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今年以來上市房企發債融資動作頻繁，截至目前發債規模逼近萬億。業內分析認為，依賴高負債激進拿地或并購擴張的房企正在累積風險。一方面，融資渠道或將收緊;另一方面當房價下調，絕大部分房企將面臨空前的資金壓力。

融資 房企舉債規模近萬億

9月26日，榮盛房地產發展股份有限公司公告稱，擬發行債券規模不超過人民幣70億元的公司債券，募集資金將用于償還公司借款、調整公司債務結構;并擬用剩余部分資金補充公司營運資金，改善公司財務狀況等。

據《經濟參考報》記者統計，出于購置土地、償還債務等資金需求，進入下半年后上市房企持續在資本市場發債融資。僅僅以公司債為例，9月份以來，先后有越秀地產、碧桂園、藍光發展、萊蒙國際、中房地產、五洲國際等企業陸續公布了發債計劃。

9月5日，碧桂園控股有限公司宣布，公司于9月2日完成全稱為“碧桂園控股有限公司2016年非公開發行公司債券(第四期)”的發行，發行總額為人民幣100億元。第四期發行金額為人民幣41.7億元，票面利率為每年4.15%，年期為4年，碧桂園稱，發行國內2016年第四期非公開發行債券的所得款項將用作集團若干現有債務再融資及一般營運資本用途。

9月9日，四川藍光發展股份有限公司發布公告稱，其計劃發行2016年第一期公司債券，債券基礎發行規模為人民幣10億元。擬將本次債券募集資金扣除發行費用后用于改善債務結構、償還公司債務以及補充營運資金。

此外，中房地產、五洲國際等企業也有不同規模的發債動作，9月以來十幾家房企發債規模超過500億。這些企業表示，發行債券是為進一步改善公司債務結構、拓寬公司融資渠道、滿足公司資金需求。

Wind統計數據顯示，2016年前8個月，房地產行業上市企業的債券發行量共990只，超過2015年全年總數。截至9月19日，發行規模已經突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

9月26日，克而瑞研究中心發布的統計數據顯示，今年上半年，萬科、保利、招商蛇口、碧桂園等65家房企總的有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企負債都有不同程度增長，僅14家房企有所下降。

克而瑞研究中心分析師房玲認為，總體來看，2016年上半年上市房企的債務及融資方面呈現以下幾大特點：現金總量較2015年末顯著提升;公司債發債潮引發房企負債總量上升，但長短期債務結構明顯優化;凈負債率總體水平“明降暗升”，但平均融資成本進一步下降。

壓力 負債率居高不下

值得一提的是，碧桂園、藍光發展、中房地產等企業公布的發債用途均包括了償還舊債部分。事實上，借新償舊是上市房企普遍采取的資本運作方式。

綜合上半年財務數據，上市房企資產負債率依然處在階段性高位。尤其是龍頭房企的資產負債率普遍較高，例如嘉凱城資產負債率為93.55%，較上年84.64%提高8.91個百分點;此外，包括萬科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產負債率達到80%以上。

同策咨詢研究部總監張宏偉告訴《經濟參考報》記者，對于上市房企來講，融資之后首先是增加土地儲備，為后續開發做長遠打算。為了解上市房企的資金狀況，該機構對159家房地產上市企業資金狀況梳理分析。

從有息負債總量的排名來看，企業規模越大，有息負債也會相對越高。上半年的數據顯示，恒大、綠地、萬達有息負債位列前三。

易居房地產研究院的統計數據顯示，上半年發債規模前五名的上市企業在土地市場均有不同程度的拿地動作。其中，上半年負債總額510.47億元，資產負債率為85.60%的信達地產曾在一周時間內先后在杭州、上海競得兩宗高溢價率地塊，耗資近200億元。

“這些房企在今年上半年的債務融資規模較大，凸顯較為積極的戰略擴張態勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《經濟參考報》記者，當然對這類房企來說，需要警惕的是后期相應的償債壓力和市場風險。

預警 融資渠道或再次收緊

一位業內人士分析指出，依賴資金杠桿激進拿地、大舉擴張的上市企業正在累積風險。一方面監管層正在逐漸釋放收緊銀根的信號，這意味著房地產企業普遍采取的“借新償舊”模式將難以為繼;另一方面，盡管當前全國范圍的大中城市房價仍在上漲，但是一旦進入價格下行通道，將有八成左右的企業面臨財務壓力。

值得一提的是，證監會在7月末表示，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。業內認為，這意味著監管層正在收緊房企的融資渠道。

不僅如此，近日有市場消息指出，未來監管部門將重點關注“房地產、市政建設、產能過剩”等行業公司債券發行情況。以房地產行業為例，將關注房地產企業三、四線城市項目的銷售情況及去化情況、土地儲備情況信息披露，募集資金用途和規模合理性核查。

其中，對于重點關注的三、四線城市房地產發債項目，已經有券商人士透露其公司不再受理。而一些評級較低的房企，特別是民營企業發行私募債也將暫緩。

廣發證券分析師樂嘉棟表示，從整個上半年情況來看，貨幣流動性持續寬松，而整個市場缺乏可投的優質資產，地產行業成為吸收流動性的重要載體。“但進入下半年，成交端的逐步下滑，會抑制房企的開發投資，房企的融資活動或將逐步降溫。”

樂嘉棟認為，未來房企面臨的風險，一方面是資產端的資金抑制帶來資金緊縮，另一方面則是當前貨幣環境下居民杠桿利用水平較高，未來若流動性充裕情況生變，開發商回款壓力將加大。

對此，嚴躍進表示，監管部門重點關注房企發債問題，意味著房企發債政策趨緊或在所難免。他告訴記者，“從上半年A股上市房企公司債的發行來看，融資成本總體趨于上行。換而言之，發債的最好時機開始消失。這意味著對很多房企來說，在下半年獲取低廉的債務融資或比較困難。尤其是近期部分評級機構下調了個別房企債券的信用等級，可能會使其他房企發債也面臨壓力。”

房玲也分析認為，未來雖然房企的整體融資環境向好，隨著公開發行債務規模逐步逼近上限，房企若還有融資需求便不得不選擇成本略高的非公開發行方式，因此房企后期的融資利好優勢也可能進一步收窄。