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鏈家禍起金融衍生業(yè)務(wù)

上海門店被查 異地?cái)U(kuò)張遇阻

房地產(chǎn)救市政策頻頻出臺(tái)，北京、上海地王接連拍出，一線城市新房、二手房漲價(jià)兇猛，但都沒有搶到上周房地產(chǎn)市場(chǎng)的“頭條”。地產(chǎn)中介業(yè)龍頭鏈家在上海被通報(bào)兩起損害消費(fèi)者權(quán)益的案件，一時(shí)間引爆各大官媒、網(wǎng)媒和自媒體。大家似乎把對(duì)地產(chǎn)中介行業(yè)的所有不滿都借此機(jī)會(huì)發(fā)泄在鏈家頭上。作為行業(yè)龍頭的鏈家冤么？

新金融記者 劉君

事發(fā)上海

上海地產(chǎn)中介的老大鏈家這次遇到麻煩了。

上海市消保委2月23日召開上海市房地產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)，通報(bào)房產(chǎn)中介服務(wù)中存在的四大亂象，重點(diǎn)通報(bào)了上海鏈家的兩起案件。從通報(bào)情況看，兩起案件均涉及購房人在非知情情況下購買了抵押房或查封房，鏈家未盡到中介服務(wù)應(yīng)盡的責(zé)任。

上海市住建委2月24日約談了鏈家公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，初步發(fā)現(xiàn)鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范的經(jīng)營行為，已決定開展正式調(diào)查，調(diào)查期間將暫停鏈家公司涉事門店和相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格。

一時(shí)間，無論是上海的官方媒體，還是網(wǎng)上的諸多自媒體，都將鏈家事件視作房產(chǎn)中介業(yè)魚龍混雜、服務(wù)不規(guī)范的典型案例。大家都在問一個(gè)問題，連一直標(biāo)榜“真實(shí)價(jià)格，真實(shí)房源”，以行業(yè)引領(lǐng)者自居的鏈家都出現(xiàn)不規(guī)范經(jīng)營問題，中介行業(yè)還有多大公信力？

針對(duì)上述質(zhì)疑，上海鏈家公開回應(yīng)稱是員工在交易過程中的不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致了消保委公布的兩起案例的服務(wù)瑕疵。對(duì)于賣方拖欠莊先生的80萬元定金，鏈家已進(jìn)行了全額先行墊付退還，并將積極配合客戶通過法律訴訟等方式明確違約責(zé)任，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。此外，針對(duì)上海鏈家相關(guān)工作人員工作中出現(xiàn)的疏漏，將根據(jù)公司制度進(jìn)行相應(yīng)處罰。另外客戶黃先生反饋的案源，已于 2 月 19 日完成房屋交易，并對(duì)未按公司規(guī)定執(zhí)行的相關(guān)工作人員進(jìn)行相應(yīng)處罰，客戶對(duì)此結(jié)果表示滿意。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，查封應(yīng)該是發(fā)生在初步簽約之后過戶之前，從這一點(diǎn)說，鏈家只是遇到了一個(gè)行業(yè)的慣例問題，并不能說是它賣了抵押房。但在鏈家的高收費(fèi)對(duì)應(yīng)的承諾下，是有簽訂意向金協(xié)議前、簽訂后以及簽訂正式合同前的“產(chǎn)調(diào)”，上海鏈家的回應(yīng)也有這部分內(nèi)容，所以責(zé)任是逃不了的。

兩起案例中，賣方都曾向鏈家尋求貸款并進(jìn)行房屋抵押，而在其后的交易中，這些抵押都影響到了房屋的交易，都有損消費(fèi)者的權(quán)益。值得一提的是，其中一個(gè)案例的抵押貸款方居然是鏈家的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。中介業(yè)業(yè)內(nèi)人士對(duì)新金融記者表示，背后真正的借款方或許是上海鏈家，用個(gè)體經(jīng)紀(jì)人的身份給賣房人借款，而非企業(yè)身份，避免了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。如此一來，在交易過程中上海鏈家未向買房人告知該房產(chǎn)的抵押情況就顯得頗為蹊蹺了。

根據(jù)媒體爆料，上海鏈家的金融產(chǎn)品已經(jīng)全線暫停，櫥窗展示房源信息也已下架。針對(duì)上述信息，新金融記者向鏈家總部求證，鏈家公關(guān)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在截稿前并未給出回復(fù)。

