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導(dǎo)語：把一些房齡不長、使用狀況完好、配套齊全、黃金位置的小區(qū)列為“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”，已經(jīng)成為部分地方政府“經(jīng)營城市”的新模式

《財經(jīng)》記者 李廷禎

12月14日，身居英國的山西晉中市民曹雅稚和她的英籍丈夫Rich，在多種社交媒體上發(fā)布一封投訴信，要求保護(hù)己方合法財產(chǎn)，查處官商勾結(jié)腐敗。

晉中市曾經(jīng)最著名的富人社區(qū)“校園小區(qū)”，內(nèi)有多處全混凝土現(xiàn)澆的別墅或別墅式公寓，建成時間不過20年，位置優(yōu)越。但其東南一隅的七棟樓和臨街二層商鋪，卻被晉中市政府定為“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”，并列為市重點(diǎn)建設(shè)工程。七棟樓的居民因?yàn)?:1.5的回遷面積激勵，多數(shù)支持拆遷，并建成兩棟高層建筑。

欲建成沿街商務(wù)樓時，遭到上述英國業(yè)主夫妻的質(zhì)疑和反對。隨之，晉中市“棚改變形”背后的商業(yè)邏輯，開始浮出水面。

從“富人區(qū)”到“棚戶區(qū)”

大規(guī)模推進(jìn)棚戶區(qū)改造，幫助千萬住房困難的工礦區(qū)家庭改善居住條件，是中央做出的一項(xiàng)重大決策。

2014年5月，晉中市政府“房屋征收管理辦公室”（下稱晉中征收辦）發(fā)出通知，對榆次區(qū)中都大道“校園小區(qū)”26-32號樓和附近沿街商鋪展開摸底調(diào)查，欲啟動“棚改”。

晉中市立昌房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱立昌地產(chǎn)）欲在此處開發(fā)高檔樓盤“青草園”，其樓盤設(shè)計圖紙顯示，該項(xiàng)目包括兩棟不臨街的高層住宅建筑，一棟沿街的商業(yè)大樓。

晉中市2014年年初曾發(fā)文，包括“校園小區(qū)26-32號住宅樓”在內(nèi)的五個棚改項(xiàng)目，被列為該市A類城建重點(diǎn)項(xiàng)目。2014年7月，晉中征收辦發(fā)布了校園小區(qū)棚改項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案。此時，開發(fā)商已對26-32號七棟住宅樓拆遷完畢，山西省四建集團(tuán)二公司進(jìn)駐工地，開挖基坑。

2015年1月，山西省四建二公司的《施工進(jìn)度簡報》顯示，校園小區(qū)23層（1號樓）、32層（2號樓）高的兩棟高層建筑，已經(jīng)建到20層以上。同月15日，晉中市發(fā)改委才核準(zhǔn)批復(fù)了該棚改項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)定，發(fā)改委進(jìn)行項(xiàng)目核準(zhǔn)后，才可以開展工程招標(biāo)投標(biāo)、辦理施工許可證。

那么，這個項(xiàng)目所在的校園小區(qū)，到底屬不屬于棚戶區(qū)？據(jù)《財經(jīng)》記者了解，校園小區(qū)建成于上世紀(jì)90年代中后期，分為三大組團(tuán)，是彼時榆次區(qū)最高檔的社區(qū)，容積率很低，內(nèi)有數(shù)十棟低層磚混居民樓，多數(shù)為現(xiàn)澆樓板，只有少數(shù)預(yù)制板樓板；該小區(qū)還建有多棟現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的聯(lián)排和獨(dú)棟別墅，八級烈度設(shè)防。

哪些居民住在這個“棚戶”小區(qū)呢？據(jù)《財經(jīng)》調(diào)查，校園小區(qū)的開發(fā)商是國有的榆次城建開發(fā)總公司，住宅多是對單位“定向開發(fā)”。這些單位包括榆次供電局、城建局、郵政局、晉中日報社、銀行、信用社、自來水公司等多家“權(quán)貴”。也正因此，該小區(qū)被稱為“晉中富人區(qū)”。在1995年，晉中市首家三星級的“金融大酒店”建在了這個小區(qū)東門。隨著“太原榆次同城化”的提出，這個位于榆次北城的小區(qū)炙手可熱。

