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近一年來(lái)，關(guān)于我國(guó)一線城市北京、上海、深圳“地王”頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)飆升、豪宅扎堆入市等新聞不斷曝出，近期又隨著多塊地王的集體入市，引起大眾對(duì)樓市諸多猜測(cè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就一線城市樓市發(fā)展情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，北京、上海、深圳樓市已邁入豪宅時(shí)代。我國(guó)香港二手房平均每平方米要賣10萬(wàn)港元，內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)，已在逐步追攆香港的路上。

信號(hào)一：一線城市地王已成普遍現(xiàn)象

豪宅瘋狂銷售不停歇

·北京明年"10萬(wàn)元+"樓盤或超50個(gè) 六環(huán)內(nèi)面臨全豪宅化

2015年以來(lái)，從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排行前10位來(lái)看，北京最多。北京高端需求近年來(lái)一直表現(xiàn)穩(wěn)定，其中，千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開(kāi)盤，及明年入市的豪宅數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)字。統(tǒng)計(jì)顯示，北京已經(jīng)出現(xiàn)了38宗地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元，其中樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元的有5宗、樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的有5宗、樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的有11宗、樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的有16宗。這意味著未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期在15萬(wàn)元左右的至少有10個(gè)項(xiàng)目；售價(jià)挑戰(zhàn)10萬(wàn)元以上的合計(jì)將有21宗，疊加部分老項(xiàng)目，未來(lái)北京“10萬(wàn)+”的頂豪項(xiàng)目將達(dá)到50個(gè)。

值得注意的是，過(guò)去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場(chǎng)，因?yàn)槭蹆r(jià)“10萬(wàn)元+”的項(xiàng)目并不多，供需還較為平衡。但2015年以來(lái)，扣除配建及競(jìng)建部分，成交地塊中純商住宅的實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的住宅用地已經(jīng)有10宗之多，且遍布京城四方，未來(lái)六環(huán)以內(nèi)全城“豪宅化”幾乎已成定局。

·上海地王刷不停 千萬(wàn)級(jí)豪宅瘋狂銷售6000余套

據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，截止到11月17日，上海2015年以來(lái)單價(jià)6萬(wàn)元以上的豪宅共成交6103套。成交總面積達(dá)114.18萬(wàn)平米，幾乎為過(guò)去兩年之和，火爆程度可以說(shuō)“亮瞎眼”。而年末將至，又一波豪宅將全新入市，這股熱度似乎要持續(xù)到年底。

回顧2015年以來(lái)上海樓市的發(fā)展歷程，在330新政、央行的陸續(xù)降準(zhǔn)降息等利好政策影響下，上海的樓市于4月份開(kāi)始發(fā)力。二季度經(jīng)歷小高峰后，三季度迎來(lái)了成交火爆的“金九銀十”，樓市一片飄紅。對(duì)于上海單價(jià)6萬(wàn)/平以上的豪宅來(lái)講，也是自3月后順勢(shì)翻紅，持續(xù)大幅度升溫。部分豪宅更是頻頻現(xiàn)“日光熱”、“月光熱”現(xiàn)象，成交異常火爆。

展望年末的上海豪宅市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士表示：當(dāng)前處于極為寬松的貨幣政策中，10月央行再度“雙降”，置業(yè)成本降低有利于促進(jìn)購(gòu)買力進(jìn)一步釋放。對(duì)于房企而言，也是沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)期，一批新項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤，在這些“新面孔“的帶動(dòng)下市場(chǎng)交易熱度還將延續(xù)。2015年，或?qū)⒊蔀樯虾５暮勒辍?

·深圳舊改小區(qū)也能晉升頂級(jí)豪宅 未來(lái)或超香港

備受關(guān)注的一線城市房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)近日出爐，數(shù)據(jù)顯示，10月北上廣深房?jī)r(jià)同比依然保持正增長(zhǎng)，其中漲幅最高的城市深圳，同比漲幅達(dá)到了40.5%。深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，創(chuàng)造了一批新富階層，他們成為豪宅的買單者，一些港澳臺(tái)及海外人士也涌向深圳樓市。

近期，深圳住宅舊改標(biāo)桿項(xiàng)目鹿丹村將蝶變成為深圳頂級(jí)豪宅之一，令社會(huì)嘩然。然而，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，鹿丹村的轉(zhuǎn)變只是深圳樓市發(fā)展的一個(gè)縮影。隨著土地資源的稀缺、地價(jià)攀升，深圳新房已邁入豪宅化。業(yè)內(nèi)人士稱，深圳關(guān)內(nèi)項(xiàng)目在160㎡以上，價(jià)格超5萬(wàn)/平，總價(jià)在800萬(wàn)以上已屬豪宅范圍，

官方數(shù)據(jù)顯示，深圳的新增供應(yīng)土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。這造就了深圳逢住宅用地競(jìng)拍必出地王的現(xiàn)象。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)此現(xiàn)象表示，“現(xiàn)在深圳只要稍微好點(diǎn)的地段，開(kāi)發(fā)商都會(huì)做成豪宅，利潤(rùn)率相對(duì)較高。”鄭叔倫分析稱，豪宅跟經(jīng)濟(jì)走，經(jīng)濟(jì)跟產(chǎn)業(yè)走，深圳未來(lái)可能超越香港，互聯(lián)網(wǎng)、金融等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)將匯聚越來(lái)越多的富豪人士，支撐起豪宅市場(chǎng)。

信號(hào)二： “政策+二孩”刺激房?jī)r(jià)漲不停

未來(lái)政策還欲再寬松

近期，房地產(chǎn)利好政策頻頻。不僅再次迎來(lái)“雙降”，貸款基準(zhǔn)利率再創(chuàng)新低，購(gòu)房貸款成本進(jìn)一步降低，而且專家普遍認(rèn)為，“全面二胎”政策的提出，利好樓市長(zhǎng)期發(fā)展。在政策刺激下，一線城市依然保持正增長(zhǎng)。整體看，同比上漲城市已經(jīng)達(dá)到了16個(gè)，其中漲幅最高的城市深圳同比漲幅達(dá)到了40.5%，另外上海漲幅為12.7%，北京漲幅為8.1%，廣州漲幅為7.1%。

對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉張大偉預(yù)計(jì)，年末至2016年年初，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有所升溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)也以上行為主，但分化將依然是主要特點(diǎn)。在未來(lái)房地產(chǎn)政策層面，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅預(yù)計(jì)，年底前進(jìn)一步出臺(tái)放松乃至刺激樓市的政策的預(yù)期更加強(qiáng)烈，未來(lái)降首付、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續(xù)頒布實(shí)施。

盡管目前有一些專家認(rèn)為，二孩對(duì)于房?jī)r(jià)的刺激有限，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者在調(diào)查中獲悉，多地因二孩樓市大戶型熱銷，以廣州為例，據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月1~17日，90~120平方米二手住宅網(wǎng)簽量為994套，環(huán)比10月同期上升75.6%，同比去年11月同期上升241.6%。同時(shí)有媒體調(diào)查，若生二孩，超6成網(wǎng)友都考慮換大房，豪宅及改善性需求的增多，必將進(jìn)一步推動(dòng)一線城市豪宅化的進(jìn)程。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)的小四房會(huì)更加緊俏，這個(gè)和嬰兒潮的出現(xiàn)是有關(guān)系的。這也反映了住房結(jié)構(gòu)的變化。另外，對(duì)于目前市場(chǎng)交易來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房的需求也會(huì)增加。盡管短期內(nèi)，剛需三房為主的格局不會(huì)改變，但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言小四房和學(xué)位房將會(huì)更加走俏。