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12月20日，房產(chǎn)稅刷爆朋友圈。當(dāng)天財(cái)政部長肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文，就房地產(chǎn)稅表態(tài)。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的一部分，而此次財(cái)政部長透露的信號(hào)是，爭取2020年對(duì)住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅箭在弦上，具體會(huì)有什么影響？房價(jià)會(huì)不會(huì)暴跌？手里有多套房子的人會(huì)不會(huì)損失慘重？……

財(cái)政部長撰文：房地產(chǎn)稅這樣收！

12月20日，財(cái)政部長肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度(認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神)》文章。

文中明確指出：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

文章也表示，2020年將是重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。文章稱，按照黨中央審議通過的《貫徹落實(shí)稅收法定原則的實(shí)施意見》的要求，新開征稅種，一律由法律進(jìn)行規(guī)范；將現(xiàn)行由國務(wù)院行政法規(guī)規(guī)范的稅種上升為由法律規(guī)范，同時(shí)廢止有關(guān)稅收條例。力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。

專家認(rèn)為，該文在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕當(dāng)天刊登，且通過人民日?qǐng)?bào)正式發(fā)布，意義較大，意味著房地產(chǎn)稅的立法將提速。

房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅來了，對(duì)大家究竟有何影響呢？

在理解房地產(chǎn)稅之前，首先需要區(qū)分“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”：

1)房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅不是一個(gè)具體的稅種，可以看作是關(guān)于房地產(chǎn)“取得—流轉(zhuǎn)—保有”三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收總和。

具體內(nèi)涵為：①取得環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)用地取得、房地產(chǎn)開發(fā)等；②流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，主要指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承等；③保有環(huán)節(jié)，指持續(xù)地持有房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

2)房產(chǎn)稅

狹義的房產(chǎn)稅指的是“個(gè)人住房房產(chǎn)稅”，對(duì)應(yīng)上述三個(gè)環(huán)節(jié)中的“保有”，是對(duì)個(gè)人住房的所有者或使用者，每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，也是國際上常用的地方政府收入來源。

總體而言，房地產(chǎn)稅的范圍更廣，涉及的稅種也更多；房產(chǎn)稅則直接涉及百姓手里的房子要不要交稅、交多少稅的問題。

此次，肖部長文中表述為“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅”，因此更側(cè)重針對(duì)房子保有環(huán)節(jié)所征收的稅種，工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房都要交。

何時(shí)出臺(tái)、怎么征收？

文章指出，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，按照“評(píng)估值”征收，同時(shí)“適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。

在出臺(tái)時(shí)間上，文章表示“力爭在2019年完成所有法律程序，2020年完成落實(shí)稅收法法定原則的改革任務(wù)”。

該規(guī)定也說明，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)以立法為前提，所以短期來看不會(huì)征收，預(yù)計(jì)到2020年會(huì)有更多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個(gè)關(guān)鍵變化——與過去兩三年相比，整個(gè)房地產(chǎn)市場庫存量明顯下行。因此，目前來看，2018年是房產(chǎn)稅立法比較恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

此外，考慮到各地經(jīng)濟(jì)狀況不同，具體實(shí)施時(shí)將采取“充分授權(quán)”、“分步推進(jìn)”的原則。這意味著，地方政府將被充分授權(quán)，根據(jù)各地實(shí)際情況決定具體實(shí)施方案，包括開征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象等。

此外，房產(chǎn)稅開征不會(huì)全國一盤棋，每個(gè)城市推出的節(jié)奏不同，有可能先在一線城市、二線熱點(diǎn)城市開征，然后在弱二線，最后在三四線城市實(shí)施。

房屋的評(píng)估值如何確定？

文章提到，“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅”，那么評(píng)估值究竟如何確定呢？

業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場價(jià)值，而非房產(chǎn)原值(即購房時(shí)價(jià)格)，另外考慮到近些年房價(jià)上漲較快，因此最終評(píng)估值會(huì)有折扣。

此外，對(duì)于文章中提出的“適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，馮俏彬表示，隨著對(duì)后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅，前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將相應(yīng)降低，確保總體稅負(fù)平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)稅推出。

朱為群指出，建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費(fèi)改革，具體怎么降可能需要考慮財(cái)政承受能力等各種因素。

房地產(chǎn)稅真能降房價(jià)嗎？

對(duì)于這個(gè)人民群眾十分關(guān)心的問題，專家們觀點(diǎn)不一。

有的觀點(diǎn)表示：能！

例如，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之，能夠有效地引導(dǎo)購房預(yù)期。能夠?qū)Ψ績r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)地房價(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。”

也有觀點(diǎn)表示：不存在直接聯(lián)系。

原國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)曾表示，“那么多有房產(chǎn)稅的國家，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體或者國家是因?yàn)檎髁朔慨a(chǎn)稅房價(jià)就能夠抑制住……房價(jià)漲不漲，一線城市，最主要的在于供給。”

胡祖六和哈繼銘的研究結(jié)果表明：沒有一個(gè)國家或者經(jīng)濟(jì)體是靠房產(chǎn)稅能夠把住房價(jià)格抑制住的。上海、重慶都收了房產(chǎn)稅，上海房價(jià)上漲，重慶房價(jià)上漲，也沒有比別的地方漲的就小了。中國的經(jīng)驗(yàn)和國外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明了房產(chǎn)稅沒有抑制房價(jià)的功能。不能期望房產(chǎn)稅在這方面發(fā)揮多大作用。

誰將受影響？

房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是房地產(chǎn)長效機(jī)制的組成部分，是抑制房價(jià)的重要措施。房產(chǎn)稅若開征，那些加杠桿、超承受能力擁有多套房的人將受到重要影響。

目前業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在住宅方面會(huì)有首套或者人均面積的免征，以降低立法難度；在大城市里擁有多套住宅的家庭、個(gè)人，會(huì)有累進(jìn)制、懲罰性房地產(chǎn)稅；而商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該不會(huì)有累進(jìn)制、懲罰性稅率。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，超過三套住房可能會(huì)才會(huì)被征稅。

他表示，對(duì)于普通人來說，從住房角度看，三套以內(nèi)住房都可以算是正常的，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問題其實(shí)不大，甚至不會(huì)納入征稅范圍。而對(duì)于其他多套住房的持有，超過三套的，預(yù)計(jì)征稅的可能性是很大的。

如果在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，對(duì)于擁有多套住宅的人而言，即便第一套免征、從后面幾套開始累進(jìn)稅率，其壓力也會(huì)非常大。屆時(shí)將出現(xiàn)集中拋盤，短期房價(jià)承壓，囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。

如果是加杠桿、負(fù)債率非常高的炒房人士，那么將承擔(dān)更加巨大的壓力。