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“京興集房售證字(2021)1號”，北京第一個開發建設在集體建設用地上的共有產權住房項目終于拿到了預售證。

近日，由北京上瑞置業有限公司開發建設的正商杏海苑項目獲得了北京市大興區住建委發放的預售許可證，該項目所在地塊即北京上瑞2019年9月12日竟得的集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊，成交價格為151283萬元。

此前多地推行的集體土地建租賃房項目并不少見，而北京開展共有產權住房建設也已經數年，為何該項目還能引起外界關注?其根源在于，這是在一宗集體土地建設可以對外銷售的房源，這就突破了現有商品房開發必須要使用國有土地的規定。

按照項目用地規劃，該宗地將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。地塊規劃建筑面積108059平方米，以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

過去多年來，國有土地是商品房住宅土地的唯一來源，地方土地財政依賴房地產依賴土地招拍掛，熱點城市土地價格因稀缺性造成逐年上漲，房價也時常大幅波動。

“大興此類地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬于重大創新內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾對第一財經記者表示。

北京市規劃和自然資源委員會也曾表示，該項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。

正商杏海苑項目共有10棟樓房，建筑總面積約18.06萬㎡，以8～15層的小高層住宅為主，共計提供1130套房源。該項目的共有產權房產權比例也已經確定：購房人70%，政府30%。

與推行多年的國有土地建商品房制度不同，集體建設用地建共有產權房畢竟是新鮮事物，相關準備工作仍需進一步完善。比如，正商杏海苑項目在經過網上申購登記和搖號環節之后，2020年12月26日至12月30日已經進行了現場選房，但此時它并未取得住建部門發放的預售許可證。

還未發證就開始預售，這種行為是否違規?大興區住建委2020年12月中旬曾下發一個情況說明，稱由于該項目屬于集體經營性建設用地試點項目，北京市房地產交易權屬系統集建地預售許可模塊尚在測試中，暫時不能完成預售許可的網上受理、審核、公示、發證工作，待房地產交易權屬系統相關功能完善后，將通過系統進行該項目上述申報房屋的預售許可證核發工作。

從已發放的正商杏海苑項目預售許可證可以發現，它與外界所熟悉的商品房預售許可證存在較大區別，如北京建設在國有土地上的商品房，預售許可證是“京房售證字(XX年份)(X)號”,與之相比，前者多了“興集”兩個字眼，“興”即大興區，而“集”則說明項目所在地塊是一宗集體土地。

此外，“(2021)1號”也說明該項目是2021年發放的第一個集體用地住房項目預售許可。值得注意的是，這也是自1993年以來北京住建部門房地產項目信息公示系統中唯一帶“集”字眼的預售許可證。

雖然是建在集體土地上，但從正商杏海苑預售許可證上的信息，也可以看出這個項目仍然被視為“商品房”。在“許可有效期限”這一欄中標注的是：起始時間為取得商品房預售許可證之日，終止時間為商品住房交付之日。

作為“利用集體建設用地建設共有產權房”全國首個案例的締造者，北京上瑞的最終控股方為河南正商集團。正商集團1995年創立于河南省鄭州，主營業務包括房地產開發、實業兩大板塊。2020年正商集團榮獲“中國民營企業500強”，名列第246位，比2019年上升149位。

去年年底和今年年初，在正商杏海苑項目的附近，又有兩宗用來建設共有產權房的集體建設用地成功出讓。

2020年12月25日，集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊完成掛牌出讓，最終由北京北投如郡房地產開發有限公司以206138萬元競得。

2021年2月10日，集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地塊完成掛牌出讓，最終由中建三局房地產開發有限公司、湖北省鄂旅投置業集團有限公司聯合體以146578萬元競得。

根據掛牌文件，這兩次出讓的地塊也將全部建設“共有產權住房”，房屋銷售均價為29000 元/平方米(含全裝修費用)。

與北京上瑞的民企身份不同，后續兩宗地塊的買家均是國企。此外，除了上述北京三宗地塊外，其他城市尚無集體土地建共有產權房的案例出現。

按照房地產項目的開發進程，這兩宗地塊也有望于今年年底或明年年初進入銷售階段。