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8月16日公眾號“新財富雜志”轉(zhuǎn)載文章《140億平米，需10年消化：中國房地產(chǎn)庫存已爆棚，但近日地產(chǎn)股卻上天》，文章指出，若要全面考察我國房地產(chǎn)庫存規(guī)模，除了統(tǒng)計局每月公布的商品房待售面積，還需把在建未售的項目、尚未開工的土地也并入計算。

雖然我國每年公布待開發(fā)土地面積(通過各種方式獲得土地使用權(quán)但尚未進(jìn)行開發(fā)的土地面積)，但我們認(rèn)為 4.2 億平米要遠(yuǎn)小于我國至今未開工的實際規(guī)模。

文章指出，用初始的在建面積加上累計新開工面積減去累計銷售面積，可以得出至 2015年末，累計在建已建未售面積大約在 60 億平米(2015 年末數(shù)據(jù)為我們預(yù)測)，考慮到累計新開工面積包括已竣工面積(2014 年末累計竣工面積為新開工面積的六成左右)，我們認(rèn)為該口徑實質(zhì)上已經(jīng)包含了統(tǒng)計局的待售面積。

由此計算出至 2015 年末全國庫存 143 億平米左右，其中拿地未開發(fā)建筑面積 82 億平方米、在建未售+竣工未售規(guī)模在 60 億平方米左右，按照過去 3 年的平均銷售面積計算(2015 年銷售面積為估算)，去化周期約在 10-11 年左右。

國土部并未披露具體城市的出讓規(guī)模，通過中指院 302 城市的出讓數(shù)據(jù)擬合來看，雖然近年一線城市的土地出讓占比有所回升，但三四線城市的比重依然占據(jù)最大比重，一線、二線、三四線城市在近幾年的出讓結(jié)構(gòu)分別為 3%、37%和 60%，如果考慮全國口徑，三四線的比重預(yù)計更高。