北京朝陽東四環(huán)外的逸翠園,是李嘉誠家族在北京最后一處豪宅項(xiàng)目。
2001年,李嘉誠旗下的和記黃埔拿下了姚家園地塊,隨后用了整整21年才完成開發(fā)。2022年10月份,逸翠園的三期終于對(duì)外銷售,這也被視為李嘉誠在北京的最后收官之作。
(相關(guān)資料圖)
外人眼中,能住在這個(gè)“大作”里的人們,大概每天都在享受管家式的服務(wù),卻沒想到他們此時(shí)此刻正經(jīng)歷一場似曾相識(shí)的物業(yè)“爭奪戰(zhàn)”。
一邊是迫切希望更換物業(yè)公司的業(yè)委會(huì)及其暗處的“志愿者們”,另一邊,則是和記黃埔旗下的家利物業(yè),而夾在中間的業(yè)主憂心忡忡,擔(dān)心自己遇上了”職業(yè)業(yè)委會(huì)“,卻又深感無能為力。
近年來,類似的中國式小區(qū)物業(yè)爭奪戰(zhàn)曾反復(fù)上演。但逸翠園正在發(fā)生的時(shí)機(jī)卻處在了地產(chǎn)和物管行業(yè)深度變化的夾縫之中:在房地產(chǎn)收縮的大背景下,缺少地產(chǎn)商支持的物業(yè)公司開始變得脆弱。
萬物云董事長朱保全此前在致股東書中表示,開發(fā)商這個(gè)物業(yè)公司傳統(tǒng)的“好客戶”,一下子變得捉襟見肘。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年已披露非業(yè)主增值服務(wù)盈利數(shù)據(jù)的43家上市物業(yè)公司中,有25家的業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)下滑。
盈利困境下,業(yè)委會(huì)則作為一股力量開始趁勢崛起,物業(yè)爭奪戰(zhàn)一觸即發(fā)。
作為和記黃埔旗下的物業(yè)子公司,家利物業(yè)隨著和記黃埔最后一期項(xiàng)目售賣,處境愈發(fā)微妙:物業(yè)費(fèi)多年未漲、人員成本增加、設(shè)備老化等等難題,都使得家利物業(yè)獨(dú)木難支,只能被迫裁員。
而恰在此時(shí),小區(qū)內(nèi)突然出現(xiàn)了一場旨在推翻他們這家原物業(yè)的業(yè)委會(huì)運(yùn)動(dòng)。
神秘的影子業(yè)委會(huì)
最先感覺到事情可能不簡單的,是小區(qū)內(nèi)的幾名業(yè)主。
2023年2月,建外SOHO西區(qū)出現(xiàn)了一場業(yè)主沖突,沖突的雙方是控制了物業(yè)的業(yè)委會(huì)與“反對(duì)派業(yè)主”。
在網(wǎng)絡(luò)上流傳出的沖突現(xiàn)場照片中,逸翠園的部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)了熟悉的身影:在建外SOHO業(yè)委會(huì)擔(dān)任秘書的一名劉姓男子,同樣也出現(xiàn)在了近期逸翠園的業(yè)委會(huì)身后。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在逸翠園的業(yè)主群內(nèi)查閱的信息顯示,該劉姓男子在群內(nèi)一直以業(yè)委會(huì)的口吻與名義發(fā)布信息。
例如,其在群內(nèi)曾公開發(fā)表言論,稱要將公維基金轉(zhuǎn)入業(yè)委會(huì)名下,活期轉(zhuǎn)定期,利息增長十倍以上,每年小區(qū)住宅公維基金的利息增長近兩百萬。
而詭異的是,在逸翠園業(yè)委會(huì)對(duì)外公示的名單中,卻沒有他的名字。
對(duì)此,家利物業(yè)一名工作人員證實(shí),最初業(yè)委會(huì)的提名者中的確有他及其他志愿者,但后來因拖欠物業(yè)費(fèi)、家中存在違建等原因遭到了部分業(yè)主抵制,因此在公開場合中退出了競選,這些人以志愿者或顧問的身份參與其中。
