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曾經被開發商視為“賠錢賺吆喝”的物業管理業務，如今卻成為分拆上市、實現多元融資的“香餑餑”。據光大證券的預測，當前物業管理行業的收入空間可達2.7萬億元之巨。

近日，中海物業在港交所掛牌上市，這是繼2014年6月花樣年分拆彩生活以來，第二家分拆物管平臺在港上市的房企。目前，自深圳房地產企業花樣年2014年分拆物管平臺彩生活上市成功之后，物業管理業務正在被大型地產公司們一個個拆分出來，包裝成社區O2O服務平臺準備上市。包括萬科、萬達、保利等在內的大型開發商，目前都有了相對明確的分拆物業上市計劃。

分析人士指出，房企分拆物業上市是一種趨勢，但從目前來看，真正將社區服務做到實處的亮點并不多。盡管O2O板塊的盈利前景以及其開發出的主題概念是迎合了資本市場的，但是物業近7成的成本在人力上，追逐高利潤與高質量服務之間仍有難題待解。

“白銀時代”房企發力社區O2O

此前致力于做物業拆分上市“第一個吃螃蟹”的人的花樣年控股董事局主席兼首席執行官潘軍在公開場合表示：“中國房地產行業的高增長期已經過去，行業整體利潤仍將不斷下滑，未來房地產行業將進入客戶價值深度挖掘和多維資源立體整合的跨界發展階段。”

對此，中國指數研究院上海公司研究總監陳延彬表示：“目前，房企為了更好地利用直接融資平臺，選擇分拆旗下業務上市的方式加快與資本市場的深度融合。分拆旗下比較成熟的業務板塊上市，既在資本市場獲得了更多的融資機會，還能更好地挖掘產業鏈上下游的發展潛力，獲得豐厚的投資收益。”

事實上，早在今年上半年，萬科就為物業管理部門成立了專門的事業部，擬定發展規劃：向萬科以外的社區擴張，并謀求上市。開始以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業服務。萬科總裁郁亮曾經在公開場合表示，萬科物業時機成熟之時也會上市。

另一家房企碧桂園也已將物管分拆提上日程，在碧桂園財報中明確表示將物業管理及社區相關業務視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌表示，碧桂園已將物業管理納入上市計劃中，社區O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。

在融創中國執行總裁、上海區域公司總經理田強看來，隨著中國房地產發展進入“白銀時代”，社區運營和服務成為眾多地產企業的發力重點。對此，田強表示：“未來，生活營造將是融創上海區域公司未來最強的能力之一。”

“今后我們將以人的需求為導向，提出‘ONE生活’五大服務體系，該服務體系包含社區美食、運動逆生長、社區便利網、社區朋友圈和社區營造，努力為業主營造70年的美好生活藍圖。之所以提出這個生活服務體系，是因為近年來客戶從財富追求、安居需求轉到了對健康、優質的生活方式的注重。”田強在接受采訪時表示。

“彩生活”或存擴張隱憂

在仲量聯行研究部中國區負責人周志鋒看來，目前國內房企分拆物業上市主要看中的是發展潛力巨大的社區O2O業務，社區O2O是對傳統物業管理的一種補充，而成熟的物業管理體系以及龐大的客戶群又是社區O2O業務發展成敗的關鍵。

作為輕資產轉型的代表性房企之一，從去年開始彩生活母公司花樣年便不再拿地，此后開發以代建為主，全面向輕資產模式轉型。

克而瑞蘇州有限公司負責人韓云霞分析表示：“目前越來越多的房企尋求物業拆分上市，從而實現多元融資，這個方向是正確的。但從目前來看，國內物業拆分上市的公司還未真正做出一些亮點，以社區服務為例，有些公司的服務落實僅僅停留在口號上。”

花樣年彩生活服務集團管理層在接受《中國經營報》記者采訪時表示，截止到目前，集團合約管理建筑面積合共超過2.7億平方米，覆蓋范圍已延伸至中國大陸145個城市及中國香港、新加坡。訂約管理1533個住宅社區，并與167個住宅社區訂立顧問服務合約。然而，靚麗數據的背后也伴隨著隱憂。

知名地產研究機構一位陳姓負責人分析道：“彩生活收的都是很低端的物業，并且都是小物業公司手上的那些，據我了解上海不多，二三線城市相對較多，物業服務很差，會遇到服務跟不上的情況。”

根據公開資料，彩生活通過自動化、集約化、標準化的管理系統代替人力，資料顯示彩生活每一個管理的社區均只有主任和客戶經理兩個職務，把管理結構壓到最簡易，從而提升純利水平。對于社區管理人員壓縮等問題，記者致函花樣年彩生活方面，但并未收到公司方面正面回復。公司方面則表示，相較于傳統社區服務行業專注于對物的管理，彩生活率先提出了對人的服務理念，融合互聯網思維，通過物聯網和大數據等技術打通線上和線下，實現了社區服務的一體化。

當然，數據是具有說服力的。盡管彩生活在挖掘社區價值方面已有超十年經驗，但在公司2014年的財報中，社區增值服務的整體占比不足兩成，反而傳統服務帶來的收入占大頭。這導致主打社區增值服務的彩生活模式受到業內和部分投資者的詬病。而這或許和客戶經理人數不足相關。

對于此前彩生活服務的社區爆出的一些問題，一位物業管理方面的業內人士表示：“上市后的彩生活需要不斷通過業務擴張來贏取投資者的青睞，在物業公司股權收購方面加大力度，重收購輕管理的模式會導致服務水準的下降。”

而對于花樣年彩生活的高利潤方面，上述人士置評：“之所以高利潤，很簡單，你看利潤要么就是開源要么就是節流，開源你也知道，那些所謂社區O2O，讓物業人員賣水送米，節流就是大量減員，其實物業公司7成成本在人力上，所以為什么利潤如此之高就很明白了。”

由于目前社區O2O的盈利模式還不太成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來收益也引發部分業界人士的疑問。對此， 易居 智庫研究中心研究總監嚴躍進分析表示：“目前花樣年線下業務并購、多元化業務拓寬等模式的推進，本質上是為了尋找新的盈利增長點。如果沿襲此前的社區運營的思路，可能盈利水平沒有預期的好。對于此類企業來說，戰略擴張過大，也容易分散投資經歷。更重要的是，如何讓投資者能夠信服花樣年的戰略思路，也是需要管理層不斷努力的。”