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2月1日，記者獲悉，《新鄉市新建商品房預售資金監管辦法》出爐。《辦法》自2021年3月1日起施行。

《辦法》規定，新建商品房預售資金必須全部存入商品房預售資金監管賬戶。開發企業不得在商品房預售資金監管賬戶以外的其他資金賬戶收存商品房預售資金。有開發貸款項目的,商品房預售資金監管賬戶原則上設置在開發貸款發放銀行。開發企業與按揭貸款銀行簽訂按揭貸款合作協議時,應當明確約定按揭貸款必須直接劃入項目監管賬戶。開發企業應當將按揭貸款合作協議和預售資金監管協議上傳至預售資金監管系統報備。

新鄉市新建商品房預售資金監管辦法

第一章總則

第一條為加強商品房預售資金的監督管理,預防和降低房地產交易市場風險,保障商品房交易雙方當事人的合法權益,促進我市房地產市場健康有序發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》等法律法規規定,結合我市實際,制定本辦法。

第二條本市市區內新建商品房預售資金的收存、撥付使用、管理和監督工作,適用本辦法。

第三條本辦法所稱新建商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)預售在建商品房,按照商品房預售合同約定收取的全部房價款,包括定金、預付款、保證金、房價款(包括商品房按揭貸款、住房公積金貸款)等款項。

第四條市住房和城鄉建設局為商品房預售資金監管的主管部門(以下簡稱監管部門),負責本市市區新建商品房預售資金的監管工作。履行以下職責:

(一)負責商品房預售資金收存和撥付使用的監督管理;

(二)負責《商品房預售資金監管協議》(以下簡稱《監管協議》)的制定、備案和管理工作;

(三)負責開發企業資金用款計劃的審核監督工作;

(四)負責監督監管銀行、開發企業履行監管協議情況;

(五)法律、法規規定的其他職責。新鄉市金融工作局、中國人民銀行新鄉市中心支行應根據各自職責,加強對預售資金監管行為的指導、監督和管理。

第五條監管銀行應當根據本辦法規定,密切配合,共同做好商品房預售資金的監管工作。主要負責:

(一)按照《監管協議》履行商品房預售資金的監管義務;

(二)協助商品房預售資金監管部門對商品房預售資金的使用進行監督;

(三)負責建立商品房預售資金的收入、支出臺賬,并進行日常管理;

(四)會同開發企業做好商品房預售資金收入、使用情況的月報工作;

(五)法律、法規規定的其他職責。

第六條新建商品房預售資金監管,遵循專款專戶、專款專存、專款專用的原則,采取全程全額監管方式。

市區建立統一的新建商品房預售資金監管系統,通過監管系統實現預售資金信息化管理。

第七條監管資金分重點監管資金和一般監管資金。重點監管資金由工程建設費用(含建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等費用)和不可預見費(工程建設費用的20%)組成,重點監管資金標準由監管部門組織相關專業機構結合區域、建筑結構、用途等因素綜合測定,并定期調整公布;一般監管資金是指超出重點監管資金以外的預售資金。

第八條新建商品房預售資金監管期限,自核發商品房預(銷)售許可證開始,至完成不動產首次登記終止。

第二章預售資金監管協議

第九條開發企業申請商品房預售許可證前,應同監管銀行簽訂監管協議。

開發企業與監管銀行簽訂《監管協議》后,應當及時將《監管協議》報商品房預售資金監管部門備案。

第十條開發企業根據建設項目的實際情況,按幢在監管銀行分別開設商品房預售資金監管賬戶(以下簡稱監管賬戶),監管賬戶應符合人民幣銀行結算賬戶管理相關規定,名稱為“開發企業全稱+項目名稱+幢號+商品房預售款監管賬戶”。

商品房預售資金的使用采取閉合式管理模式。

第十一條監管賬戶設立后,開發企業因特殊原因需要變更監管賬戶的,應當與原監管銀行協商一致后到監管部門申請備案,經監管部門審核通過后,重新簽訂監管協議,并將原監管專用賬戶的結余資金轉入新的監管專用賬戶。

第三章預售資金繳存管理

第十二條新建商品房預售資金必須全部存入商品房預售資金監管賬戶。開發企業不得在商品房預售資金監管賬戶以外的其他資金賬戶收存商品房預售資金。有開發貸款項目的,商品房預售資金監管賬戶原則上設置在開發貸款發放銀行。

第十三條開發企業與按揭貸款銀行簽訂按揭貸款合作協議時,應當明確約定按揭貸款必須直接劃入項目監管賬戶。開發企業應當將按揭貸款合作協議和預售資金監管協議上傳至預售資金監管系統報備。

