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導讀

值得注意的是，11月份常被看作信貸投放的傳統淡季，而在2016年則演繹出逆勢上漲的行情，這其中70%以上的新增貸款皆來自于代表個人住房貸款的住戶部門中長期貸款。

時至年末，2016年樓市的瘋狂信貸也演繹到高峰。央行最新公布的11月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加7946億元，同比多增857億元。其中住戶部門貸款增加6796億元，占到新增貸款的85.5%。

值得注意的是，11月份常被看作信貸投放的傳統淡季，而在2016年則演繹出逆勢上漲的行情，這其中70%以上的新增貸款皆來自于代表個人住房貸款的住戶部門中長期貸款。根據央行披露的數據，11月份新增6796億元住戶部門貸款中，短期貸款增加1104億元，中長期貸款增加5692億元，占到新增貸款7946億元的71.6%。從絕對規模來看，11月新增居民用戶中長期信貸規模僅次于今年9月的5741億元，居歷史第二高。

有分析指出，按揭貸款從授信到最后放款，一般需要1個月以上。按此計算，11月按揭貸款主要是10月或者9月銀行的授信。而從“十一”國慶節過后，各商業銀行開始收緊房貸政策。

而房地產市場銷量增速則繼續收窄態勢。1～11月的商品房銷售面積同比增長24.3%，較前10月回落2.5個百分點，單月同比增長7.9%，較10月的26.4%大幅回落。而核心一二線城市11月商品房銷售面積則同比下降25%。

樓市的降溫期已經到來。而根據中共中央政治局此前對于2017年樓市的定調，2017年房地產市場發展將以平穩為主。

11月房貸占比7成 樓市多指標增速回落

中國人民銀行12月14日公布的金融統計數據顯示，11月新增人民幣貸款7946億元，環比增加1433億元，超出市場預期。居民中長期貸款(主要是住房按揭貸款)仍是新增信貸的主力，11月居民中長期貸款新增5692億元，約占當月新增貸款的七成。該比例僅低于2016年7月、2007年11月、2016年4月和2016年10月，四個時點新增居民中長期貸款占新增信貸的比值分別為102%、80%、77%和75%。

“導致市場普遍低估的主要原因在于市場對于樓市調控限購限貸政策效果的及時性偏樂觀。加上可能前期部分成交所需的居民住房貸款投放延后，這都導致11月的居民中長期貸款數據可能對應于更早期的樓市成交，進而使得11月居民中長期貸款出現年內第二高的5692億元。”交通銀行(601328,股吧)發展研究部高級研究員陳冀對中國房地產報記者表示。

社會融資規模亦出現同比快速增長，或將成為未來實體經濟進一步企穩的支撐。11月末，社會融資規模存量為154.36萬億元，同比增長13.3%。其中，企業債和非金融企業境內股票分別實現了27.6%和30.1%的高增速。“社會融資的加速很可能對未來一段時間制造業的企穩改善形成支撐，這也很大程度上可以對沖隨后因地產調控導致的房地產開發投資回落所帶來的負面影響。”陳冀分析認為。

不過，相比房貸對樓市景氣度的滯后性反映，樓市其他多項指標已開始出現降溫回落的勢頭。

房地產開發投資和新開工增速再度回落。1～11月，全國房地產開發投資額同比增長6.5%，較前10月回落0.1個百分點，11月單月同比增速5.7%，較10月回落7.7個百分點，告別連續3月回升之后再度呈現回落趨勢。商品房新開工面積同比上升7.6%，環比回落0.5個百分點，單月同比增長3.3%，環比回落16.6個百分點，告別了10月異常高值之后再度呈現回落趨勢。竣工面積同比增長6.4%，環比回落0.2個百分點;施工面積同比增長2.9%，環比回落0.4個百分點。

1～11月份，房地產開發企業土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1~10月份收窄1.2個百分點。但全年仍呈現縮量態勢。

房地產銷售增速高位繼續收窄。1～11月的商品房銷售面積同比增長24.3%，較上月回落2.5個百分點，單月同比增長7.9%，較10月的26.4%大幅回落。1~11月商品房銷售額同比增長37.5%，較上月回落3.7個百分點，11月單月銷售額同比增長13.2%，較10月的40.1%大幅回落。銷售均價為7546元/平方米，同比上升10.6%，較上月回落0.7個百分點。

而自10月初政策調控持續從嚴之后，一二線城市成交量就在持續縮量。據易居研究院智庫中心監測的數據顯示，11月份，一線城市成交量連續3個月減少，住宅成交面積同比增速由10月份的-0.8%擴大至-26.5%，環比減少21.2%;部分熱點二線城市成交量大幅下跌，其中，蘇州、福州和南京跌幅較大，同比跌幅分別為75.4%、62.4%和58.7%。

專家預判明年樓市平穩回落為主基調

從房價上看，中國指數研究院發布11月百城房價指數報告顯示，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米12938元，環比漲幅較10月回落0.77個百分點。11月，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、杭州、福州、成都、天津等16個熱點城市新建住宅樣本平均價格漲幅同比回落。其中，深圳新建住宅樣本平均價格環比下跌0.02%，而蘇州房價與10月持平，進入“滯漲”階段。

“11月百城房價漲幅的回落說明目前出臺的相關調控政策已經起到了積極的作用,市場也對此前過快增長的房價進行了修正。”中房數據研究院院長陳晟分析稱，一線城市供需矛盾嚴重，在新增供給不足的情況下，調控會使得成交量下滑,存貨去化周期拉長，進一步緩和交易矛盾。但是，由于供需面沒有改變，所以房價尚未迎來實質性下跌。未來，房價將呈現更加穩定的狀態。”

中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告(2016～2017)》預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或將絕對下降。其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化。

值得注意的是，我國貨幣政策的變化很大程度上決定了中期房地產市場的走向。多個金融機構預計，未來中國貨幣政策還是以中性為主，總的來說不會有大變。國務院發展研究中心金融研究所王洋稱，因為經濟復蘇的基礎不牢、通脹暫時也不高，現在中國并不具備加息的環境和條件。美國加息后，中國貨幣政策進一步放松的空間可能會收窄，但還沒有到收緊時點。

“決策層并不希望房地產市場大幅調整、拖累經濟增長，雖然居民仍有空間加杠桿，而且也有可能會重新將金融資產調配至房地產，但這將很大程度上取決于居民對房價的預期，而房價預期已經開始轉弱。”瑞銀特約首席經濟學家汪濤預測道。