爆雷房企的僵局，終于陸續劈開了口子。

(資料圖)

去年龍光成功實現復牌后，今年以來出險房企有了新進展，復牌的名單陸續增加：佳兆業、景瑞控股、融創中國，恒大也與債權人特別小組成員簽訂三份重組支持協議。

房地產開發商進入了一個相對穩定的區間，截至4月中旬，終于沒有再新增爆雷房企。

可惜不是所有出險房企都在積極自救。近日，第一家退市的爆雷房企誕生了，曾經的江西“黑馬”新力控股，沒有一絲掙扎，義無反顧地走向摘牌，“擺爛”擺得是登峰造極。

整體分化的格局沒有根本改變。1-3月的拿地榜單中，TOP20里有12家央國企，2家為國資是大股東的混合所有制企業（綠城和萬科），剩下僅6家為純民營房企。

可以預見的是，今年大部分出險民企最終的結局仍是縮表或退出市場。絕大多數民企無力擴張，主要精力用在了“保交樓”、保信用。

央國企扛起了恢復市場信心的大旗，在氣勢上與民企拉開了一大截。保利發展、招商蛇口分別喊出了“爭第一”、“爭前五”的口號；一向低調的中海，今年的銷售目標要增長20%。

看似平穩的格局底下藏著一些變數，兩家浙江房企闖進了一季度的拿地TOP10，一家杭州“巨頭”濱江，一家“紐扣大王”偉星，它們是少數有膽量逆勢豪賭地產的企業。氣場很強的央國企，并沒有開城拓地的精力，他們越來越聚焦在20來個熱點城市，競爭逐漸白熱化。

一個可能比2022年變數更多的亂紀元來了。

誰在撤退？誰在擴張？

2022年的全國房地產開發投資額從上年的14萬億掉到了13萬億（國家統計局數據），下降幅度是10%。百強房企全年銷售操盤金額6.5萬億，同比降低41.6%（克而瑞數據），市場份額從上一年的49.9%掉到了47.5%（中指研究院數據）。

從上述數據可以看出，全行業收縮的大環境下，規模越大的房企收縮得越厲害。這與業內的觀感是一致的，規模房企觸角更長，因而風險更大、更容易深陷負增長困局。

非國資房企在2023年大的趨勢還是縮表。從中指研究院統計的2023年一季度拿地銷售排行來看，規模房企里，僅有龍湖的銷售和拿地規模相當。碧桂園、融創、美的置業、旭輝、卓越集團、雅居樂、遠洋、世茂、中南置地、合生創展等拿地面積為0。萬科、金地、新城、合景泰富等拿地規模遠小于銷售規模。

其中，新城算是個意外，今年一季度新城在杭州通過搖號拍得了一幅地塊，后經過項目公司的股權轉讓，地塊落到了招商蛇口手中，所以新城也算作0拿地。

不拿地、保銷售、放棄規模成為民企的主流。這直接反映在靠發布榜單來盈利的機構上，一家主流的榜單機構的內部人士對《鳳凰WEEKLY地產》透露：“我們今年的收入應該會對半砍。”

“我們早就不拿地了。去年運氣好，廣州有項目和國企合作，順利轉給國企了。今年深圳會開一個豪宅盤，賣一套可能就能養活我們幾個月。”一家已出險的深圳房企的員工說，“榜單當然也不買了，老板不看排行。”

大部分民企縮表的同時，極少數地方性民企異軍突起。

在今年第一季度的拿地榜單中，我們可以看見幾個陌生的民企身影。首先就是濱江，克而瑞統計的新增土地貨值TOP10里，杭州的濱江集團以173.4億位列第三，第一是綠城，第二是福建國企建發。

濱江幾乎是升級版的河南建業，前者依托杭州及整個浙江，后者依托河南。兩家地方房企均在2019年跨越了千億門檻，河南建業倒在2022年，濱江成為今年一季度拿地的最強民企。外界多把兩家差距的原因，歸結于建業下沉至河南三四線，而濱江深耕杭州及強二線。但這就好比，我們問建業：“你為什么不讀北大，是因為不喜歡嗎？”

