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近日，中國工商銀行發布《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》內容包括，個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%，商住兩用住房的首付比例由45%調整到50%，貸款所購商用房為小區配套底商的首付比例仍為50%。

《通知》還規定，商用房類型應以單套面積相對較小，價格較為穩定，易于處置變現的商住兩用房以及住房小區配套底商為主，嚴控賓館、酒店、寫字樓等個人商用房項目準入，對三、四線城市的個人商用房貸款業務，原則上控制貸款余額只降不增。

對此，一位工行總行人士稱，根據市場變化進行相應的風險管理屬于商業銀行正常的經營行為。但更多有關情況，他表示不愿再透露。

工行北京網點開始執行

目前，這一規定已在北京開始執行。工行北京某支行個人貸款業務經理告訴《每日經濟新聞》記者，在具體辦理業務的時候，符合相應政策條件的，首付比例也可以做相應調整，但這是有彈性的。

在利率方面，另一位工行業務經理則表示，和之前一樣，依照基準利率上浮10%。他同時表示，對于首付比例，并沒有看到其他銀行做出調整。

《每日經濟新聞》記者隨后聯系了數家股份制商業銀行，針對商用房首付比例是否有調整一事進行詢問，但對方均表示沒聽說。

記者通過聯系工行上海分行及其部分網點，了解到目前還未正式執行該通知，上海其他行也沒有這一方面的變動。但另有媒體報道稱，工行這一新規在西安、鄭州等地已開始實施。

上述工行總行人士表示，根據市場變化進行相應的風險管理屬于商業銀行正常的經營行為。但更多有關情況，他表示不愿再透露。

商業地產風險攀升

中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，銀行政策調整，一般出于兩大原因，一個是銀行基于風險的考慮，另一個是監管部門的窗口指導，“有可能某方面的貸款在一段時間發放過多，監管部門對其作窗口指導，被動進行政策調整。至于工行的這次調整，可能有主動做風險控制的考慮，也可能是窗口指導。局外人只能猜測。”

市場有觀點認為，這可能和商業地產面臨的壓力有關。尹中立也分析了當前的商業地產形勢，他表示，商業地產和宏觀經濟周期高度相關，在整個經濟增長速度下行的過程中，商業地產收益率普遍下降，“出現了很多鋪面出租不掉的情況，這種現象越來越多。”他還分析稱，從總量來看，在GDP下行的過程當中，零售業的增長速度也在下滑。

“商業地產近幾年面臨雙重沖擊。一個是來自宏觀經濟的沖擊，一個是來自電商的沖擊。”尹中立認為，電商對實體門店形成了較大影響，“以零售業為代表的商業模式發生了非常大的變化，以前主要靠在路邊租一個商店去營銷，這種模式被電商所取代。”

長富匯銀基金執行總裁楊明偉告訴《每日經濟新聞》記者，這說明銀行對房地產市場的未來走勢持謹慎態度，“從全國范圍內來看，商用房存量較大，相比住宅而言去庫存速度較慢。銀行從風險管理的角度來說，提高首付比例有助于降低自身承擔的風險。”

他進一步分析稱，目前一線及熱點二線城市調控政策已經開始逐漸收緊，前期過快上漲的房價漲幅已開始逐步放緩，需求集中釋放以后，成交量也有調整的跡象。我國房地產市場經歷了上半年的大幅上漲后，下半年出現調整的可能性較大。從行業層面來看，受經濟放緩和互聯網沖擊等影響，實體店鋪的盈利能力逐漸下降，甚至已經有不少店鋪倒閉。從降低自身不良貸款率來說，銀行應該選擇盈利能力高、容易變現的優質資產。經營不善的商用房將很難變現，因此，提高商用房首付比，減少貸款額度，可以從一定程度上降低不良資產帶來的風險。

尹中立則表示，對個人商用房的房貸收緊，其影響是有限的，“商業地產還不至于影響整個宏觀經濟運行，因為整個房地產當中，商業地產只占百分之二三十，住宅才是大頭。用不著把這個事情擴大化。”

楊明偉也認為，銀行收緊貸款主要出現在個別城市、個別領域，目的主要是為了控制風險，并不能改變流動性保持寬松的基本面。目前我國經濟下行壓力依然很大，“穩增長”仍是當前經濟工作的當務之急，而寬松的貨幣政策有助于刺激經濟的恢復。當前實體經濟融資難仍未得到明顯改善，央行將繼續“呵護”市場流動性，我國低利率的寬松政策還將持續。