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住宅用地的土地出讓前置條件中，要明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格)，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;建立土地供應動態調控數學模型，確保鄭州全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內……

日前，鄭州市人民政府發布《關于加強土地出讓管理工作的意見》(以下簡稱《意見》)，為鄭州的土地出讓“立規矩”。

編制年度土地供應計劃，合理分解形成季度土地供應計劃

鄭州市自然資源和規劃局相關人士表示，出臺《意見》是為了落實房地產長效機制，加強土地出讓管理，進一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價格，加強房地產市場調控，確保新形勢下房地產市場健康平穩發展。

《意見》提出，鄭州要統籌編制供應計劃。依據市場需求、存量盤活、租賃住房、產業發展等要求，科學合理、統籌編制鄭州全市年度土地供應計劃，年度土地供應計劃要與做地計劃、儲備計劃相銜接，做地計劃要緊跟城市規劃。年度土地供應計劃經鄭州市政府批準后，及時向社會公開發布。未列入年度土地供應計劃內的原則上不得組織供應。

年度土地供應計劃要結合區域存量房地產去化周期和市場銷售價格變化情況，合理分解形成季度土地供應計劃，由市級統籌編制、管控，分階段、分區域優化供應時序、供應結構和供應面積。

同時，鄭州要加快棚戶區改造項目用地供應。嚴禁擅自批準新增棚戶區改造項目。已批準改造方案的棚戶區項目,應設定完成期限,加快推進,限定期限內未完成的項目自期限屆滿按照本意見執行。

解析：

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對河南商報記者表示，關于棚戶區改造方面的規定能遏制有些地方借著棚改的名義，隨意進行土地開發。

貝殼研究院鄭州分院相關工作人員也表示，加強土地計劃管理的調控政策，從源頭上解決了既往一級土地市場供應和二級銷售市場的脫節問題，從供應結構、時序和供應量多重維度著手，確保了土地供給的合理性。

住宅用地的土地出讓前置條件中，需明確合理銷售參考房價

《意見》規定，要健全市場價格體系，以房地產市場交易資料和銷售價格為依據，結合地價動態監測情況，充分考慮土地市場發育程度，科學精準制定土地市場指導價，原則上每年年初進行一次修訂。

此外，《意見》明確，住宅用地的土地出讓前置條件中，要明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格)，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;評估時增加剩余法，計算方法為：樓面價=銷售參考房價-稅費-財務成本-建安成本-合理利潤;2021年在鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區以及市內五區非城改項目儲備用地先行試用，然后有序推開。

解析：

嚴躍進說，該規定關注到了房價與地價之間的關系。“參考周邊房價的規定，是為了防止房價過快增長，換句話來講，就是房價要控制，地價也要控制。”嚴躍進表示，這也提醒企業，在拿地的時候，要關注到拿地價格過高帶來的風險，能使開發商更精準地把握土地市場。

確保鄭州全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內

《意見》提出，要結合房地產市場銷售價格、區域去化周期、區域成交案例、土地供應計劃等，建立土地供應動態調控數學模型，將區域用地類型、價格、周期具象化，實現有效聯動調控，為地價決策提供參考依據，確保鄭州全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。

同時，《意見》要求，要分類適配土地競買規則。住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%~130%時熔斷。

在產業項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區域，熔斷后轉入網上競報自持比例，競報最高者為競得人，競報自持比例達到100%后轉入網上競配建養老用房或公租房面積，配建面積多者為競得人;在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區域，熔斷后由網上交易系統隨機搖號確定競得人。

解析：

嚴躍進表示，《意見》中關于限制土地價格的“硬規定”，客觀上能夠遏制企業非理性拿地的情況，減少“地王”出現的頻率，有助于帶動土地市場的穩定。(記者 孫科)