“濱江代表浙江商人的實力。如果濱江沒有背景，只靠著好產品和口碑可以沖到前十，那建業和永威現在應該活得也不錯。深層次的原因是河南和浙江的產業架構差異，浙江產業類別更豐富，民間資本更雄厚。”一名上海房企的中層對《鳳凰WEEKLY地產》分析。

還有一家陌生的民企也來自浙江——新增貨值的第十名“偉星房產”。偉星集團創立于1976年，總部在浙江臺州，賣紐扣起家，旗下擁有兩家上市公司偉星股份和偉星新材，目前主營業務還是服飾輔料和塑料管道。

偉星是服裝供應鏈界的隱形冠軍，眾多全球服裝一線品牌，比如耐克、優衣庫、阿迪達斯、ZARA等用的都是偉星的紐扣。

相比之下，偉星集團旗下的偉星房產，前些年除了在杭州有一棟寫字樓“偉星大廈”以外，在房地產行業沒有存在感。這兩年，偉星房產突然活躍在杭州、南京、武漢、合肥等熱點城市，它是去年合肥拿地金額最大的房企。今年3月，偉星房產在南京以31億元拿下當地史上第二貴的地塊。

除了濱江，偉星房產是一季度拿地力度第二大的民營房企。2021年，偉星房產的銷售金額是304億，2022年拿地金額150億，拿地銷售比大概是50%。這個比例遠高于同行，萬科過去多年堅持的比例是1/3。中指研究院統計，今年一季度，50家代表企業的拿地銷售比均值是12%。

“紐扣大王”逆勢豪賭房地產能否成功，充滿懸念。

國企鏖戰一、二線

中指研究院統計，今年一季度，央國企銷售增速較高。如中海、華潤置地、招商蛇口等企業一季度銷售額增速均超過50%，保利發展、綠城中國等企業銷售額增速也實現正增長，華發、保利置業、中國中鐵等企業增速甚至超過100%。

低調多年的央國企在今年集體高調了起來。

從披露的銷售目標來看，保利發展力爭第一，華潤置地要穩住前五，招商蛇口要沖進前五，中海今年要達到20%的銷售增長，廣州越秀的銷售目標相比2022年銷售額雖只有6%的增長，但董事長林昭遠在業績會上直言，“我個人希望銷售目標的增長更高”。

今年一季度的銷售額排行中，碧桂園掉至第三，被第一名的保利甩開了200多億。保利發展今年已連續三個月居房企銷售榜首，今年力壓萬科和碧桂園奪冠已是大概率事件。除了爭第一，其董事長劉平在近日的投資者會上還公布了市占率目標：“我們的愿景是力爭每年市占率保持不低于當年GDP的增速。”

保利去年的市占率是3.4%，今年我國GDP預期目標是5%左右，如果按照萬科郁亮所說的今年有12萬規模保底，保利的市占率要達到5%，至少得6000億銷售額。去年保利的全口徑銷售額是4573億元，今年的目標增速就是31.2%。

碧桂園在最巔峰時期2021年的銷售額是5706.6億元。保利的目標不僅是爭第一那么簡單，保利要超越的是過去房地產的最高峰。

行業的下滑看似給央國企帶來了機會，但房地產并不是一個此消彼長的行業。民企的撤退，給國企帶來的并不是更大的市場，而是更“卷”的市場，國企的陣地事實上是在收縮的，他們在一、二線城市的競爭逐漸白熱化。

從多數央國企的口徑就可以看出，今年他們的拿地方向幾乎全部都是“高能級”城市。“高能級”城市比傳統的一、二線的范圍更窄，它是一、二線的核心區位。

以華潤置地為例，截至2019年底的時候，華潤置地的拿地范圍還是一、二線以及有產業規劃支撐的三線城市，布局的城市境內外有80個之多。

到2022年，華潤置地全年新獲取項目71個，一、二線城市投資占比已經高達92%。華潤置地董事會主席李欣在近日的2022年度業績發布會上稱：“我們已經重點布局了28個城市，今年會戰略性投資其中12個城市，剩下16個城市將作為機會型項目擇機考量。”

