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自2010年監管層叫停房地產企業IPO以來，國內的房地產企業未再有IPO上市案例，國內房企登陸資本市場只能選擇遠走海外，或A股借殼。在庫存越來越嚴重的市場環境下，政策環境開始寬松，IPO排隊企業中再度出現房企身影。

證監會最新披露的766家IPO受理企業名單中，出現萬達商業、富力地產、金輝集團3家房地產開發企業。雖同為房企，與萬達、富力這兩家地產龍頭相比，金輝集團的知名度要低很多。

1月29日，證監會官網發布金輝集團招股說明書。招股書顯示，起家于福建福州市的金輝集團，已是一家百億房企，但其項目多集中在二、三線城市，面臨去庫存艱難、短債高企、毛利下滑嚴重等壓力。

毛利率逐年下滑

證監會官網預披露的金輝集團IPO招股書顯示，公司擬登陸上交所，總股本為18億股，此次擬發行數量不超過6億股，計劃投入募資60億元建設重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區四個房地產開發項目。

“對于房地產企業來說，登陸資本市場就多了一份融資渠道，對于改善企業的財務狀況是十分重要的。通過上市公司的形象，能夠為金輝后續擴大融資規模提供各類基礎。”上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對新京報記者表示。

但與幾年前過熱的房產市場相比，在庫存高企的市場背景下，房企盈利空間收窄。有市場研究機構預測，2015年房企的平均利潤將首次跌入個位數，維持在8%左右。這一利潤水平，甚至不能覆蓋部分中小房企的融資成本，房企開始普遍面臨資金鏈壓力。

而能夠上市融資，緩解資金壓力，對于金輝集團這樣一家起家于二、三線城市的中小型地產商，尤為重要。招股說明書顯示，住宅開發是金輝集團的支柱業務，2012年－2015年前9月，金輝集團銷售額分別達到100.26億元、137.97億元、156.17億元及94.18億元，占主營業務收入比重達95.23%、95.68%、97.29%和98.12%。

主營收入保持穩定增長，但凈利潤規模卻停滯不前。2012年－2015年前9月，金輝集團凈利潤分別實現13.70億元、15.13億元、13.83億元及8.15億元，整體業務毛利率則為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%，呈逐年下降趨勢。

盡管房地產行業毛利率及凈利率整體呈現下滑趨勢，但在業內人士看來，金輝的下跌過程較為迅速，這也使得其背后的債務隱憂凸顯。2015年9月末，金輝集團負債總額330.9億元，資產負債率達80%，此前3年，金輝集團的負債總額也均在300億元左右，負債率維持在80%的水平。

在上述債務中，截至2015年9月底金輝集團一年內到期的非流動負債67.2億元，其賬面貨幣資金僅為23.45億元。短期債務高企，這對金輝集團短期償債能力提出極高要求。

但招股書顯示，金輝集團流動比率和速動比率都低于行業平均水平。以2014年為例，金輝集團流動比率和速動比率分別為1.33和0.27，遠低于行業平均的1.72和0.4。這表明金輝集團的短期償債能力相比于行業其他上市公司屬于偏弱。

項目去庫存壓力大

在當前市場環境下，地產商大多面臨著資金鏈壓力，需要加速去庫存、回籠資金。招股書披露的數據顯示，金輝集團運營項目中成都的金輝悅府總體預售率只有52%、江蘇淮安的天鵝灣項目從2013年建造至今預售率只有64%。

此外江蘇句容的四季金輝項目雖然總體預售率有59%，但南區預售率只有1%。

與此類似的是沈陽的湖畔里項目，總體預售率為55%，二期則僅為6%。作為此次IPO募資項目之一的西安世界城上東區項目，預售率也僅為5%。

截至2015年前9個月，金輝集團在全國土地儲備有500萬平方米，大多集中在江蘇的三、四線城市和西南地區二線城市，其中連云港、淮安、句容、福清四個城市的土地儲備就接近總量的45%。

“三、四線城市的項目營銷過程中，面臨同類企業的產品激烈競爭。這個可能會使得去庫存的壓力增大，潛在的資金成本也會相對更高。”嚴躍進表示。

新京報記者就開發項目預售率等問題致電金輝集團，但轉接電話無人接聽，轉接工作人員稱公司信息披露負責人外出，截至記者發稿，并未聯系上信息披露負責人。

金輝集團招股書披露的庫存數據則顯示，金輝集團2012年－2015年9月各期末，存貨賬面價值分別為228.4億元、259.3億元、265.8億元和252億元，占同期末總資產的比例分別為64.63%、65.38%、61.76%和60.93%，去庫存緩慢。

金輝集團在招股書中也強調，由于公司目前的房地產開發項目主要集中在二、三線城市，若項目區域住房需求下降，有可能導致公司未來營業利潤、凈利潤等指標出現同比下滑達到50%的情形。

預披露前兩奪“地王”

招股書顯示，金輝集團1996年創立于福州，實際控制人是香港商人林定強，林定強通過金輝控股間接控制金輝集團96%股份。另持有4%股權的上海華月則為林定強家族持股平臺。

IPO發行后，社會公眾將持有25%金輝集團股權，林定強家族則持有75%股權，為單一大股東。在金輝集團管理層，公司6位非獨立董事之中，3名董事、3位監事，1名副總經理均為林氏家族成員。

雖然金輝集團是一個家族式企業，但上市卻是其多年來追求的目標。2005年，金輝集團與另一地產商融僑集團以股權置換的方式開始了戰略合作，金輝集團實控人林定強出任融僑執行總裁。彼時據報道，雙方合作源于一個共同目標“上市”，金輝集團善于操盤，而融僑有品牌。

金輝與融僑的合作在2006年正式展開，雙方以“融輝”名義迅速在全國擴張，先后進入蘇州、西安、連云港、南京、武漢、合肥等城市，共同投資了19家房地產公司，包括北京融輝置業、重慶長江地產、重慶錦江地產、江蘇融僑置業有限公司、安徽融僑金輝置業有限公司等。

但由于各自的發展理念存在一定分歧，融僑和金輝最終在2010年底宣告“分手”。兩家品牌各自獨立之后，各地項目亦進行了劃分。除去福州之外，合肥、武漢、無錫等地的項目歸屬于融僑；金輝則將淮安、西安、連云港的項目收于旗下。

“實際上，金輝謀求上市，本身是希望做大其品牌。其和融僑的合作過程中，可以看到，很多項目其實并不冠名‘金輝’兩字，這使得金輝本身的品牌力推廣比較難。”嚴躍進表示。

而為改善地產項目布局，上市前夕的金輝集團在積極拿地。2015年年底，金輝集團以樓面價4.38萬元/平米，總價28.15億元拿下上海閔行區莘莊地塊，溢價率143.28%，項目日后銷售的保本價約在7萬元/平米。此后不久，金輝集團又以10.1億元拿下南京江寧勝太路一宗地塊，樓面地價達到1.64萬元/平米。金輝集團在其官網稱，這兩宗地塊成交后均奪得相關地區的“地王”。

“金輝的上市之路，實際上就是希望從中小房企行列進入中型房企。上市前在一線城市高價拿地，是希望通過補充土地儲備，來做實企業資產，這對于上市資格的獲取有積極意義。”嚴躍進表示，無論從去庫存還是樹立品牌的角度看，金輝都需要繼續開拓一線城市的土地市場。但金輝上市前積極拿地，進而造成土地成本相對高，如何在成長過程中對沖此類外部環境的風險，是金輝需要考慮的內容之一。

（記者李春平）

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