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2013年的1月9日，在距離深圳佳兆業(yè)總部不遠(yuǎn)的京基100大廈瑞吉酒店宴會(huì)廳，深圳航運(yùn)集團(tuán)舉辦了一場(chǎng)以“夢(mèng)想再起航”為主題的30周年慶典晚會(huì)。時(shí)任佳兆業(yè)總裁的金志剛盛裝出席。

單從公司名字上，完全看不出航運(yùn)集團(tuán)與佳兆業(yè)的關(guān)系。事實(shí)上，深圳航運(yùn)集團(tuán)原是國(guó)資獨(dú)有，成立于1982年，在深圳早期幾乎承擔(dān)了所有礦建碼頭業(yè)務(wù)，現(xiàn)在如果要從深圳走海路去香港和澳門(mén)，乘坐的就是航運(yùn)集團(tuán)的快速客船。

(資料圖片僅供參考)

深圳航運(yùn)集團(tuán)于2012年啟動(dòng)混改后，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成通過(guò)數(shù)次變更，接手了70%的股權(quán)，深圳國(guó)企“深投控”保留30%股權(quán)。深圳航運(yùn)集團(tuán)成為一家民企旗下的混合所有制公司。

不過(guò)，郭英成看中的不只是深圳航運(yùn)集團(tuán)的航運(yùn)業(yè)務(wù)，深圳航運(yùn)集團(tuán)“皇冠上的明珠”，是位于深圳西部的蛇口半島東角頭的一塊17萬(wàn)平方米的土地，這塊土地位于深圳灣內(nèi)灣，凸出的部分三面環(huán)海，距離連接香港的深圳灣大橋橋頭僅800米。東角頭地塊的估值，從十年前保守估計(jì)的80億，到如今已超300億（佳兆業(yè)此前擬處置資產(chǎn)清單顯示）。

在瑞吉酒店的那場(chǎng)慶典上，航運(yùn)集團(tuán)發(fā)布了未來(lái)五年的戰(zhàn)略，提到將大力發(fā)展旅游業(yè)和布局濱海地產(chǎn)業(yè)：“深入?yún)⑴c深圳東部大鵬半島的開(kāi)發(fā)與建設(shè)……在深圳的東部與西部打造一系列大型濱海城市綜合體”。

一年后，佳兆業(yè)馬不停蹄在東部斥巨資布局，聯(lián)合生命人壽力挫港中旅、華潤(rùn)置地，以總價(jià)54億拿下深圳史上最大地塊——大鵬新區(qū)商業(yè)用地，該地塊占地近87萬(wàn)平方米，是深圳自2001年土地建立招拍掛出讓制度以來(lái)面積最大的一幅。

佳兆業(yè)貫穿深圳東西的宏圖自此有了基底。

大鵬地塊就是后來(lái)的金沙灣國(guó)際樂(lè)園，建成后將是深圳規(guī)模最大的濱海旅游度假區(qū)。東角頭地塊則被佳兆業(yè)寄予厚望——打造成集團(tuán)標(biāo)桿，曾在多年前流出規(guī)劃圖，計(jì)劃建設(shè)超過(guò)迪拜塔的世界第一高樓。

不過(guò)，隨著佳兆業(yè)次輪流動(dòng)性危機(jī)愈演愈烈，其東西兩端的這兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目在近日終被易手。

中信浮出

工商資料顯示，近日佳兆業(yè)和中信聯(lián)合持有的深圳航運(yùn)集團(tuán)70%的股份，有99%落入一家名為深圳市城開(kāi)信銀投資有限公司（下稱(chēng)“城開(kāi)信銀”）的手中，佳兆業(yè)僅保留了1%的股權(quán)。同時(shí)，佳兆業(yè)在上周，先后將金沙灣國(guó)際樂(lè)園項(xiàng)目的三家開(kāi)發(fā)主體公司的股權(quán)，轉(zhuǎn)給了城開(kāi)信銀。

城開(kāi)信銀在14天前才成立，由西部信托全資成立。此前佳兆業(yè)對(duì)外展示的擬處置資產(chǎn)清單顯示，東角頭和國(guó)際樂(lè)園兩個(gè)項(xiàng)目的估值達(dá)到400億元。

西部信托的大股東是陜西省國(guó)資公司陜西投資集團(tuán)，乍一看，這是一個(gè)陜西省的國(guó)資信托公司抄底深圳爆雷房企的故事。但是《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，這些交易的背后還有中信的身影。

