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2020年4月底，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，標志著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

9月初，河南省發(fā)改委在國家發(fā)改委相關(guān)要求下，發(fā)布《關(guān)于做好河南省基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》明確，河南省發(fā)改委將重點支持河南省位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。

明確紅黑線

住宅等房地產(chǎn)項目不在試點范圍內(nèi)

從《通知》來看，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點地區(qū)有所側(cè)重，將重點支持河南位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。其他地區(qū)符合條件的優(yōu)質(zhì)項目也可申報。

在行業(yè)方面，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目試點也設(shè)置了“紅黑線”。《通知》顯示，試點項目將聚焦重點行業(yè)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。主要包括七大類：倉儲物流項目;收費公路、鐵路、機場、港口項目;城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目;城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目;數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目;5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目;智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

河南省發(fā)改委表示，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，是貫徹落實國家和省委省政府關(guān)于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作。

宏觀要求之下，何種底層資產(chǎn)才具備申報資格?《通知》指出，基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，運營時間原則上不低于3年，同時還要求現(xiàn)金流應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正等。

推動基建投資輕資本化運營

光大信托相關(guān)人士分析稱，近年來，我國不斷加強基建投融資機制創(chuàng)新，諸如PPP、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化、項目收益?zhèn)ｍ梻龋嵌酁閭鶆?wù)性融資工具，缺乏權(quán)益性融資工具，與政府信用掛鉤的問題仍較突出，將會加大地方政府債務(wù)問題。基礎(chǔ)設(shè)施REITs受讓基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)或者特許經(jīng)營權(quán)，以權(quán)益投資方式介入基建領(lǐng)域，有利于豐富基建投資的資金渠道，同時也可以協(xié)助地方政府盤活存量資產(chǎn)，加快隱性債務(wù)處置進程。

現(xiàn)實來看，上述人士分析稱，基建投資本身具有投資大、周期長的特點，投資方資金壓力較高，創(chuàng)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了退出渠道，降低參與方資金壓力，推動形成更為輕資本化的運營模式，有利于提高社會資金的參與積極性。當下我國養(yǎng)老資金、保險資金通常處于欠配的狀態(tài)，近年來雖然加大了參與基礎(chǔ)設(shè)施的力度，但是多以債權(quán)資產(chǎn)投資為主。基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有分紅比例高、投資穩(wěn)健的特點，全球已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs近五年平均股息收益率約為3.1%，平均投資收益率約為8.8%，能夠為上述中長期資金和居民提供新的投資渠道和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

就模式而言，REITs與此前已發(fā)行的ABS等產(chǎn)品差別不大，即向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。華東某信托人士對大河報·大河財立方記者分析稱，基礎(chǔ)設(shè)施REITs與之前發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品相比，優(yōu)勢之一在于可以公募;另外對融資方而言，最有吸引力的是流動性增強帶來的融資成本降低。

市場到底有多大?興業(yè)證券分析師孟杰分析稱，基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政出臺將打開萬億市場空間。此前國內(nèi)RE-ITs市場停留在類REITs探索階段，一系列相關(guān)政策鋪墊已久，新政策啟動試點邁出關(guān)鍵一步，在資產(chǎn)集中度和利潤分配方面靠攏國外規(guī)范，將打開基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場并持續(xù)規(guī)范產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。兩個角度測算市場空間，均在萬億規(guī)模以上。(記者 陳玉靜)