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李宇嘉

調控年年有，今年特別多。據統計，9月30日以來的2個月，24個城市總共出臺了50多個樓市調控新政。算上11月29日的調控，上海已是梅開三度了，“滬幾條”不重要了，反正你只要記住，上海樓市調控的脈絡就是限購限貸不斷“加碼”。事實上，深圳、南京、杭州等走的也是一樣的路子。

限購限貸還是原來的配方、熟悉的味道。盡管強調要“一城一策”，但在“資產荒、水汪汪”的年代，要管住泡沫還真離不開它們!限購限貸有三方面作用，一是抬高需求的準入門檻，強行打掉一部分需求;二是買房要投入更多自有資金，空手套白狼的一邊兒去;三是資金成本不再廉價。

事實上，這三個方面掐住了樓市的七寸——資金和杠桿。2015年以來，基本面悲觀，樓市卻逆勢走高，熱點城市房價漲了50%左右，深圳房價翻了一倍。史無前例的暴漲，完全要拜資金和杠桿所賜。CPI組成權重不合理，通脹被低估，銀行房貸免利潤奉上，杠桿成了收益率的放大鏡。

國人對金錢和財富的追求，勝過科技探索和研究。獲得財富不外乎三條路徑，出賣勞動力、務農和工商活動、金融投資。近年來，通過金融投資致富，不管在理念還是實踐上，國人都將其演繹到極致，普及成全民運動。任何一個領域的投資，做著做著，就成了杠桿支持下的投機炒作了。

充足且低成本的杠桿，實乃房價的助推器，國人怎么能錯過?結果就是，樓市出現類似于股市的高換手率。2015年，深圳二手房流轉率高達8%，京滬也達到4%-5%。不動產交易周期很長，卻能創造出如此高的流轉率，意味著市場情緒極其高昂，大家趨之若鶩、資金快進快出。

低成本杠桿疊加高流動性溢價，房價漲幅及收益率將“秒殺”任何資產，資金和投資者參與率快速增長。今年以來，每月1萬億左右的信貸投放，進入樓市的約占一半，新增房貸/新增商品房銷售額(50%)達到美國次貸危機前的水平，影子銀行也大力接濟樓市，這就是房價暴漲的基本邏輯。

凍結進入樓市的流動性，降低資產流轉率，房價上漲的原動力也就減弱了。限購直接將樓市池子中的流動性抽出一部分，限貸緊縮杠桿率，既有抽出流動性的作用，又有降低流動性溢價的作用。特別是，像“認房又認貸”這樣的措施，直接將杠桿推動和房價上漲的循環鏈條剪斷。

即便全社會資金面沒有變化，但樓市流動性、杠桿率、流轉率全部受到抑制，資金面結構性地收緊了，資金價格也將開始上漲。11月，全國首套房平均利率為4.45%，為今年以來首次回漲，這是近期樓市調控的結果。由此，不斷收緊限購和限貸，房價上漲的動力也就不斷衰減。

今年以來，樓市過度繁榮帶來三個負外部效應，金融加速器效應下的貨幣過度投放，實體經濟“被虹吸”后的結構扭曲，資產泡沫化后的系統性風險預期。近期人民幣貶值，已成為樓市過度繁榮后的一個風險“出口”。防風險已取代穩增長，成為經濟新主題，當前的調控并非是終點。

高地價助推高房價的問題正在緩減。最近，前期拿地激進的一些開發商，明顯感受到了風險和壓力，融信、泰和、融創等之前借助杠桿拿地的地產新銳，悄然退出了土地市場。被稱為地產界“老司機”的孫宏斌，近日告誡，不要低估這次樓市調控的嚴峻性，再怎么重視都不為過。

對于下一步樓市調控，管理層提出“丟掉幻想、端正態度”，并將“房價是否逐月環比下跌”作為未來問責地方政府的簡明標準。不用擔心，只要限購限貸政策到位、執行堅決，不出現“跑冒滴漏”，將資金和需求冷凍，外面的人進不去、里面的人出不來，房價繼續上漲的可能性不存在。目前，熱點樓市成交和供應均出現50%左右的下跌，甚至降至2010年以來的新低，這是樓市被速凍的結果。用不了多久，房價就全面下跌了。

(作者供職于深圳房地產研究中心)

環宇雜談

凍結進入樓市的流動性，降低資產流轉率，房價上漲的原動力也就減弱了。