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鄭州市場的房貸停了?

傳聞源自一則通知。2021年1月1日，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》正式實施，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額、個人住房貸款余額的占比上限將被約束。通知實施不到一個月，各地“多家銀行已停貸”的消息就開始刷屏。

盡管鄭州目前并沒有“停貸”，但額度不寬松卻是事實。不少銀行表示，現(xiàn)在提交貸款資料，要等到3月份才能放款。而且，趁著春節(jié)放假的節(jié)點，不少銀行還要趁機(jī)提高貸款的加點。

停貸?那倒也沒有

每年年初，特別是1月份，一般是房貸額度最為充足的月份。

但是，房貸告急的消息，卻在今年1月末刷屏了。上海、廣州、北京、深圳等一線城市，接連爆出了“多家銀行已經(jīng)停貸”、“二手房停貸”的消息。鄭州也停貸了嗎?

“目前并沒有‘停貸’，只是，現(xiàn)在遞交貸款材料，由于受春節(jié)假期等影響，放款可能要到3月份了。”鄭州一家股份制銀行客戶經(jīng)理鄧先生說。

河南商報記者從工商銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等了解到，并沒有銀行明確目前針對二手房“停貸”，接件基本是正常的。但是談及放款時間，銀行一般都表示，貸款審批、放款等會在春節(jié)之后。

過了春節(jié)再放款的主要原因，是春節(jié)之后不少銀行都在醞釀提高房貸加點。因此，貸款審批暫時擱置，但并不是“停貸”。

目前，鄭州首套房房貸加點都在60-70個點不等，相當(dāng)于在五年期LPR基礎(chǔ)上，上浮近15%。據(jù)銀行人士預(yù)計，春節(jié)過后，這個加點數(shù)額可能會調(diào)整到70-90點，相當(dāng)于上浮15%-20%。而目前興業(yè)銀行等銀行已經(jīng)將首套房貸款加點調(diào)整至系90點。

1月26日下午，多地銀行也辟謠了“停貸”傳聞。建設(shè)銀行上海分行表示，目前建行上分一直按照信貸資源均衡配置，按照落實放款條件的時間先后，有序進(jìn)行房貸的均衡投放，目前并不存在停貸情況，且從數(shù)據(jù)上看，1月房貸額度較去年仍有小幅增加。

審核嚴(yán)，那是真的

除了利率可能會在春節(jié)后上浮，銀行對于房貸審核也更為嚴(yán)格。

“部分二手房購房者首付不足，此前可以通過提高評估價的方式，提高貸款比例。”鄭州德佑二手房中介客戶經(jīng)理龐先生說，現(xiàn)在這種手法就會容易被卡掉。

他舉了一個例子，一套成交價100萬元的房子，本來貸款最多70萬，首付30萬元。但如果辦貸款的時候?qū)⒃u估價提高到120萬元，貸款就可以做到84萬元，實際首付16萬元就可以購房。

然而目前即使將房子評估到120萬元，到銀行審批貸款環(huán)節(jié)，銀行依然會參照歷史成交情況，最多審批70萬元的貸款額度。這時候，購房者只能想辦法補(bǔ)充首付款，不然交易就無法進(jìn)行。

至少要拖到春節(jié)后才能審批下來的貸款，加上即將上調(diào)的利率、更為嚴(yán)格的貸款審核，對鄭州今年本來就不富裕的二手房交易來說，可以說是雪上加霜。

鄭州市桐柏路上鏈家二手房中介客戶經(jīng)理孫女士說，她手頭就有一宗交易，房子已經(jīng)過戶給買方半個多月，房子也已經(jīng)抵押在銀行，不過受到最近貸款政策的變化，銀行一直沒放房屋尾款，預(yù)計至少要等到春節(jié)之后。賣方每天都催問貸款情況，因為他賣房是為了換房，現(xiàn)在尾款拿不到，也沒辦法為選好的房子付首付。

因此，上述客戶經(jīng)理提醒：“當(dāng)前情況下，買賣二手房能不用‘過橋資金’還是不要用，畢竟太多因素不可控。”

銀行的房貸比例被嚴(yán)控

又是漲價，又是加強(qiáng)審核，銀行這么做也是源于監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。

2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。通知自2021年1月1日起實施。同時對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期。

其中要求，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額分別是40%和32.5%，而中資中型銀行分別是27.5%和20%;中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是22.5%和17.5%;縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別是17.5%和12.5%;村鎮(zhèn)銀行分別是12.5%和7.5%。

按照這個標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)銀行公布的2020年半年報，超標(biāo)明顯的主要有建設(shè)銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業(yè)銀行、江蘇銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行。

這其中，不少都是大家申請貸款的熱門銀行。這種影響可能會比較深遠(yuǎn)：他們在未來2-4年的工作是將個人住房貸款余額比例降下來。

優(yōu)質(zhì)征信、流水價值更大

普通購房者也沒必要因此焦慮。

1月22日的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一政策主要是監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)融資，對個人房貸影響不大。

“一般個人房貸客戶都是優(yōu)質(zhì)客戶，壞賬率很低，所以個人房貸被銀行視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不會輕易放棄。”東吳證券銀行業(yè)分析師馬祥云說，房貸新規(guī)，并非不讓房貸，而是要求銀行有序增加個人房貸投放規(guī)模。

不少銀行對房貸規(guī)模的調(diào)控，其實從去年就開始了，再加上未來2-4年的過渡期，房貸市場并不會因此經(jīng)歷劇烈波動。此外，通知只是要求控制房貸占比，對銀行來說，只要做大“分母”，即擴(kuò)大對公貸款、消費貸款、零售以及經(jīng)營貸款的投放，個人房貸的新增規(guī)模也并不需要壓縮。

然而在房貸規(guī)模被限制的大背景下，未來銀行差異化對待客戶必然會明顯。銀行更愿意將有限的個貸規(guī)模投向資質(zhì)更好的購房者。更好的個人征信、流水等背書信息的價值將大幅度提升，針對不同資質(zhì)的客戶、不同的房源，銀行將會在利率、審批效率、貸款額度等方面進(jìn)行采取差異化對待。(記者 陳薇)