擴(kuò)張隱憂

此次鏈家在上海出事，或許與其去年瘋狂擴(kuò)張后管控能力出現(xiàn)不足有關(guān)。

鏈家真正的崛起，始于2008年的房地產(chǎn)調(diào)控。憑借靈敏的市場(chǎng)嗅覺、穩(wěn)準(zhǔn)狠的擴(kuò)張策略和踏實(shí)肯干的企業(yè)文化，鏈家在當(dāng)年的市場(chǎng)調(diào)控中于北京市場(chǎng)成功完成逆襲，一舉成為北京區(qū)域地產(chǎn)中介業(yè)的老大。不過相對(duì)于北京的成功，在全國其他區(qū)域鏈家的知名度并不高。

去年開始，鏈家在資本支持下，開始了全國化擴(kuò)張的步伐。

2015年2月9日，鏈家地產(chǎn)與成都伊誠地產(chǎn)合并，布局西南市場(chǎng)；3月1日，鏈家地產(chǎn)與上海中介行業(yè)排名第二的德佑正式宣布合并，成為上海最大的房產(chǎn)中介企業(yè)；3月18日，鏈家和中聯(lián)地產(chǎn)通過“股權(quán)置換”正式合并，進(jìn)軍深圳市場(chǎng)；9月1日，鏈家宣布與濟(jì)南孚瑞不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作。此外，廣州滿堂紅、北京高策等各地老牌中介企業(yè)也成為鏈家的收購對(duì)象。這種被外界稱為“掃貨”式并購的手段，使鏈家在各地的線下店面數(shù)量和市場(chǎng)占有率迅速擴(kuò)大。

以上海為例，鏈家和德佑合并為上海鏈家后，門店數(shù)量從2015年年初的220家迅速擴(kuò)大到年末的1000多家，基本站穩(wěn)上海二手房交易市場(chǎng)占有率老大的位置，上海鏈家總經(jīng)理邵非更是喊出“2016年門店規(guī)模將達(dá)到1500-2000家，預(yù)計(jì)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上海市場(chǎng)占有率超50%”的目標(biāo)。

一位曾在鏈家工作過的員工表示，鏈家的作風(fēng)就是一旦高層的目標(biāo)確立，下屬一定不惜代價(jià)完成。“以尋找新開門店的地點(diǎn)為例，鏈家新進(jìn)入的一二線城市核心地段的底商往往都有租戶，這時(shí)候鏈家會(huì)給出2-3倍的租金，并給原租戶和房東一筆不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。目的只有一個(gè)，完成鏈家在該區(qū)域開店數(shù)量的任務(wù)。”其表示，鏈家不計(jì)成本開店的背后，有一套成熟的邏輯。在中介行業(yè)，一個(gè)城市的店面數(shù)量能為品牌溢價(jià)和口碑效應(yīng)帶來幾何級(jí)的推動(dòng)作用，只要店面數(shù)量夠多，市場(chǎng)占有率自然上升，反過來又能提升企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值，有更多錢支持新一輪擴(kuò)張。一份鏈家的內(nèi)部資料顯示，鏈家告誡內(nèi)部員工，線下爭奪就是“0和有”的游戲，自己多做一套，競爭對(duì)手就少做一套。

鏈家采取的收購和新開門店相結(jié)合的方式，使其在各個(gè)進(jìn)入城市的市場(chǎng)份額迅速做大，借助去年地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的大勢(shì)，可以說賺得盆滿缽滿。

只是這種擴(kuò)張模式是一把雙刃劍。不同企業(yè)文化融合并沒有那么容易，并購后原企業(yè)的員工培訓(xùn)、統(tǒng)一價(jià)值觀需要時(shí)間，這對(duì)鏈家在企業(yè)內(nèi)部管理方面提出很高要求。此次出事的上海鏈家，就是鏈家與德佑地產(chǎn)合并的產(chǎn)物。

禍起金融

鏈家近兩年主要在做兩件事，一是在資本支持下加快全國化擴(kuò)張，二是在房地產(chǎn)交易的金融衍生品領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新，打造房產(chǎn)O2O生態(tài)圈。鏈家多名高管均曾提及，鏈家的目標(biāo)不再只是一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，而會(huì)是一家具有全產(chǎn)業(yè)鏈能力的服務(wù)提供商，未來要打造房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)億萬級(jí)O2O大平臺(tái)。

值得一提的是，此次鏈家在上海出事與這兩項(xiàng)戰(zhàn)略均有關(guān)聯(lián)。快速擴(kuò)張帶來管控力不足，而發(fā)力金融板塊則使其面臨監(jiān)管質(zhì)疑。

據(jù)了解，鏈家的金融版圖包括中融信擔(dān)保、鏈家理財(cái)和理房通。鏈家在官網(wǎng)表示，其首創(chuàng)房產(chǎn)買賣—支付—理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、支付、擔(dān)保和線下業(yè)務(wù)的全面布局。通俗點(diǎn)說就是鏈家通過售賣理財(cái)產(chǎn)品的方式從各個(gè)客戶手中融資，轉(zhuǎn)而以抵押方式放貸給其他客戶。鏈家則在其中賺取高額的利率差。

