黃先生首次收房時(shí)發(fā)現(xiàn)新房的墻壁、屋頂、露臺(tái)有滲水和裂縫問題
新房寫著“修” 4次被拒收
上海綠地曼哈頓小區(qū) 裂縫滲水總也修不好 因嚴(yán)重影響居住 開發(fā)商被判違約賠償16萬
法制晚報(bào)訊(記者 江丞華)2015年 6月，經(jīng)過2年的維權(quán)訴訟，黃先生終于收到了綠地公司的賠償。
2013年，黃先生收房是發(fā)現(xiàn)新房陽臺(tái)有裂縫，屋頂墻面有滲水，而且還赫然寫著個(gè)大大的“修”字。
為此，黃先生要求開發(fā)商維修，但房子4次都沒修好，最后黃先生干脆將開發(fā)商上海綠地寶島置業(yè)有限公司告上法院。
上海市第二中級(jí)法院終審判決，房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題已影響到正常居住，開發(fā)商應(yīng)向黃先生支付逾期交付房屋的違約金16萬余元。黃先生的律師施永嘉告訴法制晚報(bào)(微信公號(hào)：fzwb_52165216)記者，如今開發(fā)商已經(jīng)將賠償款交付黃先生。
2013年3月31日，黃先生花200萬元買下位于上海市崇明縣城橋鎮(zhèn)綠地曼哈頓小區(qū)的一套新房，該小區(qū)的開發(fā)商為上海綠地寶島置業(yè)有限公司。記者從綠地集團(tuán)了解到，綠地寶島公司是綠地集團(tuán)的下屬公司。
黃先生與綠地公司簽訂的購房合同中約定，綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生，如未在合同約定期限內(nèi)將房屋交付，應(yīng)當(dāng)向黃先生支付違約金，違約金按黃先生已付房價(jià)款日萬分之二計(jì)算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。
2013年5月20日，黃先生接到了綠地公司的通知，要其前去辦理房屋交接手續(xù)。
第一次交房時(shí)，黃先生按約定交付了物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)，但當(dāng)他驗(yàn)房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房屋北側(cè)的7樓陽臺(tái)有個(gè)裂縫，屋頂有滲水痕跡、墻面上有滲水并寫著一個(gè)“修”字等嚴(yán)重問題。所以，黃先生就沒有辦理房屋交接手續(xù)，當(dāng)場向開發(fā)商委托的工作人員提出修復(fù)房屋并交付使用的要求。
據(jù)黃先生代理律師施永嘉介紹，第一次交房后，黃先生就把他發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題反饋給了開發(fā)商綠地公司，公司承諾會(huì)及時(shí)修補(bǔ)。
2013年6月26日，小區(qū)物業(yè)通知黃先生第二次驗(yàn)房，黃先生發(fā)現(xiàn)原來新房的問題并沒有從根本上修好，只是表面填補(bǔ)，于是第二次拒收新房；
2013年8月14日，物業(yè)再次通知驗(yàn)房，黃先生發(fā)現(xiàn)露臺(tái)裂縫未修好，再次拒收新房；
2013年10月13日，黃先生再次去驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)問題仍未修復(fù)，并得到了綠地公司施工經(jīng)理“一個(gè)月內(nèi)修好”的保證，但一個(gè)月過后，房屋未完全修復(fù)，第四次拒收新房。
訴訟 業(yè)主交涉未果 開發(fā)商稱不違約
四次新房交接無果后，黃先生希望綠地公司早日將其購買的房屋修復(fù)并交付使用，為此，他與綠地公司多次交涉，但均未果，無奈之下，黃先生將綠地公司告上上海市崇明縣法院。
在庭審現(xiàn)場，綠地公司辯稱，該公司已經(jīng)將黃先生購買的房屋修復(fù)并按照合同約定如期交付，原告黃先生也已經(jīng)接收房屋，不存在違約行為。
庭審期間，黃先生購買房屋所在小區(qū)物業(yè)公司的原工作人員陸云飛出庭作證稱，黃先生在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)露臺(tái)有裂縫及滲水跡象，故黃先生拒收鑰匙。
此外，黃先生新屋隔壁業(yè)主曹某出庭作證稱，因其廚房門套遭黃先生家滲水損壞，后經(jīng)物業(yè)公司指派人員來查看后，得到了經(jīng)濟(jì)賠償。
同時(shí)，該小區(qū)物業(yè)公司原經(jīng)理馮磊在書面詢問中也證實(shí)房屋北側(cè)露臺(tái)已修復(fù)及證人曹某房屋滲水進(jìn)行修復(fù)的事實(shí)。
法院：嚴(yán)重影響居住 開發(fā)商違約
