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日前，天津市武清區河西務鎮卓達法蘭香頌溪語花園(以下簡稱“溪語花園”)購房者向《中國科技投資》記者表示，該樓盤原定于2020年12月底交房。2019年5月，因開發商母公司涉及非法集資案件及債務違約，溪語花園受累全面停工，后經調查，溪語花園與非法集資無關，遂解封，但開發商已資不抵債，被債權人申請破產重組。至今，承建商因資金原因仍未復工。部分業主表示，若在9月1日前樓盤仍未復工，將停交房貸。

根據部分購房者提供的購房合同及借款票據等資料顯示，其在2018-2019年陸續辦理網簽購房，作為溪語花園貸款行之一，建設銀行(601939.SH)廊坊燕郊支行疑似在該樓盤未封頂前，即向按揭貸款購房者提供貸款并成功下款。此前，建設銀行其他支行亦因該原因而遭監管部門開具罰單。

樓盤尚未復工

自2016年開始，陸續有購房者與開發商簽署相關購房協議，購買溪語花園個人住宅，然而，六年過去了，溪語花園二期、三期、四期總共1609戶購房人均未能入住。

據悉，溪語花園開發商為天津卓達藝都投資有限公司(以下簡稱“卓達藝都”)，承建商為天津武清建總建設工程集團有限公司(前天津市武清區建筑工程總公司，以下簡稱“武清區建筑總公司”)。溪語花園一期早已竣工，而二期、三期及四期住宅房于2016年起對外銷售;2018年3月，溪語花園剩下項目(二三四期)開始動工，排期表顯示，溪語花園原定于2020年12月30日前竣工交房。然而，2019年，該項目停工后至今仍未復工。

*溪語花園排期計劃，圖由購房者提供

停工原因與卓達藝都母公司有關。2019年5月，卓達藝都母公司卓達房地產集團有限公司(以下簡稱“卓達集團”)涉及非法集資案件及債務違約，卓達藝都資產被查封，其中包括溪語花園在建項目，該樓盤遂全面停工。后經調查，溪語花園與非法集資無關，但卓達藝都已資不抵債，被債權人武清區建筑總公司申請破產重組。《卓達藝都破產和解協議草案》(以下簡稱《草案》)顯示，公司債權人向破產管理人申報1546筆債權，申報的債權金額共計27.14億元，《草案》同時顯示，溪語花園共計1609套房屋待交付。

在與購房者溝通過程中，《中國科技投資》記者發現，因二三四期工程停工，購房者房款在前后打入兩個不同賬戶。李可(化名)于2018年10月19日全款購買溪語花園住宅，房款為92.82萬元;陳河(化名)于2019年7月11日辦理住房按揭貸款，其首付款為26.5萬元，貸款39.6萬元，上述款項均打入卓達藝都在建設銀行廊坊燕郊支行的監管賬戶中。

*首付款打入監管賬戶，圖由陳河提供

然而，在2019年7月18日，武清區卓達項目處置工作小組出具公告，說明解封事宜，二三四期主體工程已完工，并表示可在2020年年底交房，同時提醒購房者的購房尾款打入新的監管賬戶，開戶行為農業銀行天津高村支行。截至目前，溪語花園仍未復工，尚有綠化、水電、電梯、窗戶等未完工，開發商及承建商均表示資金不足，令人疑惑的是，預售資金及購房尾款流向何處。

上海市光明律師事務所律師付永生、上海市尚法律師事務所房地產部主任唐震東均向《中國科技投資》記者分析道，從行政角度，《城市房地產管理法》第45條規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。如果銀行監管不力，開發商挪用預售款，均屬于違法行為。上述律師建議道，針對開發商的違法行為，購房人可向住建局投訴，住建局可采取將開發商列入信用黑名單等行政措施。從刑事角度，購房人也可前往公安部門報案，要求追究開發商有關人員挪用資金罪的刑事責任。

針對此類“爛尾樓”事件，7月28日，中央政治局會議召開，“保交樓”首次寫入政治局會議文件。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國科技投資》記者，“保交樓”為下半年一項重要工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作。從實際過程看，當前“保交樓”政策比較清晰，包括地方黨委和市政府全局統領，商業銀行等機構密切配合，房企等積極參與復工;同時，不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等部門，會有新一輪“保交樓”政策。此類政策勢必使得下半年會有新動作，尤其是在推動房企施工、化解房企債務壓力、維護購房者合法權益等方面會有積極的進展和表現。

樓盤未封頂即放貸

溪語花園多位購房者及此前購房業主代表向記者表示，2019年5月，即在卓達集團陷入非法集資案之時，溪語花園完成封頂。然而在此之前，作為該樓盤貸款行之一的建設銀行廊坊燕郊支行，已向按揭貸款業主發放貸款。

譚麗(化名)于2016年8月28日向開發商繳納首付款共計43.7萬元購買溪語花園一個人住宅，2018年11月，其向建設銀行廊坊燕郊支行申請貸款54萬元，此外另繳納契稅、公共維修基金共1.91萬元。2019年2月，銀行放款成功，譚麗亦于該月開始償還房貸，而此時，溪語花園并未封頂。

陳河(化名)亦向《中國科技投資》記者表示，除建設銀行廊坊燕郊支行外，溪語花園購房者還在農業銀行(601288.SH)武清支行、北京銀行(601169.SH)武清支行等銀行辦理住房按揭貸款，“但大部分都是建行(廊坊)燕郊支行”。陳河向記者提供的不完全統計表顯示，存在一定數量購房者的按揭貸款在樓盤未封頂前即已放款成功。

*部分提前放貸購房者，圖由陳河提供

此前，央行曾發布的《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》要求商業銀行只能對購買主體已封頂住房的個人發放個人住房貸款。早在2020年3月，建設銀行太原分行即因存在向購買主體結構未封頂住房的個人違規發放住房貸款行為，被山西銀保監局罰款35萬元;今年6月17日，銀保監會鎮江監管分局向建設銀行鎮江分行連開兩張罰單，稱銀行存在“向購買主體結構未封頂住房的個人發放個人住房貸款”的行為，遂決定對銀行罰款30萬元。

近期，有城市開始推行“樓盤封頂才發按揭貸款”制度，嚴躍進表示，此類政策在實際操作中，各地有不同的執行方式，隨著今年7月份各地停貸告知書出現，關于銀行提前放貸的批評在增加，所以各地從保交付和保護購房者合法權益的目的出發，會有此類新的規定或操作嘗試。“應該說，此類操作是否會得到各地的模仿還不好說，但從出發點來說需要給予肯定，即其有助于減少購房者的還貸壓力和防范爛尾樓風險轉嫁給購房者。當然從阻力方面看，房企的資金回籠壓力會增大，這是實際過程中所需要注意的”，嚴躍進補充道。

陳河告訴記者，部分業主已決定，在9月1日前該樓盤仍未復工，他們將停交房貸。對此，付永生及唐震東分析道，若銀行違反規定，如將專項用于開發建設的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導致商品房項目發生停工、爛尾的，買受人集體發出停貸聲明便具有正當理由。“但由于此前案例只是部分省市高院的判決，最高人民法院沒有發布全國性統一的司法解釋，其他省份的法院也許會有不同的判決”，上述律師補充道。

《草案》顯示，溪語花園在建工程已售待收回的購房尾款為8.73億元。針對建設銀行在此樓盤中涉及的金額及疑似提前放貸等問題，記者致函該行，截至發稿，未獲回復。(張婷楊永潔)