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7月23日午間，萬科表示，公司將發(fā)行規(guī)模不超30億元的住房租賃專項公司債券(第三期)。該期債券分為兩個品種，品種一票面利率為3.19%，品種二票面利率為3.49%。

頗具優(yōu)勢的融資成本與其他房企形成鮮明對比，例如上坤。該公司近期發(fā)行了一筆2.1億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)，利率達12.25%。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，截至7月20日早間，當月已有15家房企合計發(fā)行16筆美元票據(jù)，平均利率為6.16%，上坤的融資成本明顯高出均值。

在融資供需端持續(xù)收緊的背景下，房企間的融資成本差異正在不斷加劇，這也導致企業(yè)間的“鴻溝”越來越大。

國企占5成

與前6個月的融資趨勢相比，國企在房企融資數(shù)量中的占比稍有下降。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日早間，7月份共有57房企進行融資，其中有28家為央企及地方國企，占比約為50%。

今年1月至6月，共有462家房企在境內(nèi)外發(fā)債融資。其中民企數(shù)量僅為去年同期的6成，而國企發(fā)債數(shù)量不降反升，占比接近6成。

集中供地是造成這一現(xiàn)象的的催化劑。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨對《國際金融報》記者表示，2021年，尤其是集中供地以來，國企成為拿地的主力，“融資與投資拿地之間會保持一致性”。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年6月底，22城首批集中供地全部出讓結(jié)束，成交土地金共計10552億元，拿地企業(yè)超過400家。

按企業(yè)性質(zhì)來看，央企在拿地企業(yè)中的占比僅6%，但其拿地金額和建面占比卻達到20%左右，而民企近七成的數(shù)量占比只拿到過五成地塊。“央企拿地十分強勁。”億翰智庫方面如是說道。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱也持有相同觀點，其表示，規(guī)模房企、國企在22城集中供地中占據(jù)絕對優(yōu)勢。其中，TOP 50房企超過半數(shù)在22城中有所斬獲，TOP 30房企更是競得“雙集中”供地四成地塊。

分化加劇

投資端發(fā)力后，融資端自然也要跟上。在融資供需端持續(xù)收緊的大環(huán)境下，國企房企的融資優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。

從7月份實施融資的企業(yè)來看，國企的融資成本優(yōu)勢明顯。

數(shù)據(jù)顯示，28家國企的融資成本多在2%至4%左右，其中僅有哈爾濱好民居建設(shè)、徐州賈汪城投的利率超6%，分別為6.8%、6.6%，二者的融資規(guī)模分別為1.8億元、10.4億元。

在國企中居于高位的融資成本卻是不少房企難以求得的待遇。根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，其中超46%的房企融資成本皆超過該指標。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，100家典型房企境內(nèi)債券平均融資成本為4.4%，境外債券融資成本均值為6.86%。7月份融資的企業(yè)中，僅萬科、旭輝、雅居樂、龍光等規(guī)模房企的融資成本控制在均值之下。

以發(fā)行起始日來看，萬科分別于7月20日、7月22日發(fā)行了資產(chǎn)支持證券及公司債，利率在3%-3.5%之間;雅居樂則于7月21日發(fā)行了一筆規(guī)模為3.14億美元、利率5.5%的優(yōu)先票據(jù);旭輝7月20日發(fā)行了一筆30億規(guī)模的公司債，利率4.2%;濱江7月7日發(fā)行的6億元的公司債利率也僅有3.96%。

反觀匯景控股、上坤、力高等房企，雖同為上市公司，但并不占優(yōu)勢的規(guī)模體量與財務表現(xiàn)讓金融機構(gòu)上調(diào)了其找錢的門檻。

7月22日，匯景控股、上坤分別發(fā)行了規(guī)模為1.38億美元、2.1億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率分別為12.5%、12.25%;力高1.01億美元票據(jù)的利率也達到了11%，三者的融資成本在一眾房企中“遙遙領(lǐng)先”。

此外，去年完成上市的準千億房企金輝在融資端依然不占優(yōu)勢。7月23日，其宣布擬公開發(fā)行2021年面向?qū)I(yè)投資者第二期公司債券，總額不超過8.50億元，用于置換公司已償還的到期公司債券本金及利息的自有資金和償還即將到期的公司債券本金及利息，利率在6.20%-7.20%間;其6月17日發(fā)行的13.5億元第一期公司債券，確認最高票面利率也高達6.95%。

未來仍將緊縮

《國際金融報》記者注意到，上坤于去年年末登陸港股。此次票據(jù)利率雖然較此前12.75%的水平有所下降，但仍居于高位，走向國際資本窗口似乎并沒有為其帶來融資優(yōu)勢。

對此，于小雨向記者表示，上市后公司融資通道打開，整體還是利大于弊，“沒上市的時候他們利率可能更高。”

其還強調(diào)，融資難度大是整個行業(yè)的趨勢。就整個金融環(huán)境來看，大的訴求是實現(xiàn)金融、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的平衡發(fā)展，所以未來對于地產(chǎn)行業(yè)而言，信貸環(huán)境仍會處于比較緊縮的狀態(tài)。

在于小雨看來，對目前的房企而言，影響較大的是可能是資金的來源問題，而非成本，“倘若能夠順利獲得資金，自身的回款又能處于理想狀態(tài)，保證正常的經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)也能有較平穩(wěn)的發(fā)展。”

但高成本的融資也會增加企業(yè)的財務成本，進而侵蝕利潤。以上坤為例，2020年公司各項未償還債務利息成本的加權(quán)平均實際利率為9.9%，較2019年上升0.5個百分點。疊加計息債務規(guī)模增加的影響，公司當期財務成本較2019年的2.62億元增至3.02億元。

東財Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年，上坤的貨幣資金為33.65億元，其中受限資金為19.68億元。公司同期擁有短期借款23.3億元，其他應付款項及應計費用達25.72億元，較2019年的11.09億元增長約131.92%。

記者注意到，上坤的其他應付款項及應計費中包含應付附屬公司非控股股東款項、來自第三方與土地使用權(quán)有關(guān)的墊款、應付薪金及福利、與建筑有關(guān)的保留金等。

以此來看，償債壓力或許是上坤選擇高息融資的主要原因。其曾在公告中提及，上述2.1億美元票據(jù)發(fā)行所得款項凈額將用于再融資其現(xiàn)有債務及一般公司用途。