北京朝陽東四環(huán)外的逸翠園，是李嘉誠家族在北京最后一處豪宅項(xiàng)目。

2001年，李嘉誠旗下的和記黃埔拿下了姚家園地塊，隨后用了整整21年才完成開發(fā)。2022年10月份，逸翠園的三期終于對(duì)外銷售，這也被視為李嘉誠在北京的最后收官之作。

(相關(guān)資料圖)

外人眼中，能住在這個(gè)“大作”里的人們，大概每天都在享受管家式的服務(wù)，卻沒想到他們此時(shí)此刻正經(jīng)歷一場似曾相識(shí)的物業(yè)“爭奪戰(zhàn)”。

一邊是迫切希望更換物業(yè)公司的業(yè)委會(huì)及其暗處的“志愿者們”，另一邊，則是和記黃埔旗下的家利物業(yè)，而夾在中間的業(yè)主憂心忡忡，擔(dān)心自己遇上了”職業(yè)業(yè)委會(huì)“，卻又深感無能為力。

近年來，類似的中國式小區(qū)物業(yè)爭奪戰(zhàn)曾反復(fù)上演。但逸翠園正在發(fā)生的時(shí)機(jī)卻處在了地產(chǎn)和物管行業(yè)深度變化的夾縫之中：在房地產(chǎn)收縮的大背景下，缺少地產(chǎn)商支持的物業(yè)公司開始變得脆弱。

萬物云董事長朱保全此前在致股東書中表示，開發(fā)商這個(gè)物業(yè)公司傳統(tǒng)的“好客戶”，一下子變得捉襟見肘。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年已披露非業(yè)主增值服務(wù)盈利數(shù)據(jù)的43家上市物業(yè)公司中，有25家的業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)下滑。

盈利困境下，業(yè)委會(huì)則作為一股力量開始趁勢崛起，物業(yè)爭奪戰(zhàn)一觸即發(fā)。

作為和記黃埔旗下的物業(yè)子公司，家利物業(yè)隨著和記黃埔最后一期項(xiàng)目售賣，處境愈發(fā)微妙：物業(yè)費(fèi)多年未漲、人員成本增加、設(shè)備老化等等難題，都使得家利物業(yè)獨(dú)木難支，只能被迫裁員。

而恰在此時(shí)，小區(qū)內(nèi)突然出現(xiàn)了一場旨在推翻他們這家原物業(yè)的業(yè)委會(huì)運(yùn)動(dòng)。

神秘的影子業(yè)委會(huì)

最先感覺到事情可能不簡單的，是小區(qū)內(nèi)的幾名業(yè)主。

2023年2月，建外SOHO西區(qū)出現(xiàn)了一場業(yè)主沖突，沖突的雙方是控制了物業(yè)的業(yè)委會(huì)與“反對(duì)派業(yè)主”。

在網(wǎng)絡(luò)上流傳出的沖突現(xiàn)場照片中，逸翠園的部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)了熟悉的身影：在建外SOHO業(yè)委會(huì)擔(dān)任秘書的一名劉姓男子，同樣也出現(xiàn)在了近期逸翠園的業(yè)委會(huì)身后。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在逸翠園的業(yè)主群內(nèi)查閱的信息顯示，該劉姓男子在群內(nèi)一直以業(yè)委會(huì)的口吻與名義發(fā)布信息。

例如，其在群內(nèi)曾公開發(fā)表言論，稱要將公維基金轉(zhuǎn)入業(yè)委會(huì)名下，活期轉(zhuǎn)定期，利息增長十倍以上，每年小區(qū)住宅公維基金的利息增長近兩百萬。

而詭異的是，在逸翠園業(yè)委會(huì)對(duì)外公示的名單中，卻沒有他的名字。

對(duì)此，家利物業(yè)一名工作人員證實(shí)，最初業(yè)委會(huì)的提名者中的確有他及其他志愿者，但后來因拖欠物業(yè)費(fèi)、家中存在違建等原因遭到了部分業(yè)主抵制，因此在公開場合中退出了競選，這些人以志愿者或顧問的身份參與其中。

