿舍區的機車車輛廠堵在二仙橋片區，致使多條道路“斷頭”。

成都成華區建設局介紹，由于該封閉廠區的存在，蜀龍路五期至今未通，本來直行僅1公里左右即可通行的線路，如今進出城車輛需多走四五公里繞行至成都理工大學。

值得期待的好消息是，借助“北改”東風，成都機車車輛廠已制定整體搬遷方案，計劃在2016年完成搬遷，意味著成都城北交通路網將得到有效疏通。

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