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　　本文作者系范棣博士,著名獨立經濟學家。北京大學互聯網金融智庫理事長、亞聯資本創始合伙人。本文摘自范棣博士的微信公眾號“財經這點破事”，作者授權和訊名家頻道發布。

買房子是不是剛需

吳敬璉說，買房子不一定是剛需，買房子是欲望，欲望不等于剛需。

這個話有一定的道理。居住肯定是剛需，但是住多大的房子、什么檔次、什么地段、什么質量的房子，這可能與人的欲望有關。房價每平米一萬左右的兩居室，對在北上廣打工的白領階層來說，可能是剛需，但10萬一平米的別墅就不是他們的剛需，而是他們的欲望。

我吃過5元錢一個的餃子，但在自己家包上好的三鮮餃子最多也就5毛錢一個。5毛錢的餃子是剛需，而5元錢的餃子就不是剛需，而是欲望。5毛餃子錢的餃子生產多了，去這個庫存還是有一些辦法，因為畢竟是剛需，大不了多吃幾頓餃子，少吃其它的東西?？墒?，5元錢的餃子搞多了，就不好去庫存。因為你多吃一頓5元錢的餃子，就要節省其它方面的開支。

這里你會問，必須賣5元一個餃子嗎，死腦筋，把價格降到5毛一個不就結了。不成啊，領導，降不下來，最低得賣4元一個。因為我借了四塊錢，買了這個高價餃子，如果不賣四塊以上，還不上債啊。

房地產怎么去庫存

房地產去庫存的道理是一樣一樣的。

北上廣深的房產去庫存沒有太大問題，給一點時間就可以消化，因為大把的流動人口、大把的大小富豪集聚在這幾個地方?？墒瞧渌鞘校貏e是二三線城市，房地產去庫存就沒有這么容易。

北京住宅的平均建造成本1.2萬，均價3萬以上。如果降到2萬，買房的人要排隊打破頭，市場絕對有購買力。而一個三線城市住宅的平均建造成本（明的加暗的）現在可能在每平米3千左右，售價不到4千，降到3千也沒有多少人買，降到2千，可能會達到一部分窮人的剛需點，但是，房地產老板一定受不了，他背后的銀行更受不了。

城鎮化去得了庫存嗎

城鎮化有很多經濟目的，其中之一是幫助去三四線城市的房產庫存，也順便解決地方政府土地需求和財政收入問題。問題是，雖然說這些年農民兄弟是賺了一點小錢，但他們真的有富余的現金來幫助解決城市過度發展中遺留下來的庫存淤積嗎？

我個人覺得，像王寶強那么傻的農民不多，自己在城里的工作八字沒一撇，就先到城郊買一套商品房？

18世紀到19世紀在歐洲出現了大規模的圈地運動，大資本強迫農民賣地，失去土地的農民背井離鄉到城市打工，為工業發展提供了急需的勞動人口，這從客觀上推動了工業經濟的發展。中國清初順治時期，也出現過一段時間的八旗圈地運動，迫使失地農民流落城市，變成盲流和城市貧民。

現在情況和幾百年有所不同。那時，歐洲城市平民的生活成本并不高，離開土地的農民有比較充分的就業機會，或者做小商販，或者做制造業工人，還可以在資本家的剝削下在城市得到相對過得去的生活。現在情況不同。城市的生活成本已經很高，沒有一定就業技能的農民，很難在城市找到能夠穩定養活一家人的工作。大部分人只能淪落為街頭小販，糊口度日。

中國的經濟發展真的需要通過快速城鎮化來消化房地產過度發展而產生的庫存淤積嗎？

不是不想買房，而是買不起房

對于大部分普通中國百姓來說，不是大家不想買房，而是沒錢買房，或者買不起房子。一個普通家庭一年的收入就那么多，未來的收入預期也并不那么肯定，要看病、供孩子上學、養老等等，口袋里的錢就那么多，買了房子就得減少其它方面的開支。

說的簡單一點，其實，就是房價壓垮了大眾的消費能力，虛高的房價把內需搞陽痿了。

在高房價基礎上去庫存，未見得明智

在房價脫離大部分人實際收入水平和購買力的情況下，去房地產庫存，是在幫誰解套？不言自明，最終的受益人是房地產商、銀行和政府。坦誠一點說，老百姓(603883,股吧)不當接盤俠誰當接盤俠？在資產泡沫的接力賽中，老百姓從來就是接最后一棒的，股市如此，房地產如此，油價如此，養老金如此，等等。傷心不說。

