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高級研究員 賀軍

開征房地產稅在國內討論已久，由于此政策調整的涉及面和利益影響都很大，因此推進起來困難重重。不過，不論是從宏觀政策還是從財稅改革來看，開征房地產稅的目標和方向都已確定，未來需要確定的，一是通過立法程序，二是應稅內容細節，三是執行時間表。

日前有國內媒體從權威渠道獲悉，作為未來的新增稅種，房地產稅將由現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并而成。房地產稅將由各地地方稅務局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補充。知情人士透露，在目前的方案設計中，房地產相關的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產稅改革，未來在房地產稅開征后有可能逐步進行改革。

如果上述信息屬實，在房地產稅內容和稅收利益歸屬上算是有了新的進展。

在分析房地產稅政策的影響之前，有必要從根源上再梳理房地產稅在中國的本質。在安邦咨詢（ANBOUND）研究團隊看來，中國之所以要開征房地產稅，主要基本兩個基本的背景：一是分稅制下平衡中央與地方的利益。在分稅制下，中央與地方的財權與事權不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的財權，因此通過上收部分事權、擴大新的財權來滿足地方政府的需求，房地產稅就是一個重要的平衡手段。二是中國的城鎮化和房地產市場發展已有相當規模，以空間增量擴張為主的發展模式差不多到頭了，政府從增量擴張中獲取的收益將會減少，要轉向從巨大的存量資產中來開辟或擴大新稅基。通俗地說，過去是一次性殺掉一批羊來獲取羊皮，現在改為每年剪一次羊毛。

不過，房地產稅的影響面極大，涉及地方政府和房地產擁有者個人，因此開征有阻力。一是作為直接稅，房地產稅需要由自然人納稅人直接繳納，這對于個人來說是真金白銀的增稅，自然會遇到阻力。尤其是對已經一次支付了70年土地出讓金的購房者來說，對房地產稅有天然的抵觸。二是有關方面（主要是地方政府和開發商）擔心開征房地產稅會對本已低迷的樓市帶來負面沖擊，目前大部分城市對房地產有不小的依賴，債務壓力很大。第三個阻力不太上得了臺面——開征房地產稅將會暴露很多人的個人不動產狀況，除了正常的個人購房，還有大量官員和開發商在房地產領域里有很多“貓膩”，他們會頑強抵制房地產稅開征。

在多種背景下，房地產稅要真正起到政策設計的作用，將會需要很長的時間。從房地產稅推出的策略來看，這將是一個多次推出的改革進程。比如，房地產稅初期只合并房產稅和城鎮土地使用稅的改革思路是“小改”，先把房地產稅推出來，今后再不斷增加其中的內容。這種做法意在減少改革阻力、確保房地產稅順利推進。由此來估算，房地產稅初期征稅規模并不大，房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額；城鎮土地使用稅則是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征稅。目前這兩個稅種都是小稅種，規模不大。2014年全國財政決算顯示，2014年我國全部稅收收入119175.31億元，地方稅收收入59139.91億元。房產稅收入共計1851.64億元，占全國全部稅收收入的1.55%，占地方全部稅收收入的3.12%；城鎮土地使用稅1992.62億元，占全國全部稅收收入的1.67%，占地方全部稅收收入的3.37%。因此，房地產稅短期內不會成為地方政府的主要稅收支撐。有國內學者估計，房地產稅會成為省以下地方政府的主體稅種，這在我國將是一個漫長的過程，至少要十年、二十年以后才能達到。這將是三到五代地方官員之后的事情。

從利益角度來看，房地產稅就是中央政府給地方政府在墻上畫的一張遠期“大餅”，允諾在未來給地方政府一個大禮包。地方政府要從房地產稅得到可觀的實惠，還需要等待很多年。在目前階段，現在地方政府的大部分利益、債務都與房地產擴張綁在一起的，很多官員也參與其中，因此政策不好調整，地方政府也不愿調整。要等到現有的利益調整結束，新一代的地方官員能夠感受到從房地產稅上得到持續的財政支持，他們才會完全支持這一稅收。不過，即使房地產稅成為地方政府的主體稅種，地方政府也不能完全綁到房地產稅上，可持續的地方經濟與財政發展，還是必須立足于企業健康發展、最終消費暢旺和產業結構多元。

房地產稅是中央政府對地方畫出的一張遠期“大餅”，短期內難以緩解饑餓，需要較長時間才能夠兌現。