崇明縣法院認(rèn)為，根據(jù)司法解釋規(guī)定，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，房屋的轉(zhuǎn)移占有即綠地公司向黃先生交付了房屋鑰匙，才視為交付房屋完成。
現(xiàn)黃先生在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)綠地公司交付的毛坯房存在嚴(yán)重瑕疵，致使其無法對(duì)房屋進(jìn)行正常的裝修使用，故黃先生以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，拒收房屋應(yīng)為合理理由，綠地公司應(yīng)按約承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
崇明縣法院還認(rèn)為，黃先生要求綠地公司修復(fù)并交付房屋，綠地公司亦同意修復(fù)。在修復(fù)后再次通知黃先生驗(yàn)收房屋，視為重新達(dá)成交付房屋的時(shí)間。
但綠地公司無書面證據(jù)足以證明已通知黃先生驗(yàn)收并交付房屋。庭審過程中，在崇明縣法院組織下，黃先生、綠地公司于2014年7月7日進(jìn)行了房屋驗(yàn)收，故視為綠地公司已向黃先生交付了房屋。
判決 開發(fā)商被判賠16萬 現(xiàn)已執(zhí)行
據(jù)此，崇明縣法院判決綠地公司應(yīng)按約自2013年5月21日起至2014年7月7日止向黃先生承擔(dān)以2，010，000元為本金，按日萬分之二計(jì)算的逾期交房違約金165，222元。
一審判決后，綠地公司不服，向上海市第二中級(jí)法院提起上訴。
2015年6月12日，二審判決維持原判。
黃先生代理律師施永嘉接受記者采訪時(shí)表示，法院二審判決已經(jīng)執(zhí)行，黃先生已經(jīng)收到了16萬余元的違約金。
支招 業(yè)主應(yīng)在簽約時(shí)爭取更多權(quán)利
法制晚報(bào)(微信公號(hào)：fzwb_52165216)記者從法院系統(tǒng)了解到，如今國內(nèi)的商品房買賣糾紛案件中，涉及交付問題的所占比例越來越大，擬交付的商品房常常存在漏水、滲水、墻面裂縫、空鼓等質(zhì)量問題，買房人因此拒絕收房，要求開發(fā)商修房并承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。遇到類似問題，買房人應(yīng)該如何維權(quán)？就此，記者采訪了北京市鵬凱律師事務(wù)所律師張仲凱。
張律師表示，如今，交房時(shí)買房人以房屋質(zhì)量問題為由拒絕收房的情況較為普遍，買房人能否以質(zhì)量問題為由拒收房屋，“有約定從其約定，沒有約定按照法規(guī)處理”。
張律師介紹說，在雙方簽訂的商品房買賣合同中，如果已經(jīng)明確約定了當(dāng)商品房存在質(zhì)量瑕疵時(shí)買房人可以拒絕收房，那么，買房人可以按規(guī)定拒絕收房。
“如果合同中沒有明確約定，那么就要看相關(guān)法規(guī)了。”律師告訴記者，根據(jù)合同法，“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同”；根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。”
“從法規(guī)上看，只有在商品房存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵，達(dá)到了‘不能正常居住使用’的程度時(shí)，買房人才可以拒絕收房。否則，由此造成的逾期居住的損失由買房人自行承擔(dān)，開發(fā)商不承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，但即便如此，開發(fā)商還是應(yīng)該承擔(dān)維修等責(zé)任，如果因維修等造成買房人損失，這部分損失也要賠償。”律師說。
如果只有一般性的質(zhì)量問題，買房人收房后如何維權(quán)？對(duì)此張律師表示，如果房屋在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；開發(fā)商拒絕修復(fù)的，買房人可以自行修復(fù)，之后向開發(fā)商追討修復(fù)費(fèi)用。
律師提醒買房人，前些年樓市火爆，開發(fā)商地位異常強(qiáng)勢，在合同簽訂中有絕對(duì)的話語權(quán)。但如今樓市不景氣，買房人的市場地位有所提高，可以在簽訂合同中盡量爭取權(quán)利，要求在合同中約定有利的交房條件。
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