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隨著海外融資成本上升、國內融資成本下降，房企融資紛紛回歸境內。上市房地產企業(yè)的融資規(guī)模迅速增加。尤其是下半年以來疊加成交市場持續(xù)復蘇，上市房企融資活動持續(xù)呈現活躍態(tài)勢，2016年伊始更是出現了房企密集融資熱潮。業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)進入“白銀時代”，融資成本下降將推動房企兼并重組與探索多元化的轉型發(fā)展路徑。南方日報記者牛思遠

2015年上市房企融資境內活躍海外萎縮

日前有媒體報道，截至1月18日，公布境內發(fā)債定增募資的房地產企業(yè)已經多達20家，累計金額更是達到920億元人民幣，不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。而事實上，在剛剛過去的2015年12月，上市房地產企業(yè)融資活動已顯得十分火熱，融資規(guī)模屢創(chuàng)近年新高。

債權融資方面，2015年12月，廣發(fā)證券監(jiān)測的重點上市房企境內銀行貸款規(guī)模133億元，同比上升20%；信托貸款規(guī)模98億元，同比上漲569%；委托貸款規(guī)模240億元，創(chuàng)2014年以來單月新高。股權融資方面，當月亦有綠地控股等9家公司公布了再融資預案，合計預案融資規(guī)模576億元，位居2014年以來的單月次高。

1月19日，國家統(tǒng)計局公布了《2015年全國房地產開發(fā)投資和銷售情況》。數據顯示，2015年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%，增速比1—11月份提高0.4個百分點。

值得注意的是，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中利用外資297億元，下降53.6%，國內貸款和自籌資金降幅則分別為下降4.8%和2.7%，降幅僅有個位數。而“其他資金”則增長了12.0%，其中定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

廣發(fā)證券研報分析，2015年融資環(huán)境持續(xù)向好，上市房企開發(fā)貸、信托貸款以及公司債成本等資金成本均處于下行通道。2015年全年，得益于國內貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，上市房企融資環(huán)境持續(xù)向好，尤其是下半年以來疊加成交市場持續(xù)復蘇，上市房企融資活動持續(xù)呈現活躍態(tài)勢。

研報認為，上市房企融資一方面用于投資、補充流動資金，另一方面則用于債務置換，降低資金綜合成本。其中值得一提的是，地產公司發(fā)債渠道放開，使得公司債成為上市公司的融資熱點。

2015年，廣發(fā)證券監(jiān)測的上市房企公司債預案規(guī)模合計6621億，呈現爆發(fā)式增長。與此同時，由于海外發(fā)債審批收緊、疊加美聯(lián)儲加息以及近期的匯率波動，上市房企海外發(fā)債規(guī)模呈現明顯萎縮。2015年合計海外發(fā)債規(guī)模928億元，同比下滑26%。

房企并購重組加速

在去年12月的中央經濟工作會議上，房地產再次成為重要議題。會議提及“促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度”，這是政府首次提出促進房地產行業(yè)兼并。業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)進入“白銀時代”，融資成本下降能推動行業(yè)發(fā)展，今年房企融資將主要用于“買地、并購及多元化轉型”。

“樓市的調整導致更多中小房企退出房地產或被收購，進入‘白銀時代’的房地產行業(yè)集中度將不斷提高，房地產并購市場也將持續(xù)升溫。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。房地產業(yè)的兼并重組有利于提升行業(yè)集中度、促進行業(yè)發(fā)展。未來政府部門可能還會出臺相關政策法規(guī)，推進房地產行業(yè)兼并，房地產行業(yè)的并購熱潮將會延續(xù)。

中國指數研究院報告指出，2015年，在穩(wěn)健寬松的貨幣環(huán)境中，房地產行業(yè)資金面明顯好轉。以銷售規(guī)模過百億元的“百億房企”群體為代表，大型房企加速以重組、兼并方式進行資源整合，以較低成本盤活存量，為房企規(guī)模化擴張、進一步做大做強提供契機。

一方面，百億房企積極推進內部重組，集中優(yōu)勢資源壯大核心業(yè)務。中海、招商等百億房企通過資產注入、吸收合并的資產重組已經完成，保利、中糧等百億房企地產業(yè)務重組也在進一步推進中。

另一方面，隨著“白銀時代”的到來，行業(yè)分化加劇，房地產行業(yè)“大魚吃小魚”的并購案例頻現。行業(yè)持續(xù)低利率環(huán)境也為大型房企實施兼并，借道存量市場兼并收購以擴大業(yè)務版圖創(chuàng)造條件。房企兼并完成后，對資源、財務和管理的高效整合也能夠實現雙方資源互補，最大化企業(yè)價值。2015年萬科、恒大、融創(chuàng)等大型房企紛紛通過股權收購和項目收購的方式獲取資源，增強企業(yè)規(guī)模化優(yōu)勢，其中恒大年內收并購金額超400億元。

由于房地產市場庫存壓力不減，企業(yè)投資動力不足，在各種相關政策推動下，大型房企也加快了多元化轉型的步伐。越來越多的房企積極轉型為服務商，圍繞現有客戶資源，升級物業(yè)服務體系、拓展客戶延伸服務，打造全產業(yè)鏈增值服務模式。

如在產業(yè)鏈前端拓展家裝領域，如萬科6月推出萬科家裝，打造一站式家裝服務，8月聯(lián)手鏈家成立合資家裝公司深入挖掘家裝服務市場；在后端拓展社區(qū)O2O、社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融等生活服務，如綠地、世茂、金地、招商等房企聯(lián)合平安好房等金融機構為客戶提供金融服務，萬科、萬達、恒大、華潤等百億房企2015年競相布局社區(qū)服務端口。

■連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：

銷售規(guī)模化發(fā)展已非房企主題

從2015年房企銷售業(yè)績表現來看，有7家房企銷售金額過千億，其中萬科、綠地和恒大這三家房企銷售金額超2000億元，此外，2015年銷售金額超過100億元的房企也超過了百家，但由于樓市進入“下半場”，銷售規(guī)模化發(fā)展已不是房企主題,，將逐步進入存量房時代。

由于新增購房需求已經基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現下滑，購房者或社區(qū)居民的需求將轉向品質或增值服務的提升。

對于房企來講，如何豐富服務內容，為C端客戶（購房者或社區(qū)居民）或相關產業(yè)鏈上下游提供增值服務將成為房企轉型的主題。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產+X產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網公司合作等等。

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