2014年11月29日正式上線的鏈家理財(cái)，上線不足10個(gè)月累計(jì)超90億元交易額。截至目前累計(jì)交易總額177億元，投資用戶規(guī)模31.3萬人。在業(yè)內(nèi)人士看來，鏈家的金融衍生產(chǎn)品來源于其掌握的大量買賣房源的客戶需求，一定程度上滿足了銀行不愿干，又客觀存在的市場(chǎng)需求。

在二手房買賣過程中，如果賣家的房子貸款還未還清，需要買家先付首付，賣家拿到首付款到銀行償還余下貸款后，解除抵押，然后進(jìn)行交易。在房子越來越貴的背景下，如果首付款不足以付清之前的抵押貸款，則需要有過橋資金。鏈家金融即誕生于滿足這部分過橋需求，來推動(dòng)交易。如果在交易過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難題時(shí)，鏈家也會(huì)提供短期的資金借款。不過為了讓借款保證收回，鏈家也會(huì)將擬出售的房子先抵押，再放款給購房人。有時(shí)鏈家還會(huì)將手中資金發(fā)放給能夠抵押房子的客戶。

鏈家對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)是，金融部分已經(jīng)占據(jù)鏈家收入的15%，未來的3年里做到20%、在未來5年里做到50%也是有可能的。

不過上海市消保委公布的兩起案例均與鏈家提供的金融服務(wù)相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)鏈家來說有利可圖的金融衍生服務(wù)，卻在一定程度上導(dǎo)致買賣雙方的資金流向不明確，蘊(yùn)含了交易糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。鏈家推出的理財(cái)產(chǎn)品應(yīng)該如何界定，也成為各方爭論的焦點(diǎn)。按照中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的要求，如果要推出一款借貸功能的金融產(chǎn)品，必須要進(jìn)行備案，否則屬于違法經(jīng)營。有消息顯示，在上海市消保委和住建委的約談中，鏈家未能提供相關(guān)備案內(nèi)容，其合法性尚未得到相關(guān)部門明確答復(fù)。

行業(yè)痼疾

對(duì)于鏈家此次的負(fù)面輿論風(fēng)波，有業(yè)內(nèi)人士表示其實(shí)是在為整個(gè)行業(yè)“背書”。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，中介行業(yè)里面的“黑中介”長期存在，相比之下鏈家已經(jīng)很“白”了，但基層人員素質(zhì)確實(shí)有待提高。張大偉也表示，鏈家的服務(wù)的確是處于行業(yè)的平均水平線以上。之所以鏈家出負(fù)面消息之后在網(wǎng)上影響這么大，緣于很多人對(duì)中介行業(yè)長期積累的不滿情緒。

信息不透明、從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)不規(guī)范、損害消費(fèi)者利益的行為時(shí)有發(fā)生，這些都導(dǎo)致中介行業(yè)形象不佳。鏈家也曾為扭轉(zhuǎn)行業(yè)形象做出許多努力，力推真房源，規(guī)范服務(wù)流程，推廣手機(jī)APP等，都取得一定效果。不過此次鏈家在上海爆出的負(fù)面案例，勢(shì)必將極大影響其品牌形象。

受此影響，鏈家在企業(yè)管控方面將投入更多精力，內(nèi)部員工的培訓(xùn)和規(guī)范將更為嚴(yán)厲。中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)新金融記者表示，此次鏈家在上海被查，既有利于其從企業(yè)制度和員工考核角度進(jìn)行反省，也有利于整個(gè)上海中介市場(chǎng)的凈化。丁祖昱則表示，高速擴(kuò)張中出現(xiàn)問題受到社會(huì)監(jiān)督，對(duì)鏈家和整個(gè)中介行業(yè)來說并不一定是壞事。“對(duì)于所有地產(chǎn)人來說，當(dāng)下最需要的或許是在火爆市場(chǎng)下冷思考的能力。”

作為行業(yè)龍頭的鏈家冤么？用一位業(yè)內(nèi)人士的話來說，也冤也不冤。“鏈家是行業(yè)老大，雖然在行業(yè)內(nèi)操作相對(duì)規(guī)范，但是在整個(gè)行業(yè)服務(wù)水平參差不齊的情況下，一旦出現(xiàn)問題肯定會(huì)引爆大家的怨氣。此外，鏈家為代表的中介業(yè)也成為本輪一線城市房價(jià)上漲的推手之一，在官方通報(bào)之后引來輿論批評(píng)并不意外。