話說回來，事到如今，總得有人當雷鋒啊，政府也有難處，也并不見得是不為人民著想。但是在高房價的基礎上，去消化房地產庫存，可能得不償失。本來內需就不足，老百姓口袋的錢就緊張，你再讓大家掏錢買房子，結果不是錢更少，其它方面的消費就必然減少。咱不能為了消化五元錢一個的餃子，而讓大家節衣縮食，非要吃餃子。

說到這里，會有經濟專家反駁，誰說老百姓沒錢，銀行賬上的居民存款不是年年在增長。 有不少管理者也是這樣想問題的，都在打居民的存款的主意。股市、保險、養老金、政府工程、國債等等?？墒悄憷潇o想想，這個113萬億（2014年底）的巨大蛋糕里，誰占的份額最大？根據我的推算，中國不到10%人口的居民可能擁有超過50%的存款份額。這不到10%的人口中至少有一半擁有一套以上的住宅，他們大部分人沒有購房的剛需。如果這個是事實，你把存款總額除上12億人口，就會發現人均存款并沒有那么多，目前的房價確實高了。

忽悠老百姓當接盤俠的結果會怎樣？房價泡沫固然不會爆裂，但是居民的消費能力受到了傷害，對總體經濟長期發展更不利。

央媽又放大水了，警惕滯漲

眼看經濟乏力，央媽又放水了，不同的是，這次是創紀錄的放大水。今年一月全國新增貸款創天量，比2009年“四萬億”的同期，還多出一萬億。這個水放到哪里去了？不用猜疑，相當一部分的資金流到了房地產“去庫存”的活動中。從某種角度看，貨幣變成鋼筋水泥，等于活水變成了死水。但是真正需要用錢的中小企業，依然缺少渠道來引水救命。

一方面是資金追逐固定資產和金融資產（股市），造成潛在的進一步的資產泡沫，另一方面，實體企業因缺少供應鏈環節的流動資金，會致使生產效率進一步降低，這兩個方面運動的結果是什么？經濟滯漲。

如果社會資本無法被引導到實體經濟體中，而只是循環在金融資產和房地產資產中，這種情況下，央行用貨幣政策來刺激經濟增長，非常可能的一個結果就是引發未來的經濟滯漲。

貨幣政策不能解決投資效率低下

中國經濟杠桿上升之源不在貨幣政策寬松，而在于實體經濟。但是，政府為了穩增長，大部分時候不得不使用貨幣政策。更確切的說，政府為了穩增長而不斷主導低效率的政府投資。特別值得指出的是，各級政府的低效率投資占用了大量的信貸資源，推高了私人部門的融資成本，擠出了效率更高的私人部門投資，拉低了實體經濟總體投資回報率。

過去一年在經過央行的多次降息后，資金依然難以流入實體經濟，反而在資本市場引發了金融資產價格泡沫。要提高投資回報率，必須下決心去除過剩產能、化解核銷壞賬、放開行業準入、減少政府的低效投資，通過結構改革讓私人部門在實體經濟里找到高投資收益率的機會。

寬松貨幣政策的目的是為了給改革爭取更多的時間，但只放水不改革，這將堆積“地雷”，種下重大的金融隱患。

市場出清才能治本

中國經濟的問題大家都已經看的明白，重復投資、產能過剩、人口紅利在消失、創造力嚴重不足、競爭力日漸喪失、內需乏力、外需萎靡，整體上在累積嚴重滯脹的風險。面對這樣的經濟問題和危機，十多年來，政府一直在喊“轉型升級”的口號，但就是無法推進實質的改革。這既要動既得利益者的奶酪，又要動落后制度的根基，確實太難了。

我們摸著石頭過河，現在石頭摸完了，但人還沒有走到河心，怎么辦？事實上，河上是有一座橋的，這個橋就是市場，讓市場充分發揮調節經濟的作用。遇到庫存多大、經濟淤積過重的情況，市場怎么解決，市場不會救房地產，不會放水挺房地產的價格，不會放水支撐股市的指數，市場會讓供求雙方見面，尋找平衡點，本來過高的資產價格就該跌，一直跌到有人買為止。這叫什么？市場出清。

政府不會出清，因為政府要追逐業績目標，政府是想怎樣就怎樣。但市場沒有業績目標，也沒有追求GDP的愿望，市場是該怎樣就怎樣。從動物學的某種角度觀察，市場是一個冷血動物，政府則是一個熱血青年。