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合同簽了，但過了個假期，炒房客小陳發(fā)現(xiàn)自己要多掏幾十萬元首付款。

930新政的落地生效是以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。這也就意味著，即使已經(jīng)簽了合同，如果沒有網(wǎng)簽也要執(zhí)行新政。這直接讓已還清首套房貸款的小陳變了身份。“認(rèn)房又認(rèn)貸”重出江湖，他炒房要承擔(dān)的首付比從3成飆升到5成。

正是首付門檻的抬高，“擋”住了一部分想在樓市火爆中分一杯羹的炒房客，也給虛火正旺的京城樓市澆了盆清醒的涼水。

降杠桿 首付漲了近百萬

9月初，小陳剛和業(yè)主簽了合同，進(jìn)入了漫長的過戶流程中。但按照規(guī)定，10月1日前未能網(wǎng)簽的交易，均要按新政新規(guī)執(zhí)行。

對他來說，一夜之間，壓力飆升。“京八條”將目前樓市中的“認(rèn)貸不認(rèn)房”變成了“認(rèn)房又認(rèn)貸”：如果購房人身上有貸款記錄，即使還清貸款，再購買住宅時也將被認(rèn)作是二套房。這直接帶來首付比的大幅提高，如果是普宅，首付比從以前的30%抬升到50%;如果是非普宅，則從以前的30%飆升到了70%。

小陳在五環(huán)內(nèi)購置的這套60平方米的房產(chǎn)實(shí)際總房款520萬元。按照五環(huán)內(nèi)普宅價格限制，單價不能超39600元/平方米、總價不能超468萬元。為了讓他享受普宅的優(yōu)惠政策，中介幫他把網(wǎng)簽價拉低到450萬元，銀行貸款一直按網(wǎng)簽價計算。因此，他實(shí)際要準(zhǔn)備首付款就由此前的205萬元漲到了295萬元，漲了90萬元。

這讓他進(jìn)退兩難。如果為了獲得更多貸款，只能將網(wǎng)簽價抬高，可一旦突破468萬元的限制，他要買的房子就直接被劃作非普宅，他準(zhǔn)備的首付款則增長40%。

“新政對首付比的劃分，恰好避免了過度使用杠桿炒房和過度購房，照顧了自住型需求。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，信貸收緊、首付比例上調(diào)更是對市場形成了直接的、有效的管控。隨著交易熱度的冷卻，房價也將企穩(wěn)并逐步回落。

兩到三成交易可能面臨違約

而正是首付門檻的提高，也讓一些購房人、特別是炒房客“壓力山大”。

“國慶假期前簽的合同，過了個假期，買房人過來問我能不能降點(diǎn)。”假期歸來第一天，二手房主劉斌(化名)就接到中介轉(zhuǎn)來的一個消息：買房人想違約，總價能不能再給降點(diǎn)?

按照“京八條”中的規(guī)定，京城購房首付比再度抬升，即使是首套房，也因普宅與非普宅劃分有5%和10%的增加。一些購房人面臨著首付的增加，就會考慮到能否通過降總價的方式來彌補(bǔ)。

除此以外，一些“賣一買一”的業(yè)主，有時也因?yàn)闇惒粔蛱Ц叩氖赘叮媾R著解約的可能。我愛我家相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計，約有兩到三成左右的買房人可能會因首付問題違約。“不過，實(shí)際違約的人可能不會太多，不少人都在通過協(xié)商的方式解決。”他說。

“部分客戶延緩或取消了購房計劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，絕大部分客戶還是選擇了完成交易。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)上一周的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽5623套，雖有回落，但還相對平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大規(guī)模的下降。他解釋，10月以來網(wǎng)簽的客戶，大部分都是在新政出臺前就已經(jīng)簽署了購房合同的客戶，而現(xiàn)在的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也說明930新政后客戶違約的情況并沒有大規(guī)模發(fā)生。

因新政解約可不付違約金

“這一年來，簽約、解約、違約一直都在困擾著我們。”一家知名地產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者直言。

在此之前，簽約源于樓市的火爆，解約也是因?yàn)闃鞘械幕鸨Ｋ嘎叮?月30日之前，解約往往是由業(yè)主方面提出。二手房的幾輪房價攀升，有時簽完合同在等待辦理過戶手續(xù)的幾個月中，房價再度攀升，有些業(yè)主就會直接選擇解約。

但按照合同約定，這需要支付違約金。“這種因房價上漲而造成的解約一般就不會償還違約金。”他說，一般違約金是二倍定金或20%總房款，但由于這期間房價漲幅超過了違約金，一些業(yè)主甚至愿意償付違約金而解約。

不過，對照過往，930新政之后可能發(fā)生的解約則不同。“如果因?yàn)樾抡饧s，按照此前的合同約定，是可以不付違約金的。”他向記者解釋，如果造成解約的原因是政策調(diào)整，就能實(shí)現(xiàn)雙方無責(zé)解約。

同時，記者也從鏈家地產(chǎn)和我愛我家方面獲得了確認(rèn)，如果因新政造成合同解約，中介方面之前所收的中介費(fèi)，也會無償退還。