公開報(bào)道顯示,該名人士在物業(yè)行業(yè)多年,有著相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn),“在老舊小區(qū)創(chuàng)新提出了‘四自模式’工作法、‘走動(dòng)式’工作法,出色完成了社區(qū)環(huán)境治理、地下空間整頓、流動(dòng)人口服務(wù)管理、美化公共設(shè)施等重要工作”。
逸翠園的業(yè)委會(huì)“志愿者”中,多數(shù)都沒有在業(yè)委會(huì)中有公開任職,但不管在小區(qū)群內(nèi),還是現(xiàn)場動(dòng)員,都有他們的身影。
一名業(yè)主對(duì)這些“志愿者”進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和觀察,這個(gè)至少十余人組成的核心志愿者隊(duì)伍在業(yè)主群內(nèi)能夠迅速響應(yīng)互相支援。此外,在成立業(yè)委會(huì)到提議換掉物業(yè)的兩個(gè)關(guān)鍵周期,這些志愿者從晚上六點(diǎn)到十點(diǎn)準(zhǔn)點(diǎn)挨家挨戶拜訪業(yè)主,業(yè)主不當(dāng)面投票就不離開。
這些站在業(yè)委會(huì)背后的志愿者,不僅會(huì)代業(yè)委會(huì)發(fā)言、回答業(yè)主提問,也會(huì)發(fā)布業(yè)委會(huì)的通知決議。工商信息顯示,有部分志愿者同樣疑似有外部物業(yè)公司的持股或任職經(jīng)歷。
“他們有自己的組織和自己的整套方法論。我現(xiàn)在最擔(dān)心的是,我們普通業(yè)主根本不是他們的對(duì)手。”上述業(yè)主表示。
“就是怕碰到‘職業(yè)業(yè)委會(huì)’,兩三年把錢賺了,房子一賣跑了,換個(gè)小區(qū)繼續(xù)折騰。”一名業(yè)主在群里抱怨。
業(yè)主的憂慮是因?yàn)槟壳霸诤芏嘈^(qū)的治理上,已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)群體,他們通過成立業(yè)委會(huì),換掉小區(qū)物業(yè)獲利,甚至已經(jīng)發(fā)展成為一條完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。
從對(duì)小區(qū)業(yè)主的滲透,到如何利用業(yè)主社群造勢;從對(duì)流程精準(zhǔn)的指導(dǎo),到對(duì)街道、居委會(huì)等相關(guān)方的公關(guān);從小區(qū)內(nèi)對(duì)業(yè)委會(huì)的操縱,到小區(qū)外面向社會(huì)的發(fā)酵宣傳,每一個(gè)步驟幾乎都有一套對(duì)應(yīng)的方法論。
一位物業(yè)公司員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示:“這種情況幾乎成為一個(gè)小區(qū)換物業(yè)的必經(jīng)階段,甚至還出現(xiàn)了所謂的‘職業(yè)物鬧’,有業(yè)主身份、有操作經(jīng)驗(yàn)、和物業(yè)企業(yè)有合作關(guān)系,這背后是一個(gè)成型的有分工的團(tuán)隊(duì)。”
而該物業(yè)人士表示:“他們的套路我們以前都用過,如果我們要換掉小區(qū)物業(yè),肯定不允許群里存在不一樣的聲音。”
最終他們通過更換物業(yè)公司來實(shí)現(xiàn)各自的利益。
家利物業(yè)的工作人員表示:“無論是新介紹物業(yè)還是公維基金轉(zhuǎn)到指定賬戶,背后都有一筆可觀的收入。”
對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑,《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》聯(lián)系了逸翠園業(yè)委會(huì)背后的核心志愿者,截至發(fā)稿日,對(duì)方仍未回復(fù)。
被成本困住的物業(yè)
“業(yè)委會(huì)突然就成立了。”一名業(yè)主回憶。
