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人們往往只記得第一名。

在“炒房之都”深圳，豪宅盤華潤城就是這樣的存在：次次開盤，次次遭瘋搶。

(相關資料圖)

相當長的一段時間里，華潤城都穩穩坐在累計銷量的第一位，而排在它后面的第二名、擁有一線海景的半島城邦，外地人甚至連聽都沒聽過。

本地人都知道，這個項目在深圳已經紅了16年。

半島城邦首次開盤是在2006年2月，比華潤城早了8年，銷售時間跨度長達13年，至今銷售金額已超300億。

這個盤曾經多厲害呢？

三期曾是2016年全國“10萬+樓宇”

單盤銷售金額冠軍，四期開盤當日，則以61.8億元的銷售業績問鼎深圳頂豪。

然而今年5月，這個豪宅盤爆出全員待崗6個月的壞消息，項目公司稱“已深陷財務危機、沒有持續經營能力。”

正常來說，每次開盤都熱賣的半島城邦不可能出現這樣的情況。項目公司隨后的通告透露了真正的原因：“經多年與政府部門的推動辦理，半島城邦五期的開發建設手續至今無法完成。”

半島城邦五期是項目最后一塊未開發的土地，很顯然，它需要的是一個能搞定開發手續的幫手。

這個時候，深圳本地“大佬”、央企招商蛇口踩著七色的云彩出現了。

據招商蛇口最新的公告，招商蛇口深圳公司于近日和半島城邦房地產公司簽署戰略合作，雙方有意向分步驟解決半島城邦房地產面臨的問題，推動深圳半島城邦5期的順利進行。

染指200億頂豪

據公開可查詢的半島城邦5期環評報告，5期總建筑面積約32.3萬平方米，高端住宅面積約18.98萬平方米，如果按照4期開盤的11.6萬元/平方米計算，半島城邦第五期項目僅住宅部分貨值就超過200億元。而因5期的地理位置優于4期，5期總銷售額也許會遠高于200億。

招商蛇口可以說是撿到了一個“躺著掙錢”的項目。

相比之下，同樣是位于蛇口半島的高端住宅項目，由招商蛇口開發的招商雙璽可售建筑面積為12.39萬平方米，總貨值約186億。無論是名氣還是貨值，都遜于半島城邦。如果能順利拿下半島城邦，招商蛇口將一洗在蛇口半島多年被壓制的前恥。

這筆生意最精彩的地方在于，招商蛇口染指的或是深圳最賺錢的樓盤。

半島城邦項目最早的拿地時間在1996年，后由最初的所屬人深圳益田集團以4100萬港元的價格，一次性打包賣給了香港老板于品海，即上市公司南海控股的實控人。

于品海曾是香港資本市場的風云人物，擅長連環收購，半島城邦無疑是其在地產行業最成功的一筆投資。

半島城邦至今銷售額超300億，還剩超過200億貨值的5期未開發，加起來超過500億的總貨值，對比不足5000萬的土地成本，簡單計算的利潤率已十分驚人。

不過，招商蛇口是否能真正入主“深圳最賺錢豪宅”還有不少變數。

據招商蛇口的公告，將通過債務重組、股權重組、管理重組、代建代銷售等方式來推進項目。目前還需要相關盡職調查后，另行商議確定合作模式并簽署正式協議。戰略協議的有效期六個月。

這一幕讓人不免聯想到此前招商蛇口官宣助力佳兆業紓困。今年4月，佳兆業與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區城市更新為基礎，設立三方合作平臺共同開發，但至今為止未有公開進展。

今年6月的股東會上，對于和佳兆業的合作細節，招商蛇口管理層表示秉持著契約精神，沒辦法將具體的項目進程進行公開公告。

“目前沒有成型的，佳兆業很難搞，它能盤活、可以立馬貢獻貨值的項目都給了中信。”招商蛇口一名城市更新部門員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

雖然是首家成功注冊房地產并購債券的房企，招商蛇口的每一筆出手顯然都非常謹慎，近一年真正的大手筆收購是在2021年8月拿下了上海虹口區17街區舊改項目，首期發行的并購債，有12.9億就是用于虹口項目。

逆勢拿地

相比收并購，招商蛇口在拍地市場顯得果敢很多。

幾天前剛剛結束的上海今年第二批集中土地中，招商蛇口共斬獲了5宗地塊，位列房企拿地數量首位。總地價87.4億元，為房企權益拿地金額第二位，稍遜于另一家國企華發。

在此之前，今年6月的上海第一次集中供地，招商蛇口已經將三幅地塊收入囊中，溢價率分別為9.6%、5%、9%。其中溢價率9%的上海青浦地塊，招商蛇口一次性報價19.18億元，出手頗為闊綽。同月杭州的第二輪集中供地，招商蛇口聯合體以 12.0%的溢價率拿下楊岐山地塊。今年5月，招商蛇口以更高的溢價率15%拿下蘇州工業園區地塊。

據統計，今年上半年招商蛇口新購入土地27宗，土地面積185.59萬平，合計計建面419.89萬平，且集中于一、二線核心城市。克而瑞上半年的拿地排行榜上，招商蛇口位居第八，拿地金額646.37億，占今年上半年銷售額的54.4%。

其實從去年開始，招商蛇口就已經表現出和大市相反的進擊風格。

2021年，招商蛇口拿地金額達671億，相較2020年同期的344億元將近翻倍。在南京、廣州、武漢、上海、杭州等城市，招商蛇口拿地金額都在top10榜單中，重慶、徐州、鹽城、上海等城市還拿下了“地王”。

相比土地市場的逆勢而行，在全行業銷售疲軟的現實面前，招商蛇口沒能表現得例外。

今年上半年，招商蛇口簽約銷售金額為1188.27億元，同比大減32.86%，僅完成全年3300億元銷售目標的36%。

據招商蛇口最新發布的半年業績預告，其今年上半年的毛利率及投資收益都在下降，拖累利潤下行。上半年預計實現歸母凈利潤15-21億元，同比下降50.60%-64.71%；預計實現扣非后凈利潤12-18億元，同比下降35.81%-57.21%。

對于利潤下滑的原因，招商蛇口稱首先是因為“市場景氣度下行，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。”此外，因為去年同期有一筆REIT上市，產生了14.58億元的稅后收益，也增加了業績下跌幅度。

在今年一季度舉行的2021年度業績發布會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰解釋增收不增利的原因時，提到“2016、2017年拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期。”

如今毛利率持續下行，而招商蛇口還在高溢價拿地，其面臨的盈利壓力只能更大。

“招商蛇口大肆高溢價搶地，這一批高價地陸續入市的時間恰逢行業轉入寒冬期，去化放緩、溢價難度增加。在不改變產品策略和經營方式的情況下，高溢價拿地將會大幅壓縮企業利潤空間。企業未來利潤可能將會比2021年下跌更快。”IPG中國首席經濟學家柏文喜表示。

如果按照一個精裝房項目3-4年的開發周期，這些地塊將決定招商蛇口未來2-3年的凈利潤水平。

“逆市拿地，說明管理層對做大規模是有明確指示的，同時說明招商蛇口對未來市場后續回暖、整個房地產行情是非常看好的。”地產分析師嚴躍進對《鳳凰WEEKLY地產》說。

從這個意義上來講，招商蛇口是在賭一個未來。