今年以來，央企和上市公司是廈門拿地主力，本地房企拿地難度增大。“明年我們在廈門就沒地了，這很危險，沒地沒項目人也不能留，未來很可能縮減編制，研發營銷部門首當其沖。”一位中型房企廈門分公司的員工說。“廈門供需矛盾太激烈，我們已經拿不到地，只能在環廈門周邊做了。”一位總部在廈門的全國性房企中層管理者說。
一方面是土地市場僧多粥少，另一方面購房者進場者眾，供不應求，發酵之下，近一年來，廈門樓市陸續引爆。
廈門人口密度較大。與一線城市相比，目前其人口密度僅低于上海與深圳。廈門市政府披露，2015年末廈門市常住人口386萬人，總面積1573.16平方公里，廈門每平方公里人口密度約為2454人。根據統計局數據測算，在四個一線城市中，廈門人口密度已超過廣州(1816人/平方公里)與北京(1323人/平方公里)。
地少人多的廈門，讓購房者入場意愿強烈。“福建人的共識是，有錢就要買房子，不住也放在那。何況現在實體經濟衰退，股市不靠譜，大家發現錢在貶值，只有房子能保值。”招商地產(000024,股吧)廈門公司的中層管理者說。
“廈門樓市在福建的吸附力很強，來廈門的投資客很多。很多臺胞、華僑回鄉置業，廈門是首選。”一位廈門建發房產投資部人士說。
外地客群買走了廈門近七成的房子。廈門市國土房產管理局公布的數據顯示，2015年廈門市商品住宅購房人群中，本地客群購房117.17萬平方米，占33.45%。外地客群購房233.14萬平方米，占66.45%，共買了20501套商品住宅。
招商地產廈門公司的中層管理者告訴《財經》記者，閩南商人有敢拼的血性，也反映到買房上。“今年我身邊有太多苦于實業的朋友，瘋狂加杠桿炒房，賺得盆滿缽滿，原先的實業都不干了。”
今年3月以來，廈門房價位居全國前十，漲幅在三四月位居全國前兩位。7月，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格變動情況，當月廈門新建商品住宅價格環比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一，同比上漲39.6%，僅次于深圳，位居全國第二。這已是廈門新房價格連續17個月上漲。8月，統計局數據顯示，全國70個大中城市住宅銷售價格上漲的只有一個城市，即廈門。中國指數研究院數據顯示，廈門8月新建住宅平均價格為27977元/平方米，位居全國第四，僅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。
為緩解樓市熱，在廈門，調控政策也隨之頒出。8月31日，廈門宣布9月5日起開始執行住房限購政策，廈門暫停向三類居民家庭銷售建筑面積144平方米以下的新建住房或二手房。廈門房產局強調，未來三年廈門將增加600萬到650萬平方米的土地供應量。
一切背后也與資金寬裕大環境相關。目前，廈門官方已在削減資金流向樓市的力度。招商地產廈門分公司中層管理者告訴《財經》記者，今年8月，廈門四大行工行、農行、中行、建行已接到口頭通知，被明確要求不得再給地王項目提供開發貸。
但這一變化目前為止并未使資金節流有明顯效果。開發貸并非開發商項目融資的主要通道。因開發貸需房企四證齊全(項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證，外銷房屋許可證)才可放款，在獲取四證前，房企大多還可依靠土地前端融資、輔助施工單位墊款、夾層融資等方式獲取資金。
“現在，廈門一些項目土地款80%都可通過融資來獲取，資金來源是成本不高的各類基金。某種意義上，房企甚至不需要用開發貸。”上述招商地產中層管理者說。
合肥：虹吸效應
“四小龍”樓市火爆背后，全國重點城市的虹吸效應不可忽視。尤其是省會城市的虹吸效應，在合肥、南京兩地都有體現。而合肥的虹吸效應最為突出。
“按照現行城市策略，合肥這個省會城市就像安徽資源的抽水機。”安糧置地的一位項目營銷經理說。
今年6月，國務院公布《長江三角洲城市群發展規劃》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次與上海、南京、杭州等城市并列。“合肥市政府很會在規劃層面炒作自己，引入資源。近期一連串炒作了合肥是長江三角洲副中心，有新站區產業園、巢湖健康養老居住中心等等。”一位中型房企安徽分公司總經理說。