家利物業(yè)員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》:“19、20年有人提議過成立業(yè)委會(huì),后來大家覺得物業(yè)還行,就不了了之了。”
“有一些問題出現(xiàn)在處理時(shí)間上,好的物業(yè)公司可能十分鐘就處理掉,家利(物業(yè))可能需要三十分鐘,但業(yè)委會(huì)成立之后,很多矛盾被放大了,成為物業(yè)被攻擊的把柄。”
在成立業(yè)委會(huì)、組織業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)期間,逸翠園業(yè)委會(huì)的志愿者集中攻擊家利物業(yè)的問題包括:保安老齡化、流動(dòng)性大、服務(wù)人員減少等等。
這背后相當(dāng)一部分是成本困境。家利物業(yè)的工作人員表示,從06年到現(xiàn)在,逸翠園三塊七的物業(yè)費(fèi)就沒漲過,物業(yè)公司一直在貼錢。
資料顯示,逸翠園3.7元每平米的物業(yè)費(fèi),在同等級(jí)別的小區(qū)中的確價(jià)格偏低。目前,逸翠園的二手房平均售價(jià)為9.8萬元/平方米,小區(qū)以150平米以上的大戶型為主,這也意味著,逸翠園當(dāng)前一套房的平均售價(jià)達(dá)到了1500萬左右。
“從10年到現(xiàn)在酬金都沒拿走過,10%的管理酬金基本都貼里面了。這些年隨著人員成本增加、設(shè)備老化,貼的錢不夠,只能裁員,降低成本,這對(duì)小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)難免會(huì)有影響。目前家利物業(yè)提供的是一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)在業(yè)主要求物業(yè)費(fèi)不漲,提供四級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),這對(duì)家利物業(yè)是不小的挑戰(zhàn)。”上述家利物業(yè)人員表示。
某種意義上,家利物業(yè)面臨的正是行業(yè)的集體難題。
根據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》針對(duì)國內(nèi)52家上市物業(yè)企業(yè)的調(diào)研,這52家企業(yè)的運(yùn)營成本在過去一年的平均增幅為17.42%,而營收增幅僅為10.03%,成本的持續(xù)上漲,在不斷擠壓物業(yè)公司的利潤。
在地產(chǎn)母公司收縮的背景下,物業(yè)公司很難通過資本運(yùn)作解決成本與服務(wù)之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。而在家利物業(yè)這里,隨著和記黃埔逐漸隱退,作為和記物業(yè)子公司,他們也喪失了外部循環(huán)造血的可能。
逸翠園的業(yè)委會(huì)最終在2022年10月成立。成立之后,業(yè)委會(huì)拿出的第一個(gè)重大提議,便是更換物業(yè)。
業(yè)委會(huì)對(duì)引進(jìn)大物業(yè)公司的信心很足。根據(jù)主任趙齊宏的介紹,業(yè)委會(huì)計(jì)劃選五六家物業(yè)公司,目前來看可能有三四家來,這其中包括萬科、龍湖這樣的頭部物企。
但種種細(xì)節(jié)顯示,這些大物業(yè)公司同樣要面臨成本與服務(wù)之間的管理問題。根據(jù)上述物業(yè)公司與逸翠園接觸的細(xì)節(jié),業(yè)委會(huì)要求不漲價(jià)的情況下,從一級(jí)服務(wù)上升到四級(jí)服務(wù)。
而上述物業(yè)公司人士分析:“我覺得最后大公司還是會(huì)進(jìn),因?yàn)樗麄冞€處在擴(kuò)張規(guī)模的階段,但未來這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)能不能保持就不確定了。”