晉中征收辦委托的山西金大地房地產(chǎn)估價公司，在該項(xiàng)目的一份估價報告中稱，“所在區(qū)域的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、重要設(shè)施距離均在1000米以內(nèi)”，“多路公交車及出租車經(jīng)過，臨中都路，屬于城市主干道，交通方便快捷”，“周邊有玉湖公園、晉商公園，自然環(huán)境和人文環(huán)境均較好”，“基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，區(qū)域開發(fā)程度為‘七通’，即供水、通下水、通電、通訊、通路、通氣、通暖”。

2013年7月12日，住建部曾對《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》作出解讀，稱棚戶區(qū)是指“建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中的區(qū)域”。

晉中征收辦的《校園小區(qū)方案征求意見匯總分析》中顯示，該片區(qū)改造需要回遷177戶居民。被調(diào)查的164戶原有住房面積情況為：90平米的30套，100平米的35套，120-130平米的99套。目前，根據(jù)回遷補(bǔ)償比例1:1.5，回遷最小戶型也在130平米以上。而山西省政府規(guī)定，棚改項(xiàng)目新建房“以中小戶型為主,最小戶型不低于45平方米,最大戶型不超過90平方米”。

從上述各種定義和資料看，把校園小區(qū)定成“棚戶區(qū)”，本是奇事一件。另外，既然整個小區(qū)幾十棟樓房都是棚戶區(qū)，那為何只改造臨街、面對玉湖公園的東南一隅呢？

維權(quán)無果

山西晉中市民曹雅稚，生于1986年，原住晉中校園小區(qū)24號樓。后去英國留學(xué)，與她的英籍同學(xué)Rich喜結(jié)異國連理。曹雅稚目前已經(jīng)取得英國綠卡。

晉中征收辦想在校園小區(qū)棚改項(xiàng)目中征收的沿街二層門面房，曹雅稚是最大的業(yè)主。其帶后院停車場的商鋪總共占地3.968畝，建筑面積896平米。曹雅稚稱，這是其夫妻共同財產(chǎn)；若按市場公允價值，其價值遠(yuǎn)超2000萬元。

2014年7月30日，晉中市政府下發(fā)了校園小區(qū)棚改項(xiàng)目房屋“征收通知”，稱被征收房屋簽約時間為一個月，補(bǔ)償安置也一同發(fā)布。曹雅稚稱，彼時她處于懷孕期間，母親閆淑芳在英國陪她。晉中征收辦把“征收通知”貼在其商鋪的側(cè)墻上，待她得到商鋪?zhàn)鈶綦娫捦ㄖ獣r，已是一個月后。此前，相關(guān)的建設(shè)單位和晉中征收辦從未有人聯(lián)系過她和丈夫，未進(jìn)行任何拆遷補(bǔ)償?shù)纳陶劇?/p>

2014年9月，閆淑芳緊急趕回國內(nèi)，“代女維權(quán)”。9月16日，閆淑芳先到晉中征收辦索要“棚改”和“征收通知”的法律依據(jù)。當(dāng)日，晉中征收辦為其開具了一張蓋有公章的《情況說明》，稱曹雅稚所屬的二樓商鋪，屬于征收范圍，并未提供任何法律依據(jù)。

同時，立昌地產(chǎn)的兩棟高層住宅樓已蓋至近十層；開發(fā)商還派機(jī)械拆除了和曹雅稚商鋪相鄰的一體化建筑，導(dǎo)致商鋪公用的墻體和屋頂防水造成損壞。閆淑芳報警。

2014年9月23日，帶著律師，閆淑芳向晉中市委主要領(lǐng)導(dǎo)和晉中紀(jì)檢委遞交了關(guān)于校園小區(qū)棚改項(xiàng)目存在的“問題匯總反映”。文中稱：晉中市一些政府官員勾結(jié)開發(fā)商，為了享受棚改政策優(yōu)惠，曲意理解國家法規(guī)，將非棚戶區(qū)冠以棚戶區(qū)名義；政府假借“公共利益”，拆遷既不通知被拆遷人，也不與被拆遷者協(xié)商，非法實(shí)施征收；政府公布的商鋪拆遷補(bǔ)償價格，并非市場公允價格。

