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誤判杭州樓市 萬(wàn)通地產(chǎn)或計(jì)提6億元減值

剛剛(1月13日)發(fā)布2015年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，萬(wàn)通地產(chǎn)(600246，收盤(pán)價(jià)6.02元)就收到了來(lái)自上證所的問(wèn)詢函。

雖然回復(fù)有些姍姍來(lái)遲，但還是揭開(kāi)了萬(wàn)通地產(chǎn)杭州兩個(gè)項(xiàng)目操盤(pán)失誤且連累整體業(yè)績(jī)預(yù)虧的現(xiàn)實(shí)。1月22日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布回復(fù)公告稱(chēng)，公司對(duì)2015年杭州樓市看漲，堅(jiān)持售價(jià)不調(diào)及兩年去化，但2015年四季度相關(guān)區(qū)域競(jìng)品樓盤(pán)集體降價(jià)，致公司杭州兩個(gè)項(xiàng)目不得不計(jì)提減值準(zhǔn)備。

記者注意到，萬(wàn)通地產(chǎn)杭州上園項(xiàng)目如果下折20%，將虧損4.7億元；杭州萬(wàn)通中心項(xiàng)目中的酒店式公寓項(xiàng)目若下折10%，將虧損1.2億元。據(jù)普華永道測(cè)算，上述兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)提減值預(yù)計(jì)為5.9億元到6.2億元。這與2014年業(yè)內(nèi)宣稱(chēng)房企即便售價(jià)下折30%仍有利潤(rùn)可賺的市場(chǎng)環(huán)境，已不可同日而語(yǔ)。

公開(kāi)承認(rèn)誤判杭州樓市

1月22日，萬(wàn)通地產(chǎn)回復(fù)上證所的問(wèn)詢公告，公開(kāi)承認(rèn)其對(duì)杭州樓市判斷“失誤”。

萬(wàn)通地產(chǎn)的判斷邏輯是，2015年杭州樓市體現(xiàn)出供應(yīng)量增長(zhǎng)、成交量增長(zhǎng)、市場(chǎng)熱度上升、板塊差異明顯、大型房企競(jìng)爭(zhēng)激烈等特征，加上一系列降準(zhǔn)降息等刺激樓市政策的出臺(tái)及2016年G20峰會(huì)在杭州召開(kāi)等有利因素，當(dāng)?shù)貥鞘谐山粚⒊噬仙厔?shì)?；诖耍f(wàn)通地產(chǎn)2015年前三季度并未對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，堅(jiān)持認(rèn)為相關(guān)項(xiàng)目去化周期在兩年左右。

然而，市場(chǎng)并未朝著萬(wàn)通地產(chǎn)預(yù)想的方向發(fā)展。萬(wàn)通地產(chǎn)表示，2015年四季度，公司杭州兩個(gè)項(xiàng)目(杭州上園項(xiàng)目和杭州萬(wàn)通中心項(xiàng)目)所在區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存量仍在上升，去庫(kù)存壓力持續(xù)加大。2015年底，中央提出房企適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格以加快去庫(kù)存速度，傳遞出對(duì)樓市高庫(kù)存擔(dān)憂的信號(hào)。除了宏觀層面的悲觀情緒彌漫，上述項(xiàng)目所在區(qū)域的競(jìng)品樓盤(pán)也集體加入降價(jià)潮，試圖以價(jià)換量謀突圍。

萬(wàn)通地產(chǎn)認(rèn)為，這給公司上述兩個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)帶來(lái)了直接沖擊和影響，雖然公司及時(shí)調(diào)整上述兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，作出降低售價(jià)、縮短去庫(kù)存周期，快速回籠資金的策略，但新的銷(xiāo)售定價(jià)低于存貨成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)側(cè)，需計(jì)提減值準(zhǔn)備。

公開(kāi)資料顯示，已竣工的杭州萬(wàn)通中心寫(xiě)字樓的單方成本約2萬(wàn)元/平方米，精裝修的酒店式公寓單方成本約2.2萬(wàn)元/平方米，而尚未完工的杭州上園項(xiàng)目住宅單方成本約1.8萬(wàn)元/平方米到1.9萬(wàn)元/平方米。

記者注意到，從萬(wàn)通地產(chǎn)以往財(cái)報(bào)來(lái)看，公司杭州上園項(xiàng)目51%權(quán)益的樓面地價(jià)為9230元/平方米，杭州萬(wàn)通中心49%權(quán)益的樓面地價(jià)為6380元/平方米。對(duì)比來(lái)看，杭州上園項(xiàng)目的地價(jià)成本已接近項(xiàng)目單價(jià)總成本的50%。2013年萬(wàn)通拿下該地塊時(shí)曾歷經(jīng)了44輪爭(zhēng)奪，溢價(jià)不菲。

或致公司虧損6億

截至2015年底，萬(wàn)通地產(chǎn)為上述兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)投入資金30億元，其中杭州上園項(xiàng)目累計(jì)投入11.5億元，從2013年開(kāi)工建設(shè)到2015年6月封頂，主體結(jié)構(gòu)建造已基本完成，尚在進(jìn)行外圍幕墻工程。萬(wàn)通地產(chǎn)表示，截至目前，杭州上園項(xiàng)目未取得預(yù)售證，尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

按照計(jì)提減值數(shù)據(jù)，杭州上園住宅銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)20%-30%，對(duì)應(yīng)減值4.7億元到4.8億元；萬(wàn)通中心酒店式公寓銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)降價(jià)10%-20%，對(duì)應(yīng)減值1.2億元到1.4億元，總減值金額預(yù)計(jì)為5.9億元到6.2億元。1月13日，萬(wàn)通地產(chǎn)公布了2015年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，稱(chēng)因?yàn)楹贾輧蓚€(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值的緣故，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2015年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損，歸屬凈利潤(rùn)虧損5.8億元到6.2億元。

作為長(zhǎng)期服務(wù)于萬(wàn)通地產(chǎn)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，普華永道據(jù)其審計(jì)計(jì)劃，已將存貨減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)估計(jì)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為萬(wàn)通地產(chǎn)2015年度財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)工作的特別風(fēng)險(xiǎn)。截至公告日，上述審計(jì)仍在進(jìn)行中。

記者注意到，2013年之前，萬(wàn)通地產(chǎn)歸屬凈利潤(rùn)還能維持在數(shù)億元以上，但2014年突然下滑至大約4509萬(wàn)元，2015年又預(yù)告了巨額預(yù)虧。對(duì)此，記者多次致電萬(wàn)通地產(chǎn)，但對(duì)方公開(kāi)電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

值得一提的是，2014年，萬(wàn)通地產(chǎn)董事會(huì)“大換血”，“萬(wàn)通系”人馬基本退出，“嘉華系”上位。截至目前，“嘉華系”相關(guān)負(fù)責(zé)人一直未對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展有重要的針對(duì)性表述，這讓外界對(duì)其質(zhì)疑不斷。