“雖然按照我們的標(biāo)準(zhǔn),這種小區(qū)物業(yè)費(fèi)都要到5塊多,但3塊多也能干,不過不要指望有多好的服務(wù)。”接觸過該小區(qū)的一家物業(yè)工作人員坦言。
目前,萬科提出的要求是每半年付一次酬金,可以實(shí)現(xiàn)三塊七的四級(jí)服務(wù),但不太接受每年刷兩次外墻的要求,“一次幾十萬,太貴了”。而龍湖提出的條件是,公區(qū)收益可以跟業(yè)主三七分成,而且需要簽5年的服務(wù)期。
“誰也不敢信任”的兩難境地
“更換物業(yè)”這個(gè)提議,并不是所有業(yè)主都同意。
上述業(yè)主向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示:“自從業(yè)委會(huì)成立,小區(qū)明顯矛盾比以前變多了”。
一邊是急于進(jìn)攻的業(yè)委會(huì),另一邊是服務(wù)質(zhì)量下降、隨著開發(fā)商退出而衰弱的物業(yè),一部分業(yè)主被困在了“誰也不敢信任”的圍墻之中。
在一次交流中,有業(yè)主針對(duì)此前的擔(dān)憂提出“嚴(yán)禁關(guān)聯(lián)交易、嚴(yán)禁小區(qū)內(nèi)部人士承接小區(qū)工程,且公維基金要確保安全。”
對(duì)于這一核心問題,趙齊宏表示,“公維基金暫時(shí)不會(huì)動(dòng),也不會(huì)轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶。至于承接工程,公開透明就可以,也沒必要非得回避,當(dāng)然有的志愿者覺得沒有商業(yè)機(jī)會(huì)就非常不積極了,我們也能感覺到。”
“酬金制的狀態(tài)下,業(yè)委會(huì)的權(quán)力太大了。雖然是投票,但其實(shí)也只是少數(shù)人左右這個(gè)小區(qū)的決策,三分之二人參與,這其中的二分之一人同意,你就可以做任何事情,實(shí)際上等于小區(qū)的決策權(quán)最后就是控制在幾個(gè)人手上。”一位業(yè)主表示。
更令業(yè)主擔(dān)憂的是公維基金的安全。家利物業(yè)方面透露,小區(qū)的公維基金大概在6000萬。
上述物業(yè)行業(yè)人士表示:“很多公司成立就是專門干公維的活兒,應(yīng)急公維不需要業(yè)主同意,只需要政府批。”
而家利物業(yè)也擁有自己的博弈手段。
家利物業(yè)向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示:“現(xiàn)在虧損2000多萬,都是拿酬金墊的。”如果其他物業(yè)進(jìn)場,家利物業(yè)有可能會(huì)對(duì)債務(wù)問題提起訴訟。未來這部分虧損屬于何種性質(zhì),決定了業(yè)主要承擔(dān)何種風(fēng)險(xiǎn)。
“家利大概率要發(fā)起訴訟,要不然這部分虧損誰來承擔(dān),母公司那邊也沒法交代。而且我覺得通過審計(jì)的手段推翻別人的報(bào)表可能性不大。”上述行業(yè)人士認(rèn)為。
對(duì)于這些潛在的風(fēng)險(xiǎn),業(yè)委會(huì)目前還未能給出預(yù)案。趙齊宏分析稱,如果是家利物業(yè)自身經(jīng)營不善,那就應(yīng)該他們自行承擔(dān),如果是因?yàn)闃I(yè)主的問題,恐怕需要業(yè)主來共同承擔(dān)債務(wù),甚至之后有可能會(huì)集體面對(duì)訴訟。
可能會(huì)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的消息,讓一部分業(yè)主認(rèn)為,不如干脆與家利物業(yè)談條件,“他們本身愿意墊資,另外還有資產(chǎn)在這里,旁邊還有他們?cè)谑鄣臉潜P,如果能夠在這部分債務(wù)上進(jìn)行承諾不再追索,那么延用家利物業(yè)就是很好的選擇。”
目前,逸翠園三期已經(jīng)正式開售,新業(yè)主來的時(shí)候,不知道這場多方博弈的物業(yè)爭奪戰(zhàn)會(huì)不會(huì)結(jié)束。