在向晉中市領(lǐng)導(dǎo)反映無果后，閆淑芳向山西省政府法制辦提交了行政復(fù)議申請。2014年11月29日，山西省政府做出行政復(fù)議決定，維持晉中市政府的房屋征收決定。

2014年12月，閆淑芳將晉中市政府起訴至?xí)x中市法院，要求撤銷房屋征收決定。2015年3月，曹雅稚一審敗訴。

2015年4月，閆淑芳上訴至山西省高院，后再次敗訴。

曹雅稚的代理律師、北京才良律所的楊軼群稱，曹雅稚、閆淑芳之所以多次被駁回和敗訴，是因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)一直采信晉中市政府“校園小區(qū)年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施落后、小區(qū)環(huán)境差”等不實(shí)說法，堅持認(rèn)為校園小區(qū)棚改是晉中市重點(diǎn)工程；卻對該工程違法審批、手續(xù)不健全、未批先建、無證施工等證據(jù)，視而不見。

手段

在曹雅稚一家一直維權(quán)的同時，開發(fā)商逐漸失去了耐心。

2015年7月25日，大批社會閑散人員和個別回遷戶圍攻曹雅雅商鋪的諸多租戶，恐嚇前來就餐的諸多食客。隨后，閆淑芳和商鋪代表將現(xiàn)場視頻遞交山西省市兩級“打黑辦”。

7月30日，晉中供電公司對該商鋪進(jìn)行了首次斷電，經(jīng)過商鋪交涉，供電很快得到恢復(fù)；8月5日，晉中征收辦發(fā)文，要求供電公司對該商鋪斷電。

閆淑芳提出行政復(fù)議后，晉中征收辦的停電通知被撤銷。但是，該商鋪始終再未恢復(fù)供電。至今，諸多商戶仍在使用柴油發(fā)電機(jī)堅守。

10月22日，晉中征收辦再次發(fā)文，要求晉中市規(guī)劃局城建科對該商鋪暫緩供暖、供水。

……

上述手段均未奏效后，開發(fā)商開始向晉中征收辦舉報“曹雅稚20年前騙取國有土地”。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，立昌地產(chǎn)向晉中征收辦報告稱，曹雅稚名下的臨街土地，榆次城建開發(fā)總公司1996年出售給了劉根全（曹雅稚父親曹少春的表哥），而非曹雅稚，懷疑是曹少春偷偷改成了女兒名字；彼時曹雅稚7歲，其和榆次城建開發(fā)總公司所簽訂的《定向開發(fā)建設(shè)住宅樓協(xié)議書》，簽訂時間為1993年10月。

對此，晉中市分管城建的王盛章副市長親自批示，命令市公安局經(jīng)偵隊(duì)介入調(diào)查。經(jīng)偵隊(duì)因此訊問了劉根全和曹少春等人，最后認(rèn)為曹少春、曹雅稚父女不構(gòu)成刑事犯罪。

晉中市國土資源局總工毛計文，向《財經(jīng)》記者轉(zhuǎn)述了晉中市公安局的三條調(diào)查結(jié)論，除了曹氏父女不構(gòu)成刑事犯罪外，其余兩條是：曹雅稚取得土地使用證時無民事行為能力，建議土地部門報請法院依法裁定土地使用證無效；曹雅稚和榆次城建開發(fā)總公司簽合同時，真實(shí)時間是1996年，而非1993年。

曹少春卻認(rèn)為，這純屬政府官員羅織罪名，“骨頭里挑雞蛋”。他回憶稱，在1996年春節(jié)前后，他供職的榆次城建開發(fā)總公司陷入財務(wù)困境，時任該公司總經(jīng)理的郭如美，發(fā)動內(nèi)部職工幫助銷售公司囤積的部分土地。曹少春的表哥劉根全花60萬元買下了這塊3.968畝的土地，但榆次城建開發(fā)總公司始終未能給劉辦下土地使用證。后來劉根全投資硅鐵廠急缺資金，就要求作廢合同，讓曹少春在中間左右為難。于是，曹少春就和單位協(xié)商，接下了這塊土地，借了60萬元付給了表哥。

