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在中央政府發起樓市“去庫存”號召十個月后，房價在部分一二線城市的漲勢如脫韁之馬。

雖然輿論更多聚焦一線城市，但它們并非中國房地產此輪調整的核心區域。2016年至今，四個一線城市之外，另有合肥、南京、蘇州與廈門領漲全國二線城市，業界俗稱樓市“四小龍”。它們才是這一輪資金過剩和供需失衡的投射，是重點城市虹吸效應的顯現，亦是此前調控政策松綁后的紅利所在。

從一線城市到“四小龍”，投資客搶先進場，帶動剛需和改善型客戶恐慌性入市，打破了四地房地產市場的脆弱平衡。新城控股集團副總裁歐陽捷對《財經》記者分析說，“貨幣超發就像大水漫灌，‘四小龍’之后，第三波地王潮還會在鄭州、天津、寧波、武漢出現。” 

蘇州：錢流滾滾

資金充足是“四小龍”樓價的底氣。根據央行7月21日公布的數據，今年上半年個人購房貸款增加2.36萬億元，同比多增1.25萬億元，已逼近2015年全年額度。8月12日，央行統計，7月人民幣貸款增加4636億元，個人中長期貸款(住房按揭貸款)增加4773億元。

在新增住房貸款領域，建設銀行(601939,股吧)、工商銀行(601398,股吧)、中國銀行(601988,股吧)、農業銀行(601288,股吧)、招商銀行(600036,股吧)位居前五，住房貸款都有較大增長。今年上半年，建設銀行新增住房貸款4093.56億元，工商銀行新增住房貸款3453.62億元，中國銀行新增住房貸款3132.85億元，農業銀行新增住房貸款3110.35億元，招商銀行新增住房貸款1154.16億元。

由于近兩年，鋼鐵、煤炭、能源等領域貸款不良資產規模擴大，牽涉面廣，銀行缺乏優質資產，便將投資目光轉向房地產。“銀行也要生存，沒有資產就沒有利潤。地產業務規模大、收益高，優質地產項目無疑是較好的投資選擇。”招商銀行相關人士告訴《財經》記者。“現在實業難做，我們把本該貸款給實業的錢給了房地產。”華潤銀行相關人士亦向《財經》記者表示。

從去年9月開始，蘇州各銀行放款速度開始加快。《財經》記者了解到，對于按揭貸，在蘇州，各大小銀行都曾積極要求駐場房企，購房者只要資料齊全，放款期一度縮短到一星期內。

至于開發貸，一位中型房企蘇州公司投資部負責人告訴《財經》記者，從去年底到今年初，很多銀行找上門來求著開發商做開發貸。大小銀行都有，甚至要求包場做。“有支行跟我們表達，我們的項目由它們承包，可全部提供開發貸，哪怕這需要他們和總行申請特殊審批也要做。”

蘇州房企在資金潮中一度占據主動地位。由于上述房企內部規定銀行貸款只做4+X，即只與四大銀行工農中建及一個企業注冊地的股份制銀行合作，在這波銀行邀約中，他們拒絕了許多銀行。

資金的充足還體現在險資聯合房企拿地上。去年9月，平安不動產以40.4億元在蘇州古城姑蘇區拿地。此前7月，平安不動產聯手旭輝(0884.HK)以31億元在蘇州拿地。越來越多的險資做東家，開發商淪為小股東操盤，如同開發商為保險公司打工。上述房企投資部負責人認為，之前蘇州土地拍賣，一些開發商背后站著險資，險資的錢部分來自去年下半年股災后超發的貨幣。

資金泛濫令房企拿地熱情高漲。2016年上半年，蘇州市區誕生了6宗溢價率超200%的地塊和1宗溢價率超300%的地塊。盡管有房企去年初就判斷出形勢，意識到要抓緊補貨，但無奈同行反應一致，競爭激烈，一些開發商去年只搶到一塊地甚至空手而歸。

蘇州供地歷年來數量有限，過去三年來，蘇州土地供應呈下降曲線，地價連續走高。蘇州市統計局數據顯示，2014年，蘇州市土地成交面積512萬平方米，成交金額383億元。2015年蘇州市土地成交面積降至387萬平方米，成交金額496億元，到2016年上半年，蘇州市土地成交面積167萬平方米，成交金額升至506億元。

有限供地量也傳導進蘇州商品房供銷比上，樓市供不應求趨勢明顯。蘇州市物價局數據顯示，2014年，蘇州樓市年度平均供銷比為1.175，2014年，蘇州年度平均供銷比直線下降至0.645，到今年上半年，蘇州供銷比僅0.76。

