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近期，鄭州市場爆發多起租金拖欠糾紛。先是南三環紅星美凱龍被279名業主聲討拖欠租金，隨后華商匯業主反映開年至今8個多月未拿到租金收益，星光匯有業主則懷疑開發商資金鏈斷裂，憂慮投資款打水漂、難以返租。

這一切均指向了商鋪散售返租模式。

有業內人士稱，返租存在商場運營成敗難測、回報率對賭、產權運營不統一等多重風險，是開發商造的一個夢。

業主投訴華商匯，租金收益未付

近期，多名華商匯買鋪業主向河南商報記者投訴，以散售返租形式購買華商匯商鋪，原本一直正常返還的租金回報被中斷。

一名業主白女士描述，2017年年初以每平方米8000多元的價格，全款購買了鄭州華商匯的商鋪，在與鄭州華商匯房地產開發有限公司簽訂了買賣合同后，轉而又將商鋪委托給鄭州華商匯商業運營管理有限公司管理運營，托管期10年。

這便是商鋪散售后又返租的商業模式。10年托管期內，業主不參與商鋪直接出租運營，只需每年坐收總房款10%的租金收益，每3個月一支付。

這筆看似穩賺不賠的生意，卻在疫情期間遭遇了一次重大返租危機。業主李女士反映，“今年3月份，華商匯就停掉了本該1月份起付的租金回報，截至現在，8月底了，一分錢未給。”

還有多名業主同樣反映，“去年房租都已正常給過，今年1月份到現在的房租都沒給。”

工期一拖再拖，業主擔憂投資打水漂

位于鄭州市嵩山路與建設路交叉口東北角的星光匯(又名“中林嘉苑”)，同樣也正被業主維權。

該項目采用的也是商鋪散售返租模式。業主宋女士反映，2019年6月，其以每平方米3.6萬元價格購買了商鋪，開發商為河南中林置業有限公司。

同時，宋女士又將商鋪委托給鄭州兆岸商業管理有限公司經營管理，托管期10年。10年內，雙方約定，前3年，管理方兆岸商業公司無償使用商鋪，不用向宋女士支付租金收益，租金收益全歸兆岸商業公司所有，兆岸商業公司承諾幫助業主在開發商處購買商鋪時給予優惠，即“前3年租金頂商鋪優惠的錢”。

從委托期第四年開始，兩方開始分成租金收益，租金收益的90%付給宋女士，另外10%付給經營管理方兆岸商業公司。

簽訂合同沒多久，問題爆發。宋女士反映，“開發商資金鏈斷裂，托管公司至今還沒入駐裝修、招商，目前工期一拖再拖，無法裝修，我們擔心商鋪運營不起來，3年后拿不到返租，投資的錢打水漂。”

租金年回報率降低，引發業主不滿

鄭州有服裝市場也曾出現過商鋪散售返租糾紛。業主買商鋪后，市場托管給了一家商業運營公司，商場方宣傳旺鋪無憂，10年回本，年收益8%且逐年遞增。前3年托管期內，托管公司沒有實現8%的租金回報，新的托管續約中，租金回報率直降到了5%，引起業主激烈反彈。

在2016年，鄭州火車站有一家針織市場同樣爆發返租糾紛。原因是，業主買房時簽訂的年租金回報率是8%，新的續約合同則降到了3.5%。這導致部分業主拒絕續簽托管協議，進而造成商戶退租的連鎖反應。

返租，開發商造的一個夢?

這些接連出現因為無法及時返還業主租金導致維權的事件，根源均指向散售返租這個商業模式。

散售返租是當下國內商業一種特殊又極為常見的產物，吸引著一批批抱著當“甩手房東”美夢的投資戶，同時，卻又因為物業被分割銷售、后期運營成敗難測、回報率對賭難料等潛藏的風險，而被不少業內人士詬病。

一些業內受訪者認為，散售返租的隱患，在業主簽下購房合同的那一刻就已埋下。

“商鋪銷售定價，是按照年租金回報的10~15倍來計算，這個數字是符合投資邏輯的。但地產開發商前期用各種宣傳手段，房子售價遠高于周邊均價，然后給業主許諾每年8%的租金收益回報，但其實這些年的租金收益都加到了房價里。”一名在業內打拼10多年、不愿具名的資深人士告訴河南商報記者。

“開發商造了一個夢，用夸張的宣傳把業主迷惑，事實上是拿了業主的錢后又還給了業主。”另外一名業內人士稱，“法律禁止開發商直接包租銷售，最后想了一個辦法，找了家第三方公司做托管和返租，但其實這是開發商的關聯公司甚至子公司。”

有業內人士揭秘，“不返租就能賣掉的項目是不會返租的。如今大多數開發商會找銷售代理公司賣鋪，代理公司出于壓力，無法走正常方式賣掉商鋪，最終為了拿到傭金，只能走這一步，這是最后不得已的終極方案。”

該人士反問，即便不散售商鋪，在充分商業競爭的環境下，一個專業的商業運營公司尚且不一定能做成一個項目，更何況一個放羊式的管理團隊，勝算又有幾何?

返租結束后接鋪成矛盾集中爆發點

即便理清邏輯，自愿走上散售返租這條大船，余下的航道也是暗瞧遍布。

能否按時拿到每月租金回報，也存在著諸多不確定性。風險之一深埋在運營團隊的管理能力上，產權外售的大框架下，商管公司話語權喪失，面對著上百個小業主提出的各種要求無法一一滿足。

而散售返租的商業大多位于新開發區域，地段、交通、人流不具先天優勢，在如此被動局面下運營成活一個商業體，難度可想而知。一旦商場運營失利，出現大量掉鋪，就無法兌現業主的租金收益，矛盾自然而然爆發。

況且，市場大環境的陰晴不定、行業未來走勢的不可捉摸，都在左右著商場的未來命運。

返租期結束，更是矛盾集中爆發點。不少業主在當初簽訂合同時，買的是虛擬商鋪，但商場在后期實際運營時會打通、隔斷乃至改建，待接鋪時，不少業主拿著房本找不到自己的商鋪，甚至出現商鋪被改建為消防通道、廁所的案例。

同時，商鋪高達50%的公攤面積，也成為業主接鋪時的無法承受之重。

10年后按購房款的120%回購商鋪是虛假承諾?

河南商報記者梳理發現，鄭州市場出現不少“十年托管到期后，開發商按照購房款的120%回購此商鋪”的條款約定。

有業內人士則直言，120%回購的承諾是虛假的，“如果10年后項目發展好，商鋪升值超過了120%，業主不會愿意賣，回購成本也太大;如果項目發展不好，10年后公司是否還存在都是事，即便存在，開發商更沒有能力回購，這是一個紙承諾。”

那么，難道散售返租就一無是處?河南省商業經濟學會會長宋向清認同散售返租模式，是一種成熟的商鋪經營模式，在省去業主出租煩惱的同時實現統一管理、提升房產商業價值。至于為何鄭州市場發生返租糾紛，實質是因為疫情影響下客流減少、市場萎縮導致經營者效益降低甚至虧損，是市場低迷引發的連環違約。

河南省商業行業協會會長何宏劍認為，對于投資者來說，如果按照50%首付貸款按揭買鋪，每月租金收益能在付清月供基礎上還有盈余，那么這個商鋪投資就是成功的;對于運營團隊，基于消費者調研基礎，有專業運營團隊操盤、有深厚的品牌招商資源積淀、有極強的商場規劃構建理念以及對經營商戶的競爭性調查，才有可能最終運營成活一個商業。(李興佳)