公開報(bào)道顯示，該名人士在物業(yè)行業(yè)多年，有著相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)，“在老舊小區(qū)創(chuàng)新提出了‘四自模式’工作法、‘走動(dòng)式’工作法，出色完成了社區(qū)環(huán)境治理、地下空間整頓、流動(dòng)人口服務(wù)管理、美化公共設(shè)施等重要工作”。

逸翠園的業(yè)委會(huì)“志愿者”中，多數(shù)都沒有在業(yè)委會(huì)中有公開任職，但不管在小區(qū)群內(nèi)，還是現(xiàn)場動(dòng)員，都有他們的身影。

一名業(yè)主對(duì)這些“志愿者”進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和觀察，這個(gè)至少十余人組成的核心志愿者隊(duì)伍在業(yè)主群內(nèi)能夠迅速響應(yīng)互相支援。此外，在成立業(yè)委會(huì)到提議換掉物業(yè)的兩個(gè)關(guān)鍵周期，這些志愿者從晚上六點(diǎn)到十點(diǎn)準(zhǔn)點(diǎn)挨家挨戶拜訪業(yè)主，業(yè)主不當(dāng)面投票就不離開。

這些站在業(yè)委會(huì)背后的志愿者，不僅會(huì)代業(yè)委會(huì)發(fā)言、回答業(yè)主提問，也會(huì)發(fā)布業(yè)委會(huì)的通知決議。工商信息顯示，有部分志愿者同樣疑似有外部物業(yè)公司的持股或任職經(jīng)歷。

“他們有自己的組織和自己的整套方法論。我現(xiàn)在最擔(dān)心的是，我們普通業(yè)主根本不是他們的對(duì)手。”上述業(yè)主表示。

“就是怕碰到‘職業(yè)業(yè)委會(huì)’，兩三年把錢賺了，房子一賣跑了，換個(gè)小區(qū)繼續(xù)折騰。”一名業(yè)主在群里抱怨。

業(yè)主的憂慮是因?yàn)槟壳霸诤芏嘈^(qū)的治理上，已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)群體，他們通過成立業(yè)委會(huì)，換掉小區(qū)物業(yè)獲利，甚至已經(jīng)發(fā)展成為一條完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。

從對(duì)小區(qū)業(yè)主的滲透，到如何利用業(yè)主社群造勢；從對(duì)流程精準(zhǔn)的指導(dǎo)，到對(duì)街道、居委會(huì)等相關(guān)方的公關(guān)；從小區(qū)內(nèi)對(duì)業(yè)委會(huì)的操縱，到小區(qū)外面向社會(huì)的發(fā)酵宣傳，每一個(gè)步驟幾乎都有一套對(duì)應(yīng)的方法論。

一位物業(yè)公司員工向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“這種情況幾乎成為一個(gè)小區(qū)換物業(yè)的必經(jīng)階段，甚至還出現(xiàn)了所謂的‘職業(yè)物鬧’，有業(yè)主身份、有操作經(jīng)驗(yàn)、和物業(yè)企業(yè)有合作關(guān)系，這背后是一個(gè)成型的有分工的團(tuán)隊(duì)。”

而該物業(yè)人士表示：“他們的套路我們以前都用過，如果我們要換掉小區(qū)物業(yè)，肯定不允許群里存在不一樣的聲音。”

最終他們通過更換物業(yè)公司來實(shí)現(xiàn)各自的利益。

家利物業(yè)的工作人員表示：“無論是新介紹物業(yè)還是公維基金轉(zhuǎn)到指定賬戶，背后都有一筆可觀的收入。”

對(duì)于業(yè)主的質(zhì)疑，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》聯(lián)系了逸翠園業(yè)委會(huì)背后的核心志愿者，截至發(fā)稿日，對(duì)方仍未回復(fù)。