資金潮也調動了購房者入市積極性。一方面，蘇州本地私營企業主較多，藏富于民，本地購房者看見了新的投資機會。另一方面，蘇州一直是人口凈流入型城市，2015年蘇州凈流入人口超過300萬，位居全國各城凈流入人口數前十，購房需求可持續。且部分上海限購外溢的客戶也分流進蘇州。

有蘇州開發商告訴《財經》記者，去年底以來他們接待了不少來自外地的投資客，以上海為多。“蘇州購房人還有一小部分是北方遷過來的，去年下半年到今年初，項目周邊跑著很多外地牌照的車。有北京客戶一連在一個項目上看了13套房子。”一位在房地產從業的蘇州當地人說。

蘇州多年來處于長三角的地產洼地。2015年，蘇州新房平均成交價11503元/平方米。今年2月-4月，蘇州房價以連續環比超過5%的漲幅，位居全國TOP 5之列。

但這一波樓市熱已讓蘇州官方面臨調控壓力。上述房企投資部人士告訴《財經》記者，今年上半年，蘇州高層相關人士已被中央約談兩次。隨后，為給蘇州樓市降溫，限制地王，蘇州土地拍賣不斷出臺新規定。

今年5月，蘇州先行推出土地拍賣熔斷機制，為地塊設置價格紅線，規定若房企地塊報價超過地塊設置最高價，將終止土地出讓，競價結果無效。這一規定令多幅地塊流拍。后土拍熔斷機制取消。8月，蘇州再推土拍新規，規定部分地塊在報價超出市場指導價后，將轉為網上一次報價，以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得方。這些規定都是全國土地拍賣市場的首例。

《財經》記者了解到，蘇州實行土拍熔斷規定時，有開發商故意把地價舉到熔斷價格，致使所有開發商都拿不了地。抱持“我拿不到地，也不能讓你拿到，為了減少競爭，最后干脆大家都別拿地”想法的開發商不在少數。

土地熔斷規定因其操作的不合理性被叫停，隨后，蘇州新出土地一次性報價平均值規定，開發商不再是價高者得地。“這根本沒有科學性，只能憑運氣，一旦地價舉到一次報價階段，那大家就抓緊在公司請個菩薩來燒香了。”上述房企投資部負責人說。

為了遏制房價，除了出臺土拍新規，現在，蘇州市政府還計劃增大供地面積。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供應計劃，擬平均每年推地400公頃左右，計劃向普通住宅用地傾斜。

限購政策也開始發力。8月，蘇州重啟限購政策。非本市戶籍居民家庭限購2套住房，申請購買第二套住房時，須提供自購房之日起前兩年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。

政策調控之下，資金也有聞風轉向跡象。《財經》記者了解到，現蘇州各銀行對于開發商規模較大項目申請的開發貸，已開始要求做銀團，即數家銀行聯合做開發貸，如各行合作占比，以分散風險，足見銀行謹慎態度。而一些規模小的銀行目前已傾向于不做按揭貸。

《財經》記者了解到，今年以來，數位蘇州銀行行長熱衷于投資房產，從中受益，但現在他們普遍認為蘇州樓市風聲已緊，投資收益已到高點。他們大多已收手，不再做投資動作。

廈門：供需失衡

供需失衡是導致“四小龍”房價飆升，樓市火爆的主要動因。而廈門的供需失衡狀況最為嚴重。廈門土地供應長年不足，政府推地節奏慢，許多房企項目儲備不足，而需求日漸旺盛。

廈門市統計局數據顯示，廈門2013年居住土地成交總建筑面積166萬平方米，而當年商品住宅銷售面積高達449萬平方米，成交面積是供應面積的2.7倍。

2014年，廈門居住土地成交總建筑面積137萬平方米，當年商品住宅銷售面積312萬平方米，成交面積是供應面積的2.28倍。到2015年，廈門居住土地成交總建筑面積174萬平方米，而2015年廈門賣了350萬平方米的商品住宅，成交是供應的2倍有余。連續三年來，供地少、購房多，二者差距越拉越大，房地產市場供小于求的形勢越發嚴峻。

土地供應短缺，讓房企在廈門可售貨源也相應緊缺，面臨彈盡糧絕窘境。克而瑞數據統計，截至目前，在廈門，除保利地產(600048,股吧)(600048)、世茂房地產(0813.HK)等房企，剩余大多數入駐廈門的房企住宅儲備建筑面積均低于30萬平方米。