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日前，第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行在內的多家房地產服務提供商發(fā)布2015年房地產市場研究報告顯示，受經濟大環(huán)境下滑影響，國內房地產開發(fā)投資增速或將持續(xù)低迷。

第一太平戴維斯指出，2015年第三季度,全國GDP增速自2009年以來首次破7，環(huán)比略降0.1%至6.9%的較低水平,宏觀經濟仍存在下行壓力。

從數據來看，即便如一線城市中的上海(樓盤)與北京(樓盤)，經濟增速亦明顯放緩，GDP增速堪堪與全國持平，而廣州(樓盤)、深 圳兩地GDP增速則顯著高于全國平均水平,并保持上升態(tài)勢。

戴德梁行認為，經濟增速疲弱主要受累于房地產開發(fā)投資近零增長、進出口負增長多重因素。”2015年1-11月，國內進出口增速比去年同期降11.9個點 ，進出口總值同比減少8.5% ，國內房地產開發(fā)投資僅增長1.3% ，然其增速卻連續(xù)22個月下滑，而2015年前11個月比去年同期降10.6個百分點。 ”

在GDP增速下滑的背景下，房地產企業(yè)投資意愿不足,其開發(fā)投資增速自2013年后便開始出現明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個月國內房地產開發(fā)投資增速僅為1.3%，再創(chuàng)歷史新低。

戴德梁行認為，房地產開發(fā)投資增長放緩主要受“高庫存”制約。報告指出，2015年11月國內商品房待售面積6.9億平方米，在建56.1億平方米,已批未建71億平方米, 待消化庫存共134億平方米 。根據2013年全國商品房銷售13億平方米的速度粗略計算,國內待消化商品房庫存可賣10年。

為解決庫存高企難題，自2014 年三季度末開始,政府推出多項刺激政策，去年9月1日后，公積金貸款二套首付將由30%降至20%，與首付一致。9月30日，央行宣布不限購城市首套商業(yè)貸款最低首付比率由不低于30%調整為不低于25%。與此同時，發(fā)改委亦在9月份宣布降低房屋轉讓手續(xù)費，意在減輕居民購房負擔。

“降低首付比例、降低公積金貸款利率、2015年五次下調基準貸款利率、促進城鎮(zhèn)人口增長、調節(jié)供應、改善融資環(huán)境、鼓勵商品房銷售走量”戴德梁行預測，接下來，地產相關政策會進入新一輪的寬松渠道，政府將繼續(xù)深耕“去庫存模式”。

值得注意的是，房地產開發(fā)投資增速下滑已成常態(tài)下，商品住宅市場仍將“一枝獨秀”。高力國際報告指出，上海、北京及深圳(樓盤)住宅市場量價齊升,且高端住宅及豪宅市場需求尤為強勁 。但高力國際同時提醒，低線城市庫存仍處于高位,接下來，發(fā)展商仍以去庫存為主要目的 。

以廣州為例，據廣州市房管局數據,截至2015年末,廣州市新建商品住宅總銷售面積同比增長 34%至約 779 萬平方米。同時, 銷售均價同比下降 1.5%。

高力國際分析稱，銷售面積的增長主要得益于年內國家及本地政府出臺的一系列旨在支撐房地產市場的政策,而發(fā)展商對其定價策略則保持謹慎。

而針對廣州房地產市場走向，戴德梁行預測，經過2015年需求釋放,廣州市場2016年呈現高位盤整、成交量維穩(wěn)局面。另一方面,由于中心區(qū)潛在新盤多為高 成本拿地,未來房價較高,將拉升全市均價。此外,優(yōu)質地段、優(yōu)質戶型二手房仍有較好的成長空間。 “分區(qū)來看,8成庫存位于外圍區(qū)域, 部分區(qū)域去化壓力仍然較大。 ”

第一太平戴維斯認為，城郊區(qū)域繼續(xù)迎來供應大潮，同時鄰近城市佛山(樓盤)因地鐵和價差優(yōu)勢，將吸引部分廣州本地居民前往置業(yè)?！傲硪环矫妫谕恋厥袌龀山换钴S的背景下，中心城區(qū)明年將迎來部分地王或高價項目的入市，中高端改善型客戶的需求將得到滿足，并拉高樓市成交均價?！?/p>

高力國際指出，2016 年廣州市住宅市場將保持平穩(wěn),政府政策不會有重大改變。發(fā)展商將繼續(xù)以去庫存為主,并限制均價的增長。