被成本困住的物業(yè)

“業(yè)委會(huì)突然就成立了。”一名業(yè)主回憶。

家利物業(yè)員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“19、20年有人提議過成立業(yè)委會(huì)，后來大家覺得物業(yè)還行，就不了了之了。”

“有一些問題出現(xiàn)在處理時(shí)間上，好的物業(yè)公司可能十分鐘就處理掉，家利（物業(yè)）可能需要三十分鐘，但業(yè)委會(huì)成立之后，很多矛盾被放大了，成為物業(yè)被攻擊的把柄。”

在成立業(yè)委會(huì)、組織業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)期間，逸翠園業(yè)委會(huì)的志愿者集中攻擊家利物業(yè)的問題包括：保安老齡化、流動(dòng)性大、服務(wù)人員減少等等。

這背后相當(dāng)一部分是成本困境。家利物業(yè)的工作人員表示，從06年到現(xiàn)在，逸翠園三塊七的物業(yè)費(fèi)就沒漲過，物業(yè)公司一直在貼錢。

資料顯示，逸翠園3.7元每平米的物業(yè)費(fèi)，在同等級(jí)別的小區(qū)中的確價(jià)格偏低。目前，逸翠園的二手房平均售價(jià)為9.8萬元/平方米，小區(qū)以150平米以上的大戶型為主，這也意味著，逸翠園當(dāng)前一套房的平均售價(jià)達(dá)到了1500萬左右。

“從10年到現(xiàn)在酬金都沒拿走過，10%的管理酬金基本都貼里面了。這些年隨著人員成本增加、設(shè)備老化，貼的錢不夠，只能裁員，降低成本，這對(duì)小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)難免會(huì)有影響。目前家利物業(yè)提供的是一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在業(yè)主要求物業(yè)費(fèi)不漲，提供四級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)家利物業(yè)是不小的挑戰(zhàn)。”上述家利物業(yè)人員表示。

某種意義上，家利物業(yè)面臨的正是行業(yè)的集體難題。

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》針對(duì)國內(nèi)52家上市物業(yè)企業(yè)的調(diào)研，這52家企業(yè)的運(yùn)營成本在過去一年的平均增幅為17.42%，而營收增幅僅為10.03%，成本的持續(xù)上漲，在不斷擠壓物業(yè)公司的利潤。

在地產(chǎn)母公司收縮的背景下，物業(yè)公司很難通過資本運(yùn)作解決成本與服務(wù)之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。而在家利物業(yè)這里，隨著和記黃埔逐漸隱退，作為和記物業(yè)子公司，他們也喪失了外部循環(huán)造血的可能。

逸翠園的業(yè)委會(huì)最終在2022年10月成立。成立之后，業(yè)委會(huì)拿出的第一個(gè)重大提議，便是更換物業(yè)。

業(yè)委會(huì)對(duì)引進(jìn)大物業(yè)公司的信心很足。根據(jù)主任趙齊宏的介紹，業(yè)委會(huì)計(jì)劃選五六家物業(yè)公司，目前來看可能有三四家來，這其中包括萬科、龍湖這樣的頭部物企。

但種種細(xì)節(jié)顯示，這些大物業(yè)公司同樣要面臨成本與服務(wù)之間的管理問題。根據(jù)上述物業(yè)公司與逸翠園接觸的細(xì)節(jié)，業(yè)委會(huì)要求不漲價(jià)的情況下，從一級(jí)服務(wù)上升到四級(jí)服務(wù)。

而上述物業(yè)公司人士分析：“我覺得最后大公司還是會(huì)進(jìn)，因?yàn)樗麄冞€處在擴(kuò)張規(guī)模的階段，但未來這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)能不能保持就不確定了。”

“雖然按照我們的標(biāo)準(zhǔn)，這種小區(qū)物業(yè)費(fèi)都要到5塊多，但3塊多也能干，不過不要指望有多好的服務(wù)。”接觸過該小區(qū)的一家物業(yè)工作人員坦言。

