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一線城市樓市為何這么火？

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，今年前兩個(gè)月，深圳一手住宅均價(jià)高達(dá)47146元/平方米，同比上漲74.84%

昨日，北京出現(xiàn)“日光盤”，某項(xiàng)目加推72套新房源，2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元；上周末，上海單價(jià)8萬(wàn)元/平方米某樓盤開(kāi)盤售罄；深圳某樓盤今年1月份銷售均價(jià)同比暴漲83.2%。

一線城市樓市陽(yáng)春早早來(lái)臨，一手住宅和二手住宅成交均價(jià)全面發(fā)燒。“年前看了幾套房，當(dāng)時(shí)猶豫沒(méi)買，現(xiàn)在已經(jīng)負(fù)擔(dān)不起了。”北京一位受訪者向本報(bào)記者表示，“我當(dāng)時(shí)看中的房子已經(jīng)漲了40萬(wàn)元”。

值得一提的是，個(gè)別二線城市也正加入這一行列。去年年初還大跌近一半房?jī)r(jià)的杭州，近日出現(xiàn)排隊(duì)買房現(xiàn)象，南京等多地也出現(xiàn)該種現(xiàn)象，甚至包括一些能夠承接一線城市外溢需求的周邊城市房?jī)r(jià)同時(shí)也進(jìn)入漲價(jià)快車道。

北京現(xiàn)“日光盤”

昨日，北京出現(xiàn)“日光盤”，某項(xiàng)目2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元。

亞豪機(jī)構(gòu)表示，從2月份入市的3個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，單次推盤量均不超過(guò)百套，其中金融街（長(zhǎng)安）中心最多為72套，恒華湖公館最少僅59套，而3個(gè)項(xiàng)目此次開(kāi)盤價(jià)格也均出現(xiàn)上漲，漲幅均在1000元-2000元/平方米。雖然價(jià)格上漲，但是基于供應(yīng)稀缺，2月份入市項(xiàng)目均受到較大歡迎，其中恒華湖公館1小時(shí)售罄，金融街（長(zhǎng)安）中心也僅2小時(shí)即售罄。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至28日，2月份北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交2823套，成交面積30.94萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比仍處于低位，但是同比均增長(zhǎng)了31%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，時(shí)至2月底，春節(jié)假期所帶來(lái)的樓市暫停的影響已逐漸消去，2月份最后一周成交量開(kāi)始出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，而整個(gè)2月份的成交量也創(chuàng)造了近3年的同期新高。高姍認(rèn)為，對(duì)于一線城市尤其是北京來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲的鮮明預(yù)期之下，放寬性政策也加快了需求方的入市節(jié)奏。

此外，高姍稱，節(jié)前項(xiàng)目積極入市的原因在于延續(xù)2015年年底的熱銷局面，入市走量回收一定資金之后為節(jié)后漲價(jià)增加“底氣”。而春節(jié)過(guò)后，在需求強(qiáng)勁以及高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的雙重預(yù)期拉動(dòng)之下，大量項(xiàng)目進(jìn)入漲價(jià)“醞釀期”，有2015年的“走量”作為基礎(chǔ)，進(jìn)入2016年之后老項(xiàng)目追求更高利潤(rùn)將成為房企共識(shí)。

鑒于此，2月份這些項(xiàng)目并不急于入市，供應(yīng)方開(kāi)始處于“觀望期”，即便是入市項(xiàng)目，也僅為少量推盤試探市場(chǎng)。

值得一提的是，3月份，北京計(jì)劃開(kāi)盤27個(gè)項(xiàng)目，其中有7個(gè)老項(xiàng)目明確開(kāi)盤定價(jià)，除某“海淀神盤”之外的6個(gè)項(xiàng)目定價(jià)均比此前有所上漲，漲幅在7%-35%之間，漲幅最高的項(xiàng)目在通州。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，支撐北京這輪房?jī)r(jià)上漲的不僅僅在于政策的放寬，更為核心的則是北京庫(kù)存急劇回落的現(xiàn)狀。截至昨天，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫(kù)存僅70416套，這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月份的水平。

此外，北京土地稀缺，一地難求的現(xiàn)狀不僅令可售商品住宅的庫(kù)存急劇下降，成為開(kāi)發(fā)商惜售的動(dòng)因之一，更由于高地價(jià)的杠桿作用，催生非地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在升級(jí)產(chǎn)品基礎(chǔ)上拉高售價(jià)。

深圳房?jī)r(jià)單價(jià)破4.7萬(wàn)元

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，深圳今年共成交一手住宅9708套，同比上漲4.69%，成交均價(jià)為47146元/平方米，同比上漲74.84%；二手住宅成交22810套，同比上漲65%，成交均價(jià)為411106元/平方米，同比上漲60.33%。

