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2020年11月18日，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)了關(guān)于鄭州市儲備土地綜合開發(fā)實(shí)施細(xì)則(試行)等3個(gè)文件的通知。

該文件是貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步深化土地儲備制度改革加強(qiáng)儲備土地綜合開發(fā)的意見》(鄭辦〔2020〕17號)的具體舉措，是鄭州市未來儲備土地綜合開發(fā)的技術(shù)指導(dǎo)性文件。

文件的出臺將對鄭州土地市場及樓市產(chǎn)生怎樣的影響?

規(guī)范土地市場

文件中，值得注意的是，政府要統(tǒng)籌土地儲備工作，建立統(tǒng)一的土地儲備項(xiàng)目庫，明確了土地一級開發(fā)的主體，主要是幾家城投公司，如：鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、鄭州發(fā)展投資集團(tuán)有限公司、鄭州地鐵集團(tuán)有限公司。

什么意思呢?就是土地的一級開發(fā)由政府主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)政府對土地一級市場的統(tǒng)一管理，提升對土地資源的掌控能力。

過往，鄭州拆除了大量的城中村，而那時(shí)由于政府缺乏資金，實(shí)行了一二級聯(lián)動的土地開發(fā)模式，也就是由開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷工作，整理出來的土地最終由這個(gè)做前期工作的開發(fā)商拿去。

這種開發(fā)模式的好處是，政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施，開發(fā)進(jìn)度無法掌控。

一二級聯(lián)動的開發(fā)模式帶有明顯的歷史色彩，是特定歷史環(huán)境中產(chǎn)生的土地開發(fā)模式。總體上看，該模式靈活地調(diào)動了社會資金投身鄭州的城市建設(shè)，快速實(shí)現(xiàn)了舊貌變新顏。但任何一種開發(fā)模式都不是完美的，回望過去遺留的一些歷史問題，也無可厚非。

如今，鄭州的土地開發(fā)再次處在新的開發(fā)節(jié)點(diǎn)上，一級市場的土地開發(fā)也將會變得更加的規(guī)范有序。

但還是那句話：任何一種開發(fā)模式都不是完美的。眼下出臺的開發(fā)模式，需要政府拿出大量鋪墊資金，需要各個(gè)職能機(jī)構(gòu)銜接配合，在開發(fā)進(jìn)度上會變的較慢，考驗(yàn)市政財(cái)力，更考驗(yàn)效率。

新政策引發(fā)市場討論，還牽出了“放松限購”傳言

文件中，有關(guān)征地拆遷的信息，還有一句這樣的表述：“鼓勵和支持選擇貨幣補(bǔ)償?shù)榷嘣仓梅绞健?rdquo;

而這條消息，引發(fā)一陣討論。一部分人認(rèn)為，點(diǎn)燃鄭州樓市的火把出現(xiàn)了。另一部分人認(rèn)為，房住不炒已是定局，鄭州的房價(jià)很難上漲了。

前者堅(jiān)信，這個(gè)貨幣化安置將給樓市帶來上漲動機(jī)。2016年，鄭州市政府曾鼓勵進(jìn)行貨幣化安置，包括前兩年的棚戶區(qū)改造，貨幣化安置使得熱錢流入市場，直接引起了需求和購買力的劇增。如今歷史將會重演?

也有人產(chǎn)生疑惑：鄭州主城區(qū)的城中村基本已經(jīng)拆除完了，這樣的政策對鄭州樓市還會產(chǎn)生影響嗎?

上述的3個(gè)文件出臺后，市場上還隨即傳出了限購、限售政策將有松動的消息：鄭州市戶口已婚的可以買三套，但必須是144平以上，限售政策之前是滿三年，目前是滿一年都可以上市交易。此言一出，緊繃而敏感的樓市神經(jīng)被觸碰。

市場中介人士聞訊奔走相告，生怕自己的客戶錯(cuò)過最佳上車時(shí)機(jī)。在行業(yè)中摸爬滾打的開發(fā)商深刻明白，眼下想辦法加快銷售，加快回款才是最重要的事情。

11月23日，關(guān)于市場出現(xiàn)的放松限購、限售的傳言，鄭州市房管局回應(yīng)樓市商報(bào)稱：“目前沒有接到相關(guān)通知，以官方消息為準(zhǔn)。”

對樓市影響幾何?

