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隨著融資政策持續收緊，房企融資利率走高，不少人感嘆：“當房企的業主不如當債主!”

王禹(化名)是一名商票中介，負責對接供應商與資金方，從中賺取傭金。商票指由金融公司或企業開出的短期票據，委托由銀行以外承兌的付款人，在指定日期無條件支付確定金額給收款人或持票人。

“在房地產領域，商票可以理解為房企向供應商打的欠條。供應商在承兌期限前需要現金時可以轉讓商票，但需要貼息。”7月4日，王禹告訴時代周報記者，現在市場上資金緊張，部分房企的商票折價35%-37%。這意味著，一張100萬元的商票，中介只需要花63萬-65萬元就可以買到。

王禹表示，承兌時間最長為一年，兌現周期較短。如果順利，投資年化回報可觀。但今年多家房企商票兌付延期或無法兌付，買商票要做好虧掉本金的準備。有的商票流入市場時已接近兌付期限，屆時能否要回本息各憑本事。

房地產金融高壓下，當前房企融資已十分困難。貝殼研究院數據顯示，上半年房企融資規模為5480億元，較去年同期收縮超千億元;境內票券平均票面利率5.07%，同比上升79個基點。據克而瑞研究中心不完全統計，2021年上半年100家典型房企融資額同比下降34%，是2018年以來最低水平。

“能發債已經不錯了”

由于發債條件限制較少且可以提前贖回，美元債一度是房企融資的首選渠道，也是融資環境冷熱的重要衡量標準。

7月3日，中型房企財務總監姜杰(化名)對時代周報記者表示，今年多家規模房企債務爆雷，導致市場信心不足，美元債市場持續降溫。

“某頭部房企是境外資本的心頭好，但5月也出現發不出債的情況。”姜杰說道。

近期，姜杰所在的房企發行了一筆利率超過12%的美元債。

“能發債已經不錯了。”姜杰告訴時代周報記者，房企關注的不是利率高低，而是能否成功發行。

如姜杰所言，當前正值房企美元債寒冬。今年上半年，境外債市場持續低迷，發債規模收縮明顯，票面利率呈不穩定波動。貝殼研究院數據顯示，今年上半年，境外融資規模同比下降29%。

房企境內融資同樣受限，整體呈現規模縮減、成本走高的局面。

根據貝殼研究院統計，2021年上半年，房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規模累計增速連續兩年下降，融資規模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。境內債券融資方面，上半年，房企債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點。

在融資環境持續收緊狀態下，房企融資兩級分化。時代周報記者梳理發現，有央企國企資質背書且規模在行業前十的企業更受資本青睞，如中海、越秀、萬科等房企發行了多筆利率不到3%的債，而部分信用評級低且杠桿較高的企業發債利率超過10%。

日前，華泰證券發布研報指出，房企債權類融資監管趨嚴，不同債務負擔的房企融資能力和償債能力有所分化。長期來看，房企信用資質分化是趨勢，房企自身稟賦如股東背景、土儲質量、拿地能力和融資能力將成為房企分化的關鍵。股東背景優、經營能力強、財務安全度高的房企信用風險較為可控，且競爭優勢有望持續。

積極開辟新融資渠道

目前，房企融資正遭多面夾攻。一方面，房地產融資政策監管持續加強，監管部門擬將“三道紅線”試點房企的商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報;另一方面，房貸集中度管理成效初顯，房貸辦理周期拉長，房企回籠資金難度增加。

傳統“拿錢”渠道全面受限，房企不得不開辟其它融資渠道，分拆旗下商業和物業板塊上市已成行業主流。

6月28日，越秀地產旗下物業公司越秀服務登陸港股市場;7月2日，中駿集團旗下中駿商管物業公司成功于香港聯交所主板正式掛牌上市;融信中國旗下物業板塊融信服務已完成全球發售，預計7月16日上市。

今年以來，已上市物企共達45家，遞表排隊等待上市物企達24家。中指研究院預計，到2021年年末，物管板塊上市公司總數量有望超70家，較2019年年底增長超150%。

對急需資金的房企而言，分拆旗下商業和物業板塊上市是比劃算的買賣，不僅可為企業開辟新融資渠道及降低融資成本，減輕母公司的負債壓力;商業和物業板塊收入穩定，也能為房企帶來充足的現金流，減輕銷售端的壓力。

相比于地產板塊，商業和物業板塊能獲得更高的估值，更受資本市場青睞，融資通道也更順暢。時代周報記者統計發現，港交所上市物管企業的平均動態市盈率超過30倍，而內房股平均動態市盈率低于10倍。

與此同時，公募REITs落地，房企融資難題或迎來破局。

6月21日，首批9只公募REITs上市交易，標志著國內公募REITs試點正式落地。上市首日，9只產品全線飄紅，漲幅最大的蛇口產園錄得14.72%漲幅。

7月5日，一名房產地產分析師對時代周報記者表示，公募REITs為房企提升存量資產流動性提供了可能，房企能盤活資產后減少資金投入。另一方面，公募REITs市場認可度高，資金進入積極性也更高。未來公募REITs將成為房企融資突破的新方向，與REITs相關的概念股或迎來爆發。