目前，萬科提出的要求是每半年付一次酬金，可以實(shí)現(xiàn)三塊七的四級(jí)服務(wù)，但不太接受每年刷兩次外墻的要求，“一次幾十萬，太貴了”。而龍湖提出的條件是，公區(qū)收益可以跟業(yè)主三七分成，而且需要簽5年的服務(wù)期。

“誰也不敢信任”的兩難境地

“更換物業(yè)”這個(gè)提議，并不是所有業(yè)主都同意。

上述業(yè)主向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“自從業(yè)委會(huì)成立，小區(qū)明顯矛盾比以前變多了”。

一邊是急于進(jìn)攻的業(yè)委會(huì)，另一邊是服務(wù)質(zhì)量下降、隨著開發(fā)商退出而衰弱的物業(yè)，一部分業(yè)主被困在了“誰也不敢信任”的圍墻之中。

在一次交流中，有業(yè)主針對(duì)此前的擔(dān)憂提出“嚴(yán)禁關(guān)聯(lián)交易、嚴(yán)禁小區(qū)內(nèi)部人士承接小區(qū)工程，且公維基金要確保安全。”

對(duì)于這一核心問題，趙齊宏表示，“公維基金暫時(shí)不會(huì)動(dòng)，也不會(huì)轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬戶。至于承接工程，公開透明就可以，也沒必要非得回避，當(dāng)然有的志愿者覺得沒有商業(yè)機(jī)會(huì)就非常不積極了，我們也能感覺到。”

“酬金制的狀態(tài)下，業(yè)委會(huì)的權(quán)力太大了。雖然是投票，但其實(shí)也只是少數(shù)人左右這個(gè)小區(qū)的決策，三分之二人參與，這其中的二分之一人同意，你就可以做任何事情，實(shí)際上等于小區(qū)的決策權(quán)最后就是控制在幾個(gè)人手上。”一位業(yè)主表示。

更令業(yè)主擔(dān)憂的是公維基金的安全。家利物業(yè)方面透露，小區(qū)的公維基金大概在6000萬。

上述物業(yè)行業(yè)人士表示：“很多公司成立就是專門干公維的活兒，應(yīng)急公維不需要業(yè)主同意，只需要政府批。”

而家利物業(yè)也擁有自己的博弈手段。

家利物業(yè)向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“現(xiàn)在虧損2000多萬，都是拿酬金墊的。”如果其他物業(yè)進(jìn)場，家利物業(yè)有可能會(huì)對(duì)債務(wù)問題提起訴訟。未來這部分虧損屬于何種性質(zhì)，決定了業(yè)主要承擔(dān)何種風(fēng)險(xiǎn)。

“家利大概率要發(fā)起訴訟，要不然這部分虧損誰來承擔(dān)，母公司那邊也沒法交代。而且我覺得通過審計(jì)的手段推翻別人的報(bào)表可能性不大。”上述行業(yè)人士認(rèn)為。

對(duì)于這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)委會(huì)目前還未能給出預(yù)案。趙齊宏分析稱，如果是家利物業(yè)自身經(jīng)營不善，那就應(yīng)該他們自行承擔(dān)，如果是因?yàn)闃I(yè)主的問題，恐怕需要業(yè)主來共同承擔(dān)債務(wù)，甚至之后有可能會(huì)集體面對(duì)訴訟。

可能會(huì)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的消息，讓一部分業(yè)主認(rèn)為，不如干脆與家利物業(yè)談條件，“他們本身愿意墊資，另外還有資產(chǎn)在這里，旁邊還有他們?cè)谑鄣臉潜P，如果能夠在這部分債務(wù)上進(jìn)行承諾不再追索，那么延用家利物業(yè)就是很好的選擇。”

目前，逸翠園三期已經(jīng)正式開售，新業(yè)主來的時(shí)候，不知道這場多方博弈的物業(yè)爭奪戰(zhàn)會(huì)不會(huì)結(jié)束。