當(dāng)下，研究機(jī)構(gòu)對鄭州市場的總體趨勢研判與局部市場的實(shí)際情況并不趨同。一種聲音認(rèn)為，鄭州樓市是穩(wěn)定的，另一種聲音則認(rèn)為鄭州樓市開始走下坡路了。

而實(shí)際的情況是，目前鄭州主城區(qū)的價(jià)格是夯實(shí)的，遠(yuǎn)郊的確是呈現(xiàn)了下跌的狀態(tài)。鄭州樓市經(jīng)此一“疫”，高呼回歸主城的聲音響起，主城區(qū)與遠(yuǎn)郊的分化明顯加深。

當(dāng)年轟轟烈烈置業(yè)遠(yuǎn)郊的場景猶在眼前，可眼下，那里竟成了令開發(fā)商和購房者謹(jǐn)小慎微、甚至避而遠(yuǎn)之的區(qū)域。

10月，環(huán)鄭州區(qū)域土地平均地價(jià)約為347萬元/畝，樓面價(jià)約1907元/㎡，環(huán)鄭區(qū)域土地成交地價(jià)、樓面價(jià)均有所下降。

當(dāng)下的鄭州遠(yuǎn)郊，開發(fā)商價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏，精明的購房者冷眼旁觀。

但是，未來那里依然會是鄭州新房市場的主戰(zhàn)場，無疑也是土地開發(fā)及出讓的重要區(qū)域，同時(shí)也是鄭州城市向外擴(kuò)張必經(jīng)之處。

在主城區(qū)基本無可拆遷的情況下，近期官方出臺的“鼓勵和支持選擇貨幣補(bǔ)償?shù)榷嘣仓梅绞?rdquo;是否有助于遠(yuǎn)郊樓市的健康發(fā)展呢?

如今，遠(yuǎn)郊樓市遇冷，土地出讓價(jià)格走低，談及遠(yuǎn)郊現(xiàn)狀，難言鄭州樓市是穩(wěn)定的。

誠然，在“房住不炒，因城施策”的主基調(diào)下，樓市穩(wěn)定無疑是各方最大的公約數(shù)。

市場有市場的規(guī)律。比如：老生常談的供需，為何三環(huán)主城價(jià)格穩(wěn)定，遠(yuǎn)郊跌跌不休?想必大家一想便知其中的邏輯。

遠(yuǎn)郊跌跌不休的情況并不利于行業(yè)的健康有序發(fā)展，這個(gè)時(shí)候就需要做好因城施策，根據(jù)實(shí)際情況加以引導(dǎo)，發(fā)揮政策的優(yōu)勢。

遠(yuǎn)郊前幾年大量的土地供應(yīng)，新房供應(yīng)集中。此外，一部分安置房流入市場給遠(yuǎn)郊的樓市帶來了一定的影響。如今市場遇冷，遠(yuǎn)郊的庫存量加大，開發(fā)商為了加快去化，打起價(jià)格牌，購房者陷入買與不買的兩難之中。

建設(shè)國家中心城市的鄭州，城市的框架依然會擴(kuò)大，遠(yuǎn)郊自然在發(fā)展路徑之上，郊區(qū)城鎮(zhèn)化在那里依然會上演，大量的房屋面臨著被拆遷，重啟貨幣化安置，熱錢流向二級市場，遇冷的樓市，積壓的庫存，似乎迎刃而解。

倘若邏輯成立，眼下被“冷眼觀之”的遠(yuǎn)郊，兩年后會不會再次引人側(cè)目呢?(記者 張超凡)