招商蛇口在過去一年采取了換倉策略，表現為換倉至高能級城市，2022年其在上海、合肥、蘇州的市場占有率超10%。

房企一擁而上爭搶高能級城市，直接造成了少數城市土拍的熱度上升，一季度長三角區域的土拍明顯復蘇。

“雖然如今一線高能級城市競爭激烈，但公司資金儲備充裕，總部調配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍。”保利發展的總經理周東利在近期的業績會上表示。

保高能級城市的銷售，一定程度上就是保整體銷售。今年3月深圳的項目推盤速度明顯加快，單月新增的新房供應面積環比上漲200%。第一太平戴維斯認為，深圳眾開發商仍面臨較大庫存壓力，多數項目仍將繼續加大促銷活動及優惠力度。

“深圳公司現在的首要目標就是保交付，減少維權。”一家央企開發商的深圳公司員工說，“所以我們深圳的項目在戶型上很少做創新了，能做普通窗戶的就不做落地窗，少點創新就少出錯。”

稀有的入場券

加劇的分化中，少數群體的走勢代表著變數。

萬科和龍湖，是今年一季度銷售排行中唯一上升的兩家非國資房企。不過，在拿地擴張的意愿上，龍湖明顯強于萬科。今年一季度萬科的銷售額排行第二，拿地貨值已經降至第11名，龍湖銷售第七，拿地第六。

萬科的董事長郁亮在近日舉行的2022年度業績會中，明確表示萬科的經營服務類業務將開始貢獻正增長。據萬科2022年度報告，其全口徑經營服務類收入，第一次超過500億元。

萬科是最早進行多元化業務探索的房企之一，此前長租公寓栽過很大的跟頭，長租公寓周期長、利潤薄，郁亮曾多次在公開場合呼吁長租公寓需要獨立的政策制度，比如地價不能太貴、稅費利息不能太高。但萬科泊寓一直沒能等到突破性的政策出臺，只好被迫暫停擴張。

萬科的好運氣在2022年來了，過去一年里，萬科同時等來了長租公寓、商業的Reits破冰，其首席運營官劉肖還透露今年將爭取推進REITs的發行。

靠著多元化，萬科拿到了新周期的入場券。

龍湖的底氣則至少有兩個，一個是低融資成本，一個是抗跌性更強的商業地產。

如今，誰擁有便宜的資本，誰就能獨領風騷一時。從第一版的優質民企名單，到中債增擔保，再到“內保外貸”，去年的扶持房企的所有的“箭”，龍湖都沒落下。截至2022年末，龍湖的平均借貸成本為4.10%，平均貸款年限為6.67年。4.1%的低位是許多中小型國企都望塵莫及的。

2022年龍湖的運營及服務收入為235.5億元，較2021年同比增長25%，服務業務及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%。和它一樣通過商業抗跌的，還有萬達、龍湖、美的、新城。

龍湖今年將在高能級城市和一眾央企正面“廝殺”，其宣布今年拿地范圍是20個主力城市和14個機會城市。

近日，龍湖在深圳和廣州的土拍市場活躍了起來。3月的最后一天，深圳開啟今年首輪土拍，龍湖一口氣拿下兩幅地塊，其中一塊溢價率達15%。

龍湖拿地或許還有報表上的考慮。在同行普遍業績預虧與計提減值下，龍湖去年沒有做任何財務上的減值處理，其首席財務官趙軼稱，原因是“過去形成的土地成本相對可控”。

但，還有一種可能。“龍湖這樣的標桿不計提，有點錢的話還是要拿地，拿利潤好的地來平存貨的賬面。”上述上海房企的中層分析。今年房企的優勝劣汰，或許會比去年更為慘烈，更多的房企將淹入歷史塵埃。

市場起底反彈的預期仍在，“春天”還沒真正地來臨，關于未來，人們期待變數。