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1月21日晚間，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局等八個單位聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(簡稱“意見”)。意見包含十條舉措，其中提出“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。此外，還將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。意見自2021年1月22日起施行。

業內人士認為，此次政策出臺，直接針對了此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現象。政策出臺非常及時和全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內容，充分體現了上海穩定房價、穩定預期的導向。

打擊假離婚、增值稅免征年限“二改五”、嚴防信用貸入樓市

意見提出嚴格執行住房限購政策，規定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

“這個政策就是打擊假離婚現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去通過此類假離婚還可以騙取購房資格，現在即便離婚了，最近3年購房依然有影響。有部分城市規定離異2年內購房要追溯過去家庭所有房產，而上海升級為3年，政策嚴厲性更強。

同時，意見調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

“這個政策積極落實了2020年7月24日國務院房地產工作座談會精神，真正從稅費角度進行了管控。”嚴躍進說，目前來看，包括深圳、上海等地都將落實此類政策，使得增值稅政策的影響力增大。通過此類政策，也使得二手房的交易稅費成本增大，防范部分房東房源快買快賣的現象，有助于促進二手房交易的穩定。類似政策對于后續二手房交易影響較大。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，由于市場短期形成炒作氛圍，尤其是打新熱，買到新房后轉讓也有差價，提高增值稅免征年限提高炒作成本，這些組合拳可以降低投機買家入市熱情。

意見還要求嚴格執行差別化住房信貸政策，實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

“這里最大的亮點是提到了‘房貸集中度’概念。”嚴躍進表示，實際上由于2021年也是央行等部門落實房貸集中度政策的一年，所以此類政策恰是借這個機會積極落實。后續銀行在貸款方面勢必需要更為保守，需要在三道紅線的約束下放貸。部分炒作比較多的樓盤，后續貸款方面勢必會面臨收緊的可能。

增加商品住房用地供應，搖號優先滿足“無房家庭”

意見提出完善土地市場管理，優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。

中國房地產數據研究院院長陳晟表示，上海結合十四五規劃，強調中心輻射五個新城建設，加大區域土地供給，將相應增加區域房源供給，有利于平抑市場預期。“政策措施整體非常協調均衡，最終目的是要有效平抑因供需、結構、學區房等因素引起的市場熱度。”

嚴躍進同樣認為，增加土地供應、調整結構較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。尤其提到了軌交沿線和五大新城的供地，有助于后續此類區域住房項目的增多，利好相關人員住房的解決。同時也提到了對土地價格的穩定，強調了房地聯動機制的堅持，也是為了防范地價上漲傳導到房價上去。

對于商品房銷售環節，意見明確嚴格新建商品住房銷售方案備案管理，嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。

“這里最為核心的就是搖號制度的完善，提到了搖號政策應該優先顧及無房家庭，后續一些人才購房勢必可以享受更好的政策。預計后續上海還會出臺各類搖號選房制度，類似優先認購的制度，真正保障購房者尤其是無房者的權益。”嚴躍進說。

意見還提出開展房地產市場秩序專項整治工作、擴大保障性租賃住房覆蓋面、加快推進舊區改造、加強房地產市場監測等。

對于上海樓市未來走勢，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，最近一段時間上海樓市有點過熱，無論是價格、市場、還是二手房炒作都有點情緒過熱。此次新政之后，成交量會收縮兩至三個月，價格基本上不會跌，漲勢可能會放緩。

盧文曦認為，未來新房市場中打新熱有望降溫，今后認籌率超過100%的項目會明顯減少。由于增值稅免征年限延長，短期內這個交易成本難以轉嫁到下家，價格有重新磨合的過程。尤其是在出臺收緊政策后，市場預期會轉變，短期二手房價格會理性回歸。

“當然，政策儲備中還有很多工具未使用，比如限售等等，如果3、4月份上海樓市還是有非理性升溫，同樣不排除調控繼續加碼補短板的可能。”盧文曦說。(記者 李方)