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同樣，綠地也借“大基建”，能夠在一級(jí)市場(chǎng)取得非常大的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā)盈利能力提升，覆蓋無(wú)利潤(rùn)或低利潤(rùn)部分的成本。

所謂的無(wú)利潤(rùn)部分，在陳曦看來(lái)，是諸如博物館、圖書(shū)館這類純粹公益性質(zhì)的場(chǎng)館建設(shè)。目前，在城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，真正有足夠現(xiàn)金流和盈利預(yù)期的依然是住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù);園區(qū)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造的服務(wù)性收入也值得期待;非公立的醫(yī)院、學(xué)校、服務(wù)中心等，因?yàn)檠由炝水a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可能產(chǎn)生溢價(jià)。這對(duì)無(wú)論哪種性質(zhì)的企業(yè)都一樣。

不同之處在于，如果沒(méi)有足夠大的回報(bào)吸引力、足夠強(qiáng)的資金渠道和政策支持，似乎很多企業(yè)難以真正踏入城市運(yùn)營(yíng)的門檻。

“因而能‘活化’社會(huì)資本的PPP是一種趨勢(shì)性的方式。”陳曦認(rèn)為，這類合作開(kāi)發(fā)方式權(quán)責(zé)收益都有明確分工，而且有政府背書(shū)，企業(yè)融資成本相對(duì)降低。目前一般開(kāi)發(fā)企業(yè)投資成本在8%左右，如果城市有能力建立開(kāi)發(fā)基金，投資成本可能降至3%~4%，吸引力大大增強(qiáng)。

●城市運(yùn)營(yíng)：一場(chǎng)“比城市”的運(yùn)營(yíng)賽

城市需要在城鎮(zhèn)化中得到發(fā)展，而想讓企業(yè)、政府、城市三方的訴求變?yōu)楣糙A的狀態(tài)，“城市運(yùn)營(yíng)”是一種無(wú)法回避的方式。在沈曉玲看來(lái)，政府提供良好環(huán)境支持運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)吸引企業(yè)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口、提升城市品牌，在獲取回報(bào)的同時(shí)提高城市的發(fā)展能力，改善市民生活，而由此也能再度帶動(dòng)自身效益和競(jìng)爭(zhēng)力……這本是一個(gè)理想的良性循環(huán)。

但將理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，從企業(yè)實(shí)力、社會(huì)資本參與環(huán)境，到政府支持力度、規(guī)劃合理性等各方面都很關(guān)鍵，其中，作為城市運(yùn)營(yíng)的核心——城市，是最關(guān)鍵的要素。

“的確，城市指標(biāo)是評(píng)判城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目吸引力、運(yùn)營(yíng)狀況和可能性的基礎(chǔ)因素。”陳曦認(rèn)為，在中國(guó)的很多城市，成都是一座非常有發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的城市，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)業(yè)等指標(biāo)，還是人口、消費(fèi)力、文化氛圍等要素。

“我個(gè)人就非常看好成都。”陳曦直率地告訴記者，僅從城市運(yùn)營(yíng)商的盈利角度，如果城市不能提供足夠的消費(fèi)預(yù)期讓資產(chǎn)變現(xiàn)，城市發(fā)展?fàn)顟B(tài)不足以讓產(chǎn)品取得更好的收益，都無(wú)法吸引更多企業(yè)，也無(wú)法讓城市運(yùn)營(yíng)能更好“共贏”。

站在企業(yè)角度，要考量的因素也很多。例如在華夏幸福已經(jīng)形成的一套成熟標(biāo)準(zhǔn)中，就對(duì)城市的產(chǎn)業(yè)條件、政策情況、規(guī)劃程度、土地條件、城市建設(shè)等指標(biāo)都有要求。“按照公司戰(zhàn)略，是基于城市GDP、人口規(guī)模、發(fā)展趨勢(shì)等要素，挑選符合要求的一二線城市。”

華夏幸福方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年將兩個(gè)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目放在了大成都(彭山和蒲江)，便是跟隨國(guó)家戰(zhàn)略，看好作為國(guó)家中心城市、成渝城市群等政策利好集合點(diǎn)的成都。

從四川本土企業(yè)的視角來(lái)看，在早一批提出“城市運(yùn)營(yíng)”的企業(yè)中，藍(lán)潤(rùn)的資產(chǎn)儲(chǔ)備頗為優(yōu)質(zhì)，在成都的核心商業(yè)區(qū)春熙路、人民南路等地有多處物業(yè)。記者注意到，從2015年開(kāi)始，藍(lán)潤(rùn)在金融證券、投資銀行、生活服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域大舉拓展的同時(shí)，卻逐漸放緩房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的步伐。

“藍(lán)潤(rùn)在地產(chǎn)領(lǐng)域，更傾向把已經(jīng)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做好，這是房地產(chǎn)向存量市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，也是基于我們對(duì)成都這座城市的信心。”藍(lán)潤(rùn)方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在國(guó)家“一帶一路”等戰(zhàn)略之下，成都已經(jīng)不只是西部中心城市，而是國(guó)家中心城市和中國(guó)向西發(fā)展的支點(diǎn)，這決定了成都發(fā)展?jié)摿Φ目涨疤嵘蚨罡啥己诵膬?yōu)質(zhì)物業(yè)是一項(xiàng)有長(zhǎng)期良好回報(bào)的投資，把項(xiàng)目造成能提升成都形象的品牌，也是藍(lán)潤(rùn)這樣的本土企業(yè)，應(yīng)該有的責(zé)任。

實(shí)際上，即使放在商業(yè)的算盤(pán)里，就像馮侖說(shuō)的，普通住宅開(kāi)發(fā)會(huì)步入PE只有5倍至7倍的狀態(tài)。模式變了，并不意味著市值降低。

當(dāng)城市分化加劇，城市的選擇可能比模式的選擇更緊要。在一個(gè)實(shí)力夠強(qiáng)的城市，走“慢工出細(xì)活”的路線，才會(huì)有前景。這或許也是藍(lán)潤(rùn)這樣的企業(yè)敢轉(zhuǎn)變、華夏幸福這樣的企業(yè)敢進(jìn)成都、業(yè)內(nèi)人士看好成都的原因。