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春節假期剛過，樓市就好像迎來了春天。創紀錄的新增信貸、似曾相識的稅費調整、一些城市火熱的成交狀況，甚至去年下半年一度風聲鶴唳的人民幣匯率，也都很“湊巧”穩定了下來。這不能不說是極富戲劇化的一幕，因為不久之前這些因素數據難看的時候，都曾被市場拿來“證明”中國房地產市場已經走過高點即將下行。

即便在市場顯著好轉之后，這種思維慣性仍在延續，很多人認為當前一線城市出現的房價上漲是“最后的瘋狂”。他們的理由似乎也很充分，比如人口周期已經迎來拐點，未來不再需要那么多的房子，從總量上來講房地產行業步入下行是確定的。即便具體到大城市，由于制造業和其相匹配的人口在撤離，過往十幾二十年里一直源源不絕的實際購買力將一點點被掏空。反腐、房產稅等各種制度性因素也被引入邏輯之中，用來解釋為什么房價不應該漲。

這會是“最后的瘋狂”嗎？誰也不知道。筆者倒是以為，公眾輿論在這個問題上的思維邏輯似乎存在一些改進的空間。因為如果我們仔細推敲一下，其實不難發現以上這些被大量討論的邏輯，最終都只停留在了“邏輯”層面上，它不是能夠被證實的事實。套用弗里德曼在《實證經濟學方法論》中的原話，就是這些“邏輯”其實都是一種“愿望表達”，是大家覺得這些城市的高房價不靠譜，繼而去尋找理由證明它不靠譜。這個過程，與事實無關。

既然這樣，那么理論上講，只要存在一百條房價應該下降的理由，也同樣會有一百條房價應該上漲的理由。至少針對目前一些城市出現的房價上漲，筆者就認為以下一些因素或者理由可以用來解釋。

第一個理由是貨幣環境。從目前的宏觀政策框架看，要徹底完成產能出清和企業資產負債表的修復，低利率環境會在數年時間里持續下去。這還是假定未來全球經濟按現有節奏向前推進做出的判斷。我們曾經以為全球經濟會更早一點結束危機周期，但是事實證明，只要整個周期的邏輯還沒有充分自我實現，那么就不能輕易斷言周期已經結束。

第二個理由是舊的產業邏輯走不通了，新的產業邏輯還會繼續。城市其實是各種要素的聚集地，比如人口、土地、資金、技術等等。在過去二十年舊的產業邏輯中，城市特別是沿海一線城市其實是資本和勞動力的對接點，由此形成大量的人口涌入并助推住房需求。

毫無疑問，一線城市當前仍然在以資金、技術和公共服務等方面的優勢吸引人口流入，二線城市也不乏抓住本次產業結構調整機遇吸引人口流入的案例。以中國存量的人口規模而論，盡管從總量上來看房地產的庫存存在絕對過剩，但在局部市場上形成相對稀缺是很容易的事情。市場競爭就是如此殘酷，強者恒強，資源會不斷向優勝者聚攏。

第三個理由是要打破當前產能過剩的僵局，要有新的產業或者新的增長點來破題，這既有賴于市場破題，也在很大程度上與政策之手相關。而從經濟地理的角度看，這些破題之作都意味著資源的重新梳理和集中。換句話說，只要有老的城市衰落下去，必然會有新的城市成長起來。我們要以動態的眼光去看整個行業，刻舟求劍是不行的。

這些理由能夠支持樓市繼續“瘋狂”下去嗎？這需要你自己來做出判斷。（證券時報記者羅克關）

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