第十四條開發企業申請辦理《商品房預(銷)售許可證》時,在向市住房城鄉建設部門提供的商品房預售方案中,應當包括以下內容:

(一)商品房預售資金監管協議書;

(二)監管銀行預發放的資金賬戶賬號;

(三)監管項目的工程形象進度表;

(四)監管項目各階段的資金使用計劃;

(五)法律、法規規定的其他材料。

《商品房預(銷)售許可證》上應標明預售資金的監管銀行和賬戶。

第十五條開發企業在與承購人簽訂《商品房買賣合同》前,應將預售資金監管賬戶開戶銀行及監管賬戶明確告知承購人。

承購人應按商品房買賣合同約定的時間,憑開發企業出具的新建商品房預售資金繳款通知書,通過新建商品房預售資金監管專用POS機、移動支付轉賬或監管銀行柜臺繳納等方式,將房價款直接存入監管賬戶。

申請購房貸款的,貸款銀行或住房公積金管理機構應將購房貸款直接劃入相應的監管賬戶。

第四章預售資金使用管理

第十六條預售資金進入監管賬戶并留存重點監管資金后,開發企業可以通過監管系統申請提取重點監管資金以外的一般監管資金。一般監管資金應優先用于項目工程有關建設。

第十七條重點監管資金使用計劃以項目建設方案及施工進度作為編制依據。按照取得預售證、主體結構一半、主體結構封頂、竣工驗收備案等環節設置資金使用節點。

第十八條開發企業申請提取重點監管資金前,應當由監管部門審查相關資料,并對項目工程形象部位進行現場查勘,符合條件后,開發企業向監管部門提交提取重點監管資金的申請,并攜帶經辦人身份證、委托書及施工單位出具的開發企業已按照合同約定進度付款證明等,按節點分別提供相關材料。

第十九條經審核符合監管協議規定條件的,監管部門應當出具同意撥付證明,并向監管銀行下達撥付通知。對不符合撥付條件的,監管部門向開發企業出具不予撥付通知書,并以書面方式說明理由。監管銀行在收到監管部門撥付通知后應及時完成資金撥付。重點監管資金首次撥款后,每次申請撥款時需提交上次申請用款事項的相關用款票據。

開發企業辦理不動產首次登記前,專用賬戶內的資金不得低于重點監管資金總額的5%。

第二十條開發企業與承購人達成退房協議并已辦理商品房買賣合同備案撤銷手續的,應同時向監管部門申請解除退款部分的監管,提交退款申請。監管部門核準后,通知監管銀行解除該部分資金的監管,監管銀行應當及時辦理,并將監管資金轉入承購人賬戶。

第二十一條開發企業完成不動產首次登記后,監管部門依據項目首次登記手續,通知監管銀行完成剩余資金撥付后,當次預售資金監管結束。

監管部門可以根據監管工作需要和市場情況適時調整重點監管資金額度和撥付節點,并對不同項目和企業進行差別化管理。

第二十二條有關部門依法對監管專用賬戶預售資金進行凍結和扣劃的,監管銀行有義務按照監管協議約定,向有關部門提供預售資金監管有關文件規定及監管協議等文件,以說明新建商品房預售資金及監管專用賬戶的性質,并書面報告監管部門。

第五章法律責任

第二十三條開發企業有下列行為的,由監管部門責令其限期整改,并按相關規定進行處理:

(一)未按規定將商品房預售資金存入監管專用賬戶的;

(二)以收取其他款項為名變相逃避監管的;

(三)提供虛假資料申請撥付預售資金的;

(四)未將商品房預售資金用于該項目工程建設的;

(五)其他違法、違規行為。

整改期間由監管部門通知監管銀行停止撥付新建商品房預售資金,并停止該項目商品房預售合同備案和登記。

第二十四條監管銀行未及時撥付商品房預售資金的,由其主管部門責令改正并按相關規定進行處理;未按照規定受理、審核開發企業使用商品房預售資金的申請資料,超前、超額支付商品房預售資金的,除承擔相應責任外,三年內不得承擔商品房預售資金的監管業務。

第二十五條建設項目的施工單位、監理單位提供虛假證明材料,造成開發企業超前、超額支取商品房預售資金的,應承擔相應的法律責任。

第二十六條監管工作人員在新建商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法依規追究責任。

第六章附則

第二十七條本辦法自2021年3月1日起施行。辦法施行前已辦理預售許可的在建商品房項目不適用本辦法,未盡事宜按國家及省市有關規定執行。

第二十八條本辦法由新鄉市住房和城鄉建設局負責解釋,具體操作細則另行制定。