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這一輪的房價(jià)上漲已經(jīng)接近尾聲，但是大的見頂周期和金融貨幣政策的收緊有關(guān)。

方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平博士近日發(fā)表了主題為《中國經(jīng)濟(jì)和資本市場展望》的主題演講，任澤平指出，

房地產(chǎn)周期長期看人口，短期看金融

任澤平指出，，短期政策刺激波動(dòng)決定了房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，會(huì)提前或推遲購房的需求。長期看人口，人口的流入流出決定房地產(chǎn)市場的基本面。

人口

中國人口出生率的低點(diǎn)在1994年，人口出生周期領(lǐng)先于房地產(chǎn)市場周期二十年，1994年看到人口出生的低點(diǎn)，將在20年后(2014年)看到房地產(chǎn)市場投資的高點(diǎn)。刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)回到高增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，2014年，中國買房人群凈減少，中國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到56.1，未來整個(gè)城鎮(zhèn)化率進(jìn)程是放緩的。房地產(chǎn)投資高增長的時(shí)代結(jié)束了。

國際經(jīng)驗(yàn)看，通過美國、日本等十幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體城鎮(zhèn)化后房地產(chǎn)時(shí)代的研究數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)化的過程中，人口繼續(xù)向大的都市圈遷移，大都市圈人口占比不斷提升。如果這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，中國人口將繼續(xù)往四大經(jīng)濟(jì)圈遷移，如果貨幣繼續(xù)超發(fā)，四大經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲是有基本面支撐的。這就是去年提到預(yù)測的：一線房價(jià)翻一倍，三四線城市漲不動(dòng)的原因。中國今年數(shù)據(jù)表明，中國的人口不斷從東北、西部向四大都市圈遷移。這是無法阻擋的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和潮流。

任澤平表示，隨著一線房價(jià)都漲到十萬二十萬，年青人希望破滅，產(chǎn)業(yè)、人口都向大的都市圈的衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移。

未來房價(jià)最有彈性的地方就是大都市圈的衛(wèi)星城。

政策

今年中國房價(jià)牛冠全球，部分地區(qū)不到一年的時(shí)間房價(jià)就翻了一倍，為何漲的這么快?任澤平稱，原因在于，過去幾年，中國貨幣嚴(yán)重超發(fā)。如果未來政策以降息、貨幣寬松為主，那么房價(jià)很難見頂，如果以改革、貨幣緊縮為基調(diào)，那么房價(jià)將承擔(dān)壓力。

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今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動(dòng)。調(diào)整可能稍有遲到，但不會(huì)缺席。

空間維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

與此前相比，本輪周期市場啟動(dòng)時(shí)間更長，但市場過熱的時(shí)間和空間的集中程度空前，深度調(diào)整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調(diào)整彈性小，但由于一二線熱點(diǎn)城市不僅占全國市場份額大，而且風(fēng)向標(biāo)意義強(qiáng)，因此，本次全國樓市調(diào)整及其對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)比較顯著。