具體來(lái)看，以東埔海景花園為例，2015年1月份成交均價(jià)為25560元/平方米，今年1月份價(jià)格則為46836元/平方米，每平方米上漲了21276萬(wàn)元，同比上漲幅度高達(dá)83.24%；豪宅中旅國(guó)際公寓去年1月份成交均價(jià)為64020元/平方米，今年1月份則突破10萬(wàn)元，同比漲幅高達(dá)56.63%。

此外，據(jù)本報(bào)記者獲得的不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少超過(guò)16個(gè)樓盤成交均價(jià)同比漲幅超過(guò)20%，其中10個(gè)項(xiàng)目同比漲幅超過(guò)50%。

“上漲較為明顯的區(qū)域集中在關(guān)外區(qū)域（寶安、龍崗），主要是由于價(jià)格相對(duì)低洼，吸引了大批客戶去往。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，這些項(xiàng)目的主要購(gòu)買主力是首次置業(yè)的剛需客戶，還有一部分前期房產(chǎn)升值較快，有置換需求的改善型客戶。

何倩茹認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)暴漲的背后有多重因素。何倩茹稱，深圳的人口構(gòu)成較為特殊，大多數(shù)市民是外來(lái)務(wù)工人員，原住民極少，造成了深圳樓市長(zhǎng)期的旺盛需求。政策放松也是重要原因，“330”樓市政策出臺(tái)，購(gòu)房者對(duì)后市心理預(yù)期較高，看好深圳樓市的發(fā)展，入市積極性加強(qiáng)，一時(shí)間帶動(dòng)了成交的暴漲，造成了供不應(yīng)求的局面，必然帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的飛速上漲。

此外，“營(yíng)業(yè)稅5改2”及數(shù)次的降息政策，不斷的降低購(gòu)房成本，同樣加強(qiáng)了購(gòu)房者的入市意愿，自然帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。

一線城市房?jī)r(jià)高燒難退？

近幾日，上海也出現(xiàn)“日光盤”，均價(jià)8萬(wàn)元/平方米豪宅“日光”，甚至各交易中心再現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)有一種聲音稱，一線城市開(kāi)始出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房現(xiàn)象，甚至有受訪者認(rèn)為，再不買就更晚了。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，多輪“救市”政策之后，市場(chǎng)需求被激活，一線城市和部分二線城市的樓市去化速度提升，去化周期逐步縮短，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，市場(chǎng)基本面快速好轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，2015年下半年以來(lái)，“北上廣深”一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。去年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，并且也助推了當(dāng)下的房?jī)r(jià)快速上漲，同時(shí)，催生“日光盤”頻現(xiàn)。

此外，張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)杠桿正在加大。他表示，目前，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了越來(lái)越多的“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房首付款。這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)了杠桿，購(gòu)房者可以在首付貸“場(chǎng)外配資”的支持下提前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至一部分投資客看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)，會(huì)用很小的資金撬動(dòng)巨大的杠桿，所以他們會(huì)不斷地通過(guò)各種途徑炒房。

當(dāng)然，其中也不乏開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)操作。據(jù)張宏偉透露，“少量多批”、捂盤惜售等的推盤方式反復(fù)出現(xiàn)，市場(chǎng)基本面步入上行通道時(shí)，房企對(duì)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期沒(méi)有改變，會(huì)采取“少量多批”、捂盤惜售等營(yíng)銷手段進(jìn)一步炒高房?jī)r(jià)。因此，“少量多批”推盤可以營(yíng)造供不應(yīng)求的局面，對(duì)助推房?jī)r(jià)上升有一定作用；此外，分批推房有助于不同層次產(chǎn)品的均衡銷售，不至于出現(xiàn)好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。

另有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，今年是限購(gòu)滿5年時(shí)間，有一部分需求獲得購(gòu)房資格，加之股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)行情不好，加快了其投資固定資產(chǎn)的步伐。此外，一線城市和部分二線城市是創(chuàng)業(yè)者的聚集地，樓市購(gòu)買力吸納了這些人的財(cái)富。

更為值得注意的是，昨日，中國(guó)人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，此時(shí)，對(duì)于銀行來(lái)講，增加了擴(kuò)大房貸規(guī)模的可行性，后續(xù)首套房、改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障，樓市去庫(kù)存的措施政策也會(huì)得以保證。

短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)幾個(gè)月尤其是3月份“小陽(yáng)春”的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)在繼續(xù)堅(jiān)挺。此外，對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市，會(huì)持續(xù)買漲不買跌的行情，春節(jié)之后搶房潮的局面會(huì)持續(xù)幾個(gè)月，并勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。（記者王麗新）

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