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近日，鄭州市政府率先打響了2021年樓市調控的第一槍。

限漲幅、限地價、競自持，鄭州市政府發布《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見鄭政〔2021〕4號》，明確將加強土地出讓管理，合理確定土地出讓價格，并加強房地產市場調控。其中規定：在土拍過程中，一旦溢價超過120%——130%，便立即熔斷。

房價收入差距拉大

根據上海易居房地產研究院公布的2019年城市房價收入比數據來看，鄭州市的平均薪資難抵房價。2019年鄭州市房價收入比達到12.9，在被統計的全國50個典型城市中排名第20位，相較于2019年上半年的統計結果12.5上漲了0.4。

參考薪酬網的最新數據，截至2021年1月12日，鄭州市平均工資(稅前)約為5973元，而按照樂居河南更新至1月8日的監測數據顯示，鄭州市區的新房均價約14595元/平。

與眾多快速發展的城市一樣，鄭州打拼的年輕人在面對購房問題時也難逃一句“我太難了。”

“每月稅前薪資5000元，房租2000元，日常生活基本能保障。”在鄭州獨自打拼4年的李媛媛(化名)向《華夏時報》記者表示，按照現在的薪資水平，除去每月必要開銷，多的時候能存下來2000元左右，如果碰上婚宴等必須出席的活動，每月可能還要“欠款”。

根據李媛媛的介紹，由于家人希望自己找一份穩定的工作，大學畢業后她便放棄了月入過萬的駐場銷售，選擇了體制內收入平平的工作。最初，李媛媛安慰自己說雖然體制內的工資不能和企業相比，但至少福利待遇是不錯的。可一轉眼4年過去了，她發現除了工作壓力比較小以外，不僅沒有存下來多少錢，26歲的年紀也還沒有找到合適的結婚對象。

李媛媛表示，由于父母在家鄉有房有車，最初自己并沒有打算在鄭州買房，可近幾年身邊的朋友陸陸續續的買房、買車，也讓自己壓力倍增，但與此同時，面對月薪5000、房價上萬的尷尬局面，實在是“巧婦難為無米之炊”。

面對購房難題，一部分人像李媛媛一樣選擇在鄭州繼續打拼，而另一部分人為了能早日在鄭州安家落戶，迫不得已背井離鄉、轉行換業。

為盡快攢夠自己第一套房的首付，2014年剛剛大學畢業的張桐(化名)選擇從鄭州前往上海，成為滬漂中的一員。“6年時間，我自己都記不清楚日子是怎么熬過來的了。”張桐向《華夏時報》記者坦言到，在上海的6年里，更換過3份工作，住所更換的次數已經記不清楚了，但好在經過這些年的折騰終于攢夠了在鄭州買房的首付。

據張桐本人透露，目前準備將意向單價定在1.8萬元左右，購置面積約在70至90平米之間。

“就該城市本身而言，其房價漲幅的速度遠超薪資水平上漲的速度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者講到，對比一線城市而言，類似城市購買的壓力相對而言是小很多，但是從城市自身出發，參考歷史數據，鄭州當前的房價漲幅相對是比較快的。

樓市遇冷

事實上，在很多人購房計劃一籌莫展之時，鄭州的樓市也正在經歷“強冷空氣”的襲擊。

據貝殼研究院數據顯示，2020年鄭州市(鄭州主城八區，以及郊縣包含滎陽、港區、中牟以及新鄭)共計102個項目168次開盤，共計推出31925套，比2019年減少45%，但2020年鄭州總去化套數僅為10944套。

發展至2021年開年，新房銷量也并沒有明顯的回溫跡象。樂居河南公布的監測數據顯示，2021年1月1日至1月6日，鄭州市的新房成交總數僅為405套，其中經開區和中原區掛零，相較于去年同期(2020年1月1日-1月6日)鄭州新房3051套的成交量，今年鄭州1月前6日銷量同比下降近87%。

可謂雪上加霜的是，除了新房銷量受創以外，鄭州的去化壓力也不容小覷。參考貝殼研究院數據，2020年總去化套數同比2019年減少69%;去化率34%，相較于2019年減少26個百分點。

通過歷史數據不難發現，2018年鄭州土地供應量達到近五年的小高峰，全年共計推出1107塊地，實現全國20城中推地量最高，建筑面積共計4159.47萬平方米，拿地金額超1533億元。其中，住宅用地占到2018年土地供應量的56%。

業內人士預測，按照房企通常2年的拿地建設周期計算，2021年鄭州的樓市有可能出現新盤涌入的情況，若市場持續成交量低迷的情況，并且不采取低價促銷的方式緩解，大概率庫存壓力會繼續上漲。

與此同時，嚴躍進向《華夏時報》記者表示，庫存壓力的增加有兩方面因素。一方面跟銷售有關，近兩年鄭州的銷售行情不敵前幾年火熱，成交量有所下降;另一個原因則是價格本身，在高庫存壓力的情況下，價格沒有出現明顯的下跌，也會導致庫存壓力增大。

調控第一槍是否會影響房價?

1月8日，鄭州市政府官網發布了《關于加強土地出讓管理工作的意見》，明確規定：2021年鄭州全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內;同時，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，在土拍過程中，一旦溢價超過120%——130%，便立即熔斷。

那么此次的土地市場調控是否會對房價產生影響，高庫存影響下房價有可能下跌么?

“從調控角度來講，會影響房價的變動趨勢。至于房價未來的變動情況，除了調控以外，很重要的影響因素是供求關系。”對此，嚴躍進解釋到，實際上，5%和10%是對地價和房價漲幅的管控措施。從成交價格來講，此舉是通過穩地價、穩房價，進而實現穩預期的導向。

與此同時，嚴躍進強調，房價的漲跌與庫存量的情況并沒有完全必然的聯系。面對高庫存壓力，未來鄭州市場可能會出現低價促銷的情況，但由于拿地成本的不斷上漲，下跌的空間是相對有限的，不會僅僅因為庫存量高而降低房價。

最后他還補充到，就該城市本身而言，其炒房行為是相對較少的，因此價格周期容易出現反彈的情況。未來需要格外注意房價的走勢，可能會出現價格的反彈。