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國家統計局數據顯示，一線城市房價高溫不減，同比均明顯上漲并且漲幅擴大，2015年以來，從全國住宅用地成交總價排行前10位來看，北京最多。中國經濟網記者從北京市高價樓盤成交表現來看，前9月1000萬以上的樓盤銷售額同比增長81%。面對目前北京地王接連不斷入市的情況，業內人士直言明年放量超過10萬單價的樓盤會超過50個，“面粉貴過面包”的情況已不再是個別情況，此后北京將不可避免的走上豪宅化之路。

北京已現"遍地地王"現象

樓面價超過房價已成常態

昨天，北京市昌平區北七家鎮兩地塊拍賣落槌，國瑞地產以44.96億元總價，分別配建3.8萬平方米限價房、4.2萬平方米限價房代價競得。業內人士測算稱，兩地塊樓面價分別為3.65萬元每平方米和4.3萬元每平方米。據了解，住宅地塊包括大量的不可售物業。按照過去北京地王的售價預期，地價占房價42%左右，北七家這兩地塊的售價預期均價將在8萬元左右。而根據市場數據，北七家區域主流成交房源均價在2.5萬元左右，部分靠近地鐵物業在3萬元左右。二手房成交均價在2萬元-2.5萬元之間。部分別墅物業售價在3萬元左右。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，北京可供開發土地絕對數量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等問題，住宅用地集中供應的機會將愈加減少，因此這波集中供地也引發了開發商的極大關注。土地價格的上漲也正在影響樓市，南四環一家單價超過4萬元的樓盤遭哄搶，源于項目周邊土地已拍到4萬元。預計受土地價格快速上升的影響，北京房價恐怕還將迎來新一輪上漲。

中國經濟網查閱據統計顯示，北京年內已經高達25宗地塊樓面價突破3萬。中原地產首席分析師張大偉表示，樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現了遍地地王的現象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現，未來房價很難不受到影響。

未來六環以內全城“豪宅化”幾乎已成定局

數據顯示，北京高端需求近年來一直表現穩定。其中，千萬級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開盤，及明年入市的豪宅數量遠遠超過這個數字。統計顯示，北京已經出現了38宗地塊樓面價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗、樓面價超過5萬的有5宗、樓面價超過4萬元的有11宗、樓面價超過3萬元的有16宗。這意味著未來房價預期在15萬元左右的至少有10個項目；售價挑戰10萬元以上的合計將有21宗，疊加部分老項目，未來北京“10萬+”的頂豪項目將達到50個。

值得注意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經有10宗之多，且遍布京城四方，未來六環以內全城“豪宅化”幾乎已成定局。

對此張大偉認為，北京商品房住宅市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業中低端占比非常少。2015年最后兩月，雖然土地價格對房價影響已經趨弱，但依然會釋放促漲影響，房價有可能出現明顯上漲。

豪宅市場“去化”將迎極大壓力

中國經濟網記者就目前市場來看，地王頻出的原因一方面是因為土地價格和地塊位置、區域配套、住宅及土地市場供求直接相關，同一區域地王不斷出現，是地王頻出的集中反映；另一方面，高價土地也反映了開發商的拿地積極性及市場需求，對區域地價上漲起到一定程度拉伸作用。以花鄉樊家村地塊為例：在競價階段，經過73輪角逐，在接下來的競建“公共租賃住房”面積階段，經過了31輪競拍，最終才由中國葛洲壩集團競得，反映了豐臺區土地極具價值，對區域地價上漲起到一定程度的刺激作用。

長期來看，地王誕生后，開發商為了保證收益，將開發高端住宅項目，銷售價格也將隨著項目品質、價值的提升而上漲，成功的樓盤項目進一步帶動區域住宅市場品質提升，拉動整體板塊價值，區域內土地、項目也將受益，從而帶來銷售價格的進一步上漲。

一位對北京豪宅市場保持長期觀察的人士坦言，當前北京土地市場上的表現已接近瘋狂，倘若將已經出讓和即將出讓的地王級地塊算上，北京頂豪市場未來的供應將呈現出井噴局面，這對豪宅市場的“去化”將帶來極大的壓力。隨著近年國內“造富”速度減慢，也可以預見，買得起千萬元以上豪宅的客戶不可能有大的增量。對于豪宅開發企業而言，拿地時還需理性考慮市場的需求。

另據媒體報道，眼下不能速銷的樓盤基本都是豪宅與改善樓盤，后期都有不小的貨量，很多樓盤還沒有過60%的及格線。業內人士對此直言道，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，明年放量的超過10萬單價的樓盤會超過50個，這些高價地一方面面臨巨大資金成本的壓力，另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。“或許2016年才是真正的考驗”。