原合肥市長張慶軍在2011年9月任市長之前，已做了四年安徽省國土資源廳廳長、黨委書記。《財經》記者了解到，張慶軍還是發改委系統出身。張現已落馬，《2016年合肥市政府工作報告》顯示，張五年任內，財政收入年均增長14.5%，2015年達1000.5億元。2015年，合肥市GDP達5660.3億元，同比增長10.5%，占全安徽省GDP的25.7%。
“上一任政府在經濟發展上集全省之力發展合肥，導致全省人都想來合肥買房，需求大大增加。供應卻沒有隨之增加，合肥土地供應節奏一直拿捏很好，量不多。”一位原碧桂園(2007.HK)合肥公司相關人士說。
合肥市統計局數據顯示，2013年合肥土地成交面積528.92萬平方米，2014年土地成交面積降至516.74萬平方米，2015年這一數據再降至449.81萬平方米。而合肥人口仍大幅在增長，2015年，合肥市凈流入常住人口61.3萬人，2014年，這一數字是56.8萬人。
供應少而人口需求增加，現合肥庫存已明顯減少。世聯行(002285,股吧)《2016年上半年合肥房地產報告》顯示，合肥市區住宅庫存量現持續下滑走勢，庫存量跌破萬套，去化周期僅1.2月。上半年市區供銷比僅為0.68∶1，供求矛盾加劇。
在這一背景下，作為安徽省單核心發展城市，隨科技、教育資源不斷引入合肥，政策支持與產業配套協作，引發合肥虹吸效應。合肥納入長三角的經濟圈后，更多投資客前來投資。合肥學院房地產研究所的購房者意向調查顯示，今年初，合肥購房人群中投資與改善需求的購房者占比約在30%，而最近這一比例已上升到近50%。
“本省人在合肥買房這兩年特別明顯，他們大多沒有居住需求，做投資性產品較多。我老家是安徽阜陽，我身邊手頭有點資金的阜陽人基本都在合肥買房了。”上述原碧桂園合肥公司相關人士說。
省會的資源光環吸引了全省人口。安徽建筑大學房產研究中心數據顯示，合肥市有37%的購房人來自省內非合肥居民，6%為省外人士。
“安徽是傳統省份，整體上，安徽人的思想偏保守，凡事講面子，現在安徽人普遍覺得在合肥有房和沒房，區別很大。”當代置業(1107.HK)安徽公司總經理涂禮軍告訴《財經》記者。
“合肥獨得寵幸，集全省之力建設。雖然原來也一直存在合肥吸引全省人置業，但是遠沒有現在這么急迫、這么瘋狂，現在是開盤就光。”一位萬科(000002.SZ)合肥公司相關人士告訴《財經》記者。
與此相對，安徽省其他城市如銅陵，2015年其市中心地塊出讓均以流拍收場。銅陵全年土地市場共計37宗地塊出讓，28宗土地成交。成交土地中各地塊均是以掛牌出讓的方式成交，無一地塊拍賣出讓。反差明顯。
需求爆發之后，合肥地價、房價也水漲船高。今年以來，合肥出現11宗全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊。
高地價催生部分高端住宅，也打開了合肥市場房價向上的期望值。“合肥在此之前沒有真正意義上的豪宅和終極改善的房子，自從當代、融創、旭輝這一波進來做高端項目后，把市場往上抬，天花板捅開之后，價格就容易起來，合肥是一個延續性的樓市向上的城市。”當代置業安徽公司總經理涂禮軍說。
國家統計局數字顯示，2016年3月至7月，連續五個月，合肥房價環比上漲幅度兩次登上全國榜首，三次位居全國第二，從環比增幅4.6%一度增至5.8%。
合肥房價連漲十個月。世聯行報告顯示，今年上半年合肥市區成交均價破萬元，同比大漲超過20%，為近六年最高，漲幅僅次于2010年。
合肥正在想辦法緩解樓市熱。如出臺限貸政策，其中規定合肥市區有兩套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清的，停止貸款。此前市場還傳言9月15日合肥要出臺限購政策。9月2日政府預公告，未來要集中推出6000畝住宅用地，增加供應。
一位中海地產合肥分公司項目總監認為，未來合肥如果出臺限購、限貸政策，加上推地，未來樓市可能會降溫，但不會降價，因為地價還是太高。未來兩三年，合肥樓市主要是維穩和轉型，產品從需求上向改善型、大戶型轉型。
“調控對合肥市場沖擊不大，現在，我們新房還是買不到，還是要托關系買。很多老合肥人，家里拆遷已有很多套房子，現在還在各處看房，買房。”上述原碧桂園員工說。
