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豪宅“日光”是個(gè)偽命題

今年“10萬(wàn)元+”樓盤(pán)三千套“去庫(kù)存”難度不小

春節(jié)剛過(guò)，關(guān)于北京“10萬(wàn)元+”新盤(pán)的討論，又因新地塊而變得熱烈；豪宅還會(huì)熱賣(mài)么？2015年，北京豪宅成交創(chuàng)歷史新高，多個(gè)項(xiàng)目甚至傳出“日光”的消息。不過(guò)，在住建委官方網(wǎng)站上，這些“日光”豪宅并不是一日就實(shí)現(xiàn)了100%網(wǎng)簽，有的項(xiàng)目甚至在拿證半年后仍有可售房源。

回放去年豪宅賣(mài)了135億元

提到2015年的北京豪宅市場(chǎng)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是分析監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)，都將它稱(chēng)為豪宅“爆發(fā)年”。按照中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年全年，北京“10萬(wàn)元+”新盤(pán)項(xiàng)目簽約套數(shù)達(dá)到了261套，同比前幾年成交均不超過(guò)30套的狀況，創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。同時(shí)，豪宅總成交額也高達(dá)135億，是過(guò)去歷史總和的數(shù)倍。

具體到各個(gè)項(xiàng)目，從2015年年中開(kāi)始，“日光”的消息也陸續(xù)從多個(gè)開(kāi)發(fā)商中傳出。記者搜集的資料顯示，包括西宸原著、懋源釣云臺(tái)、使館壹號(hào)院、首開(kāi)龍湖天璞、保利首開(kāi)天譽(yù)等6個(gè)項(xiàng)目，都曾傳出某期開(kāi)盤(pán)“日光”或接近“日光”的消息。按照住建委公示的預(yù)售許可證顯示，6個(gè)項(xiàng)目中最便宜的預(yù)售均價(jià)也達(dá)到77000元/平方米。

“兩三千萬(wàn)元一套的房子，真的說(shuō)賣(mài)就一下賣(mài)光了？”幾日前一個(gè)新地塊的出讓?zhuān)屖忻耨R先生再次發(fā)出了疑問(wèn)。“豪宅賣(mài)得好是有可能，可‘日光’也太科幻，就是有錢(qián)人，拿出幾千萬(wàn)元也要仔細(xì)斟酌吧。”

統(tǒng)計(jì)拿證半年項(xiàng)目也未100%網(wǎng)簽

帶著馬先生的疑問(wèn)，記者登錄市住建委的官方網(wǎng)站，對(duì)這些項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進(jìn)行了一一統(tǒng)計(jì)。

獲批預(yù)售證最早的西宸原著項(xiàng)目，兩次取證時(shí)間分別為2015年6月11日和6月28日，共可售房源279套。截至今年2月16日，7個(gè)月過(guò)去，算上資格核驗(yàn)、已預(yù)訂和已簽約的三種情況，已售房源為109套，僅達(dá)到總數(shù)的四成。

擬預(yù)售均價(jià)最高的使館壹號(hào)院項(xiàng)目，2015年8月1日獲批預(yù)售許可證，共210套房源入市。截至今年2月16日，算上資格核驗(yàn)、已預(yù)訂和已簽約的三種情況，已售房源為58套，達(dá)到總數(shù)的28%。

2015年10月18日拿證的懋源釣云臺(tái)項(xiàng)目，共獲批106套房源。截至今年2月16日，同樣算上資格核驗(yàn)、已預(yù)訂和已簽約的三種情況，已售房源為8套。

拿證時(shí)間最晚的首開(kāi)龍湖天璞和保利首開(kāi)天譽(yù)，都是位于東壩的項(xiàng)目，2015年12月拿證，目前已售房源數(shù)分別占到總房源數(shù)的56%和11%。

即使是預(yù)售單價(jià)最低的華潤(rùn)萬(wàn)橡府項(xiàng)目，拿證時(shí)間距今5個(gè)月，已售房源也僅為總數(shù)的23%。

換句話(huà)說(shuō)，從市住建委官方網(wǎng)站反映的網(wǎng)簽量上看，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了100%全部網(wǎng)簽，最高的已售出比例為56%。

分析“日光”概念并不嚴(yán)謹(jǐn)

開(kāi)發(fā)商宣傳的“日光”和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的“非日光”，為何會(huì)出現(xiàn)并不小的差距？記者就此請(qǐng)教了一位業(yè)內(nèi)人士。

這位不愿署名的人士說(shuō)，“10萬(wàn)元+”的豪宅作為期房，有很多影響簽約因素。比如，因?yàn)榭們r(jià)較高，購(gòu)房人需要一定周期騰挪時(shí)間；購(gòu)買(mǎi)豪宅的人在購(gòu)房時(shí)名下一定已有住宅，按照“限購(gòu)”的要求，必須先賣(mài)一套甚至多套房才能買(mǎi)；又或者錢(qián)套在基金股市上，需要好時(shí)機(jī)等待解套。

“按照慣例，普通住宅從開(kāi)盤(pán)到辦理網(wǎng)簽，通常在3個(gè)月以后，豪宅至少需要6個(gè)月。但也不能絕對(duì)，有的購(gòu)房人可能6個(gè)月過(guò)后還處在僅和開(kāi)發(fā)商草簽的階段。”這位人士說(shuō)，由于豪宅客戶(hù)含金量高，開(kāi)發(fā)商多愿意給予客戶(hù)更寬松的騰挪時(shí)間。也因此，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有時(shí)并不代表全部實(shí)際。他告訴記者，就這6個(gè)項(xiàng)目，據(jù)他了解，確實(shí)有實(shí)際銷(xiāo)售很好但尚未反映在網(wǎng)簽量上的。

“如何去評(píng)價(jià)豪宅的銷(xiāo)售率？真實(shí)數(shù)據(jù)恐怕只掌握在開(kāi)發(fā)商和代理公司手中。但‘日光’的概念確實(shí)并不嚴(yán)謹(jǐn)，購(gòu)房人也不必太當(dāng)真。沒(méi)有幾個(gè)豪宅項(xiàng)目是集中排隊(duì)、一日賣(mài)光的，那本就不是豪宅的賣(mài)法。”

預(yù)測(cè)今年豪宅競(jìng)爭(zhēng)很激烈

按照機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2016年，北京將有60個(gè)“10萬(wàn)元+”的豪宅項(xiàng)目入市，按每個(gè)項(xiàng)目預(yù)期入市50套左右計(jì)算，待售的房源數(shù)將達(dá)到3000套。在供應(yīng)激增的情況下，即使市場(chǎng)依舊樂(lè)觀，也存在較大的去庫(kù)存壓力，今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將越來(lái)越激烈。（記者趙瑩瑩）

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