首先是城開(kāi)信銀的管理人員上，董事長(zhǎng)劉星還是中信城開(kāi)（深圳）有限公司（下稱(chēng)“中信城開(kāi)”）董事長(zhǎng)，總經(jīng)理胡峰持有中信城市發(fā)展股權(quán)投資基金管理（深圳）有限公司所管理的信云共贏、信石共贏、信陸共贏等有限合伙企業(yè)的股份。除了他們兩位，來(lái)自佳兆業(yè)的李海鳴、劉立好也赫然在列，但佳兆業(yè)和中信對(duì)城開(kāi)信銀都沒(méi)有名義上的持股。

今年4月，有中信信托的投資者在“知乎”上稱(chēng)中信信托的佳兆業(yè)金沙灣項(xiàng)目產(chǎn)品到期不能兌付，公告延期，投資標(biāo)的是金沙灣的三個(gè)地塊和領(lǐng)海公寓。也就是說(shuō)，金沙灣國(guó)際樂(lè)園至少在4月的時(shí)候，還被抵押給了中信信托。

“應(yīng)該是簽了框架的，這些項(xiàng)目之前就抵押給中信，現(xiàn)在過(guò)戶給了中信。”一名佳兆業(yè)的內(nèi)部人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。

一名信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析：“城開(kāi)信銀相當(dāng)于項(xiàng)目公司，西部信托只是通道，西部信托只是名義上的所有人。”

大債主“護(hù)盤(pán)”

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》近日走訪尚未建成的佳兆業(yè)新總部大樓時(shí)發(fā)現(xiàn) ，大樓的墻體上換上了中信城開(kāi)的logo。這棟大樓名叫“深圳佳兆業(yè)科技中心”，位于深圳市上步片區(qū)，在資產(chǎn)清單中的權(quán)益貨值為81.67億元。

也就是說(shuō)，除了上述的東角頭和國(guó)際樂(lè)園，中信系目前已接管了佳兆業(yè)位于深圳的三個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，貨值接近500億元。

事實(shí)上，中信早已是佳兆業(yè)最大的債主之一。

2015年底前后，佳兆業(yè)分別與中信銀行、平安銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得總計(jì)800億元的合作額度，其中中信銀行的馳援金是300億。據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，300億元中，100億元用于置換深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的所有債務(wù)；100億元用于置換佳兆業(yè)位于上海、杭州等地的8個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)。債務(wù)置換之后，中信銀行將成為這9個(gè)項(xiàng)目的唯一債權(quán)人，另有100億元將作為佳兆業(yè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)貸款。

之后，東角頭項(xiàng)目變成由佳兆業(yè)和中信通過(guò)鷹潭市錦營(yíng)投資管理有限合伙企業(yè)聯(lián)合控股。國(guó)際樂(lè)園項(xiàng)目從工商資料看，名義上還是佳兆業(yè)持有，但根據(jù)上述中信信托產(chǎn)品投資者的披露，也已通過(guò)抵押融資的方式抵給了中信。

然而，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從上述佳兆業(yè)內(nèi)部人士了解到，佳兆業(yè)還有機(jī)會(huì)。

“現(xiàn)在轉(zhuǎn)給中信，一方面是為了隔離風(fēng)險(xiǎn)，另一方面中信會(huì)拿出增量資金保證項(xiàng)目完工銷(xiāo)售，后續(xù)項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)還完中信貸款，剩余的還是會(huì)歸佳兆業(yè)。”內(nèi)部人士說(shuō)。

類(lèi)似的處理方式，此前另一家爆雷房企泰禾也出現(xiàn)過(guò)。

今年6月，泰禾發(fā)布公告，旗下廈門(mén)泰禾將持有的福建泰維置業(yè)有限公司60%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給興業(yè)信托，交易對(duì)價(jià)23.53億元。但這個(gè)交易中，沒(méi)有現(xiàn)金往來(lái)，這個(gè)交易并不難給爛尾項(xiàng)目注入任何資金。交易中還約定“泰禾需在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)”。也就是說(shuō)，興業(yè)信托更像是為泰禾護(hù)住了這個(gè)項(xiàng)目，保證它在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)被其他債主奪去。

大債主中信此時(shí)的接手，看似是趁機(jī)撿食，更像為佳兆業(yè)“護(hù)盤(pán)”。