南京：改善型需求井噴
限購政策解綁紅利在“四小龍”中也有所印證，如蘇州、南京，而南京因其城市特性，紅利表現最為顯著。
2011年，南京曾執行限購等調控政策，到2014年9月這一限購令解綁。此后，南京樓市逐步回升，直至去年末至今，樓市整體爆發。
“南京城市量級不錯，樓市此前被低估了，它是二線城市里最早一波樓市復蘇的城市，那是從2014年開始。那時，我去南京看地，售樓處里已經到處都是人。”中駿置業(1966.HK)華北區域副總王芳說。
國家統計局數據顯示，2015年，南京樓市量價齊升，商品住宅成交均價15140元/平方米，同比增長10%。而商品住宅成交面積1279萬平方米，較2014年同比增長了48%。
“去年下半年南京樓市就開始有上揚征兆，限購解除后，樓市的信心慢慢積累，有一個延遲期，像滾雪球一樣，到今年你才看到這個雪球很大了。”一家中型房企南京公司營銷部人士說。
此前，南京限購政策限制導致大量改善型客戶處于蟄伏狀態，購買力被壓抑。政策取消后，改善型購房者相繼入場，從去年9月至今，改善型需求呈現井噴跡象，推高了樓市需求量。
“現在，南京人的共識是賣掉老破小的房子，買新的高大上房子。”一位大型央企南京公司副總經理告訴《財經》記者。
克而瑞數據顯示，2015年，南京1000萬元以上豪宅成交299套，比2014年多賣了86%。而90平方米-120平方米面積段的房子，成交3.5萬套，占比32%。
南京樓市的基本面日漸向好。一個城市樓市流動性優劣，可從二手房市場發達程度中看出。歷來一線城市二手房市場與新房市場多持平，趨勢為二手房市場大過新房市場。而國內大多二線城市為新房主導，二手房市場不甚發達。但南京成為二線城市中的例外，向一線樓市結構看齊。
大量二手房成交對南京新房成交也有支撐作用。“在南京，沒有多少人拿純收入來投資新房，二手房賣掉的錢可以支撐一手房價格不斷提升。”上述大型央企相關人士說。克而瑞數據顯示，2015年，南京二手房共成交9.3萬套，共計830萬平方米，成交套數和成交面積分別同比增長79%和86%。南京二手房成交面積僅次于北上深，在全國位居前列。
南京樓市對周邊的輻射力也在擴大。限購取消后，鄰近的一線城市上海依然嚴格推行限購，也促使部分購房資金從上海流向周邊洼地。除了上海，近期還有越來越多蘇北、安徽等客群涌入南京購房。
“可以說，南京是皖南人的‘省會’，現在大量皖南高端客群聚集到南京買房。”上述央企南京公司副總經理說。
南京對外的樓市吸附力源自城市地位提升。在長三角地區，作為六朝古都，又與臺灣有淵源，南京的政治文化影響力正在逐漸放大，越來越多國企與國際公司進駐，吸納人才。
而省會的財富聚集效應，繼續拉升南京基礎設施建設能力。目前南京已建、在建地鐵線6條，總里程約225公里，在全國排第四位。規劃的11條地鐵線建成后，有望超過北京、廣州，僅次于上海。
2014年的南京限購令放松后，這些城市基本面的改善，在購房決策中也成為加分項。
此外，最近三年，南京土地供應面積在350萬平方米到650萬平方米之間，除住宅面積外還包括商業辦公面積，而南京年均住宅成交量已在1000萬平方米左右，供需結構并不匹配。
房價正扶搖直上。根據萊坊(Knight Frank)發布的全球150個大城市2016年一季度房價漲幅排行榜，深圳、上海分別位居冠亞之座，南京以17.8%的漲幅擠進全球第四，北京排第五。
樓市高燒，南京官方也開始行動。南京于今年4月新出臺區域限價政策，對各新房房價漲幅做嚴格設定。但開發商也有對策，預估南京樓市持續火爆，為不受限于此政策，現不少開發商捂盤惜售。
據《財經》記者了解，近期南京市房管局和物價局已連續數日在南京河西和河西南兩個區域做調研，詢問開發商不再加推新房的原因。“根本原因是因為出了限價令，我們不想被限制，但我們當然不能這么說，只說是預售工期問題，沒有達到推售節點。”一位閩籍地產南京公司營銷層人士說，他們已接到老板命令，先暫停賣房，等待新調控政策松動。
區域房價被政府限價令嚴格限制之后，市場供貨量隨之減少，如今，倒賣房號事件開始在南京個別區域涌現。購房者熱情未減，繼續推漲南京樓市亦有可能。
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