1995年4月，山西清理“土地隱形市場”，即土地私下轉(zhuǎn)讓。按規(guī)定，1993年12月16日后私自出讓的土地，要對賣地一方處以收入額10-20%的罰款。1995年9月20日，為使榆次城建開發(fā)總公司等五個國企逃避罰款，榆次市原土地管理局就給彼時的榆次市委市政府打報告，對五個企業(yè)的土地隱形交易每畝按2.14萬元補(bǔ)交出讓金，變?yōu)楹戏ɑ瑫r任榆次市委書記王新義在文件上簽了字。

榆次城建開發(fā)總公司和曹雅稚的協(xié)議，簽訂日因此被提前至1993年10月。協(xié)議規(guī)定，前者負(fù)責(zé)將土地使用證盡快辦到曹雅稚名下，且費(fèi)用由前者承擔(dān)。這種時間不一致的例子，在榆次城建開發(fā)總公司同期共有11宗，其中包括金融大酒店、榆次土地局、供電公司和晉中日報社等單位的土地手續(xù)。

2015年11月17日，晉中市國土資源局認(rèn)為，“根據(jù)市國土局和市公安局的調(diào)查結(jié)果”，曹雅稚和榆次城建開發(fā)總公司所簽訂的《定向開發(fā)建設(shè)住宅樓協(xié)議書》系“虛假材料”，要求曹雅稚七日內(nèi)辦理土地證注銷登記。

晉中市國土資源局毛計文告訴《財經(jīng)》記者，所謂“虛假材料”，是指曹雅稚當(dāng)時是未成年人，“顯然沒有開發(fā)能力”。

曹少春告訴《財經(jīng)》記者，他夫妻感情長期不和（目前已離異），當(dāng)時把土地產(chǎn)權(quán)辦在了女兒名下。曹雅稚的代理律師楊軼群認(rèn)為，沒有任何法律規(guī)定不允許未成年人擁有土地。

晉中市國土資源局拒絕為當(dāng)事人提供任何執(zhí)法依據(jù)。2015年12月17日，《財經(jīng)》記者對此申請政務(wù)公開，至今未果。

被隱匿的“棚改邏輯”

晉中市國土資源局為什么這么做？一位山西法律界人士分析，土地證一旦注銷，曹雅稚夫婦的商鋪就成了違章建筑，可以立即強(qiáng)拆。

12月8日，曹少春寫下了一份《關(guān)于市政府個別相關(guān)部門“濫用職權(quán)、行政亂作為”情況的緊急通知》，緊急遞交晉中市長胡玉亭。

曹少春的表哥劉根全，是晉中著名民營企業(yè)家，他直接把晉中市公安局和國土資源局投訴到了市長胡玉亭處。

晉中市一位處級干部指出，晉中市國土資源局注銷了曹雅稚的土地證，土地也不可能收歸國有，“這塊土地20年前有人出了60萬元，若不屬于曹雅稚，則屬于劉根全。若這塊土地再被過戶到劉根全名下，政府就又要和劉根全談房屋征收。”

12月9日，閆淑芳再次代女到山西省法制辦申請行政復(fù)議，要求撤銷晉中國土資源局《關(guān)于注銷曹雅稚土地登記的決定》。

晉中公安、國土的行為，讓曹雅雅夫婦開始撰寫投訴信，直遞山西省主要領(lǐng)導(dǎo)，要求立即制止不法行為。

該信指控，立昌地產(chǎn)騙取棚改手續(xù)，借其之名行商業(yè)開發(fā)之實(shí)，騙取國家補(bǔ)貼和費(fèi)稅減免。該開發(fā)商“背后有人”，王兔青只是“白手套”，背后是榆次城建開發(fā)總公司一分公司經(jīng)理?xiàng)钣绖俸推薜軇⒅竞辍?/p>

《財經(jīng)》記者了解到，劉志宏原是晉中市常務(wù)副市長，現(xiàn)任晉中市委副書記。從曹雅稚的公開信看，曹并未掌握劉志宏、楊永勝在立昌地產(chǎn)股權(quán)或收益等方面過硬的證據(jù)。

劉志宏告訴《財經(jīng)》記者，楊永勝夫妻的確是他的姐姐、姐夫，但“這個姐姐從小就被父母送了人，來往并不密切”。劉承認(rèn)，自己也時常聽到一些風(fēng)言風(fēng)語，楊永勝夫妻打著自己旗號做了一些事情。為此，劉曾嚴(yán)厲警告過楊永勝夫妻，“他們做什么項(xiàng)目，我都釜底抽薪，警告當(dāng)?shù)乜h長書記不要理睬他們”。

有趣的是，上述公開信發(fā)表后，楊永勝夫妻主動找到曹雅稚的母親閆淑芳，聲稱批下這個“棚改”項(xiàng)目，并非依靠劉志宏，“而是副市長王建林批的手續(xù)”。這些話語，閆淑芳做了錄音。

立昌地產(chǎn)為何緊盯曹雅稚的臨街土地？其中蘊(yùn)含著怎樣的商業(yè)奧秘？這一切，或從晉中市發(fā)改委2015年1月15日的棚改核準(zhǔn)文件中，可見一斑。

這份文件稱，校園小區(qū)棚改項(xiàng)目，總建筑面積68703.29平米，地上建筑面積56292.16平米。其中包括商品住宅27310.04平米，回遷安置用房20145平米（177戶），商務(wù)樓8637.12平米。

可以算出，其兩棟高層住宅樓中，有42%的面積要用于回遷，按商業(yè)常識，根本無法賺錢。這說明立昌地產(chǎn)緊盯的利潤來源，只有擬建在曹雅稚土地上的8637.12平米八層商務(wù)樓。

以此經(jīng)濟(jì)邏輯分析，就不難理解開發(fā)商為何覬覦曹雅稚的沿街土地和商鋪。《財經(jīng)》記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，立昌地產(chǎn)兩棟高層住宅樓，在校園小區(qū)內(nèi)有兩條獨(dú)立進(jìn)出道路，施工車輛自由進(jìn)出。但是，立昌地產(chǎn)仍頻頻向政府部門施壓，稱“曹雅稚的拒絕拆遷阻礙了177戶回遷戶回遷”。

《財經(jīng)》記者起初的困惑是，既然高層住宅樓不賺錢，為何立昌地產(chǎn)不單獨(dú)開發(fā)商務(wù)樓、放棄住宅樓呢？一位了解晉中當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅墓賳T指出，這種拆除成建制小區(qū)一隅的做法，叫“插花建設(shè)”。而當(dāng)?shù)卣幸?guī)定，單層建筑面積不到2000平米的獨(dú)棟建筑，絕對不會通過審批，“否則就是瀆職”，“限于地形，這座商務(wù)樓每層只能建到1080平米，只有捆綁后面兩棟高層”。

上述干部透露，違規(guī)批成棚改項(xiàng)目，則另有“三項(xiàng)奧秘”：該項(xiàng)目回遷面積占到地上建筑面積的35.8%——即這個占地面積達(dá)23.4畝的“棚改”項(xiàng)目，有35.8%的土地（8.4畝）使用劃撥手續(xù)，不用給國家繳納土地出讓金。目前榆次區(qū)土地出讓價格為260萬/畝，即立昌地產(chǎn)少交了2180萬的土地出讓金！

另外兩項(xiàng)奧秘，一是棚改項(xiàng)目總面積免交每平米130元的政府規(guī)費(fèi)；二是國家給177戶回遷居民每家提供2萬元的財政補(bǔ)助。如此計算，校園小區(qū)項(xiàng)目列入棚改，可比商業(yè)開發(fā)降低開發(fā)成本3000萬元以上。

而開發(fā)該棚改項(xiàng)目，地方政府也未吃虧，立昌地產(chǎn)仍需繳納64.2%面積的土地出讓金，按照260萬/畝的時價，款項(xiàng)高達(dá)3900萬。這相當(dāng)于晉中政府把一塊僅僅出讓了20年的土地，又重新收回來拍賣了一次——這，或會成為部分地方政府“經(jīng)營城市”的新模式。

目前，針對國內(nèi)媒體的關(guān)注，晉中市政府已經(jīng)全力介入此事。

但晉中市并未放慢棚改的腳步。12月9日，晉中征收辦又在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布通知，準(zhǔn)備在榆次市區(qū)麗華苑、玉湖小區(qū)等八個地方實(shí)施棚改。據(jù)當(dāng)?shù)厝朔Q，“這些項(xiàng)目也多有貓膩”。

對于此事，《財經(jīng)》